第四节 风险分析
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、－800万元。

出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（ ）万元。

[2015年真题]
A ．1120.00
B ．1466.67
C ．1520.00
D ．2000.00
【答案】A
【解析】各年净现值期望值的计算公式为：
1()m
t rt rt
r E NCF X P ==∑
式中，E （NCF t ）为第t 年净现金流的期望值；X rt 为第t 年第r 种情况下的净现金流；P rt 为第t 年第r 种情况发生的概率，m 为发生的状态或变化范围数。

本题中，该项目财务净现值的期望值＝4000×15%＋1200×60%＋（－800）×25%＝1120（万元）。

2．关于用期望值法判断投资方案优劣的说法，正确的是（ ）。

[2014年真题]
A ．期望值不同、标准差小的方案为优
B ．期望值相同、标准差大的方案为优
C ．标准差相同、期望值小的方案为优
D．期望值不同、标准差系数小的方案为优
【答案】D
【解析】判断投资方案优劣的标准是：①期望值相同、标准差小的方案为优；②标准差相同、期望值大的方案为优；③标准差系数小的方案为优。

3．下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是（）。

[2013年真题]
A．识别投资项目可能面临的风险
B．测算风险发生的概率大小
C．分析风险产生的原因
D．提出风险应对的建议
【答案】B
【解析】对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。

其中，风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响。

AC两项属于风险辨识阶段工作；D项属于风险评价阶段工作。

4．在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率P i的取值范围是（）。

[2012年真题]
A．P i＞0
B．P i≤1
C．0≤P i≤1
D．P i≥1
【答案】C
【解析】采用期望值法进行概率分析时，各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。

这里的概率是主观概率，是在充分掌握有关资料基础上，由专家学者依据自己的知识、经验系统分析之后，主观判断做出的。

5．判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。

[2010年真题] A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
【答案】B
【解析】对一个房地产项目进行风险分析的过程，可分为风险辨识、风险估计和风险评价三个阶段，每个阶段的内容见图7-1所示。

判定房地产投资风险因素发生的概率大小属于风险估计阶段的工作。

图7-1 风险分析的三个阶段
6．各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。

[2009年真题]
A．净现值
B．净现值期望值
C．净现值标准差
D．净现值标准差系数
【答案】D
【解析】判断投资方案优劣的标准是：①期望值相同、标准差小的方案为优；②标准差相同、期望值大的方案为优；③标准差系数小的方案为优。

当各投资方案净现值的期望值不同时，应以标准差系数小的方案为优。

净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。

7．下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。

[2007年真题]
A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
【答案】D
【解析】D项，解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析。

AC两项，解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。

B项，蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。

其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。

8．某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙＝1800万元，E丙＝2200万元；净现值的标准差分别为δ甲＝890万元，δ乙＝910万元，δ丙＝1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。

[2007年真题]
A．乙＜丙＜甲
B．甲＜乙＜丙
C．丙＜甲＜乙
D．乙＜甲＜丙
【答案】A
【解析】标准差系数计算公式为：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V为标准差系数。

一般地，V越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。

本题中，将相关数值带入公式得：①V甲＝890/1500＝59.33%；②V乙＝910/1800＝50.56%；③V丙＝1200/2200＝54.55%。

因此项目投资方案的风险从小到大排列顺序为乙＜丙＜甲。

9．房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。

[2006年真题] A．专家打分法
B．“三项预测值”法
C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
【答案】B
【解析】风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。

常用的风险评价的方法有以下几种：①调查和专家打分法；②解析法；③蒙特卡洛模拟法。

B 项，“三项预测值”法是敏感性分析的一种方法。

10．（）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。

A．盈亏平衡分析。