原则性用语—小提示
•急事，慢慢地说 •大事，清楚地说 •小事，幽默地说 •没把握地事，谨慎地说 •没发生地事，不要胡说 •做不到地事，别乱说
•开心的事，看场合说
•伤心的事，不要见人就说
•别人的事，小心的说
•自己的事，听听自己的心如何说
•现在的事，做了再说 •未来的事，未来再说
•伤害人地事，不能说
•讨厌的事，对事不对人的说
四、物业服务最大的特点就是直接性，通过语言、行为向业主表示欢迎、尊
重、热情及感谢。
服务意识测评
下面共有10道测试题，每道题满分是10分，你可以酌情为自己打0～10分。总分100分。请 你如实为自己打分。 （1）在你的家里，你作为年轻的家庭成员，总能做到尊重、关心、顺从老人，关心老人的心 情和健康，让老人高兴，在你的影响下，家庭关系很和睦。 （2）只要家里来了客人，你总能主动为客人沏茶倒水，与客人亲切交谈，让客人舒心、随便
对方更在乎你怎么说，而不是你说什么
用“你可以”代替说“不”； 用“我们”、“我”来代替“你们”和“ 你”； 负起责任，比如“我们能够……”，“我 们将……”， “我会……”以表达服务意愿
应答
提问与应答两者的区别在于：提问重点是澄清疑虑，明白对方的意思；而应答是 为了更好的互通信息，将自己的想法表达出来和将对方的问题给予解答，达到加深情 感、解决问题、提升沟通质量的目的。
4、适时表示歉意 及时道歉，很少人会跟已经诚恳道歉的人深纠
避免与业主争辩，因为你永远是争辩的输家 说声“对不起”，“很抱歉”并不一定表明你或公司犯了错误，这主要表
明你对业主不愉快经历的遗憾与同情。
5、表示愿意提供帮助
1）设定期望值，提供方案选择：通常一个问题的解决方案都不是唯一的，给客
处 ※ 缺乏耐心，急于打发客户 ； ※ 承诺客户做不到的事 ※ 急于为自己开脱 ； ※ 可以一次解决的反而造成客户升级投诉
※
客户抱怨 /投诉处 理 “禁 语”
”绝不可能有这种事发生“ “我（们）绝对没有……”为自己辩解：就算真的没有，这时力争又会 有什么帮助呢。 “改天我们和您联系”：“改天”是哪一天？不确定的时间，表露缺 乏负责的态度。合理的做法是说明具体的时间，表现诚意，给客户以解 决问题的信心。 “我不太清楚”：当遇到客户询问而无法解答时（当然最好是能够解 答），也不能以“我不清楚”来简单应付了事，而应采取积极帮助客户 解决疑难的态度，立即与有关部门联系寻求问题的解答，表现出对客户 的重视。 “总会有办法的”：这种近乎安慰的话显示出我们对客户问题的解决 信心不足。 “这个问题您去找其它单位，我们不管”
要业主感受到你理解他说的话，这是你能让业主满意的唯一方式。
让业主在你脑子里占据最重要的位置。 始终同业主保持目光接触，学会用眼睛去听。
用笔记录业主说的有关词语。
对业主所说的话打个问号，有助你认真地听。 三、别一开始就假设明白他的问题 永远不要假设你知道业主要说什么。 在听完之后，问一句：“你的意思是……”，“我没理解错的话，你需要 ……”等，以印证你所听到的。
测评结果解析
如果你的总分在80分以上，说明你已经很有服务意识了，相 信你一定能够成为一位了不起的服务明星 如果你的总分在60～80分之间，说明你只要稍加努力，便会 成为服务高手。 如果你的总分在40～60分之间，说明你还需要把自己的爱心 扩展到更大的范围。 如果你的总分在40分以下，说明你需要经过三个月的适应性
目 录
服务意识 沟通技巧 投诉处理 心态决定一切

乘车的故事
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测试一下看看你是不是通得过自已对自已的考验 每一个回答都有他自己的原因。 最佳答案 给我们的启示 老人快要死了，你首先应该先救他。 •如果我们能放弃一些我们的固执，狭隘，和一些优势的话， 你开着一辆车。 “给医生车钥匙，让他带着老人去医院，而我则留 然而，每个老人最后都只能把死作为他们的终点站 , 你先让 •我们可能会得到更多。 在一个暴风雨的晚上。 那个医生上车，因为他救过你，你认为这是个好机会报答他 !” •下来陪我的梦中情人一起等公车 你经过一个车站。 。 • 有三个人正在等公共汽车。 同时有些人认为一样可以在将来某个时候去报答他, 但是你 • 一个是病重的老人，好可怜的。 大家思考为什么这个答案是最佳？ 一旦错过了这个机会，你可能永远不能遇到一个让你这么心 • 动的人了。 一个是医生，他曾救过你的命，是大恩人，你做梦都 空杯的心态 透过现象看本质？请勇于发言！ 想报答他。 • 还有一个女人/男人，她/他是那种你做梦都想娶/嫁的 人，也许错过就没有了。 • 但你的车只能坐一个人，你会如何选择？请解释一下 你的理由。
、高兴。
（3）和朋友们在一起时，你总是主动关心每一个人的冷暖和心情。 （4）在你工作的单位里，你总是乐于关心和帮助同事，谁遇到困难你都能尽力帮忙。 （5）你经常称赞和夸奖别人。
（6）得到别人的谅解、赞美和帮助时，你总是心存感激之情。
（7）走在大街上，有陌生人向你问路，你总是不厌其烦地给他讲清楚。 （8）如果有人请你帮忙，而你却实在无能为力，你内心会感到愧疚。 （9）在你从业的零售店铺里，你感到有义务和责任去帮助每一位客人，让他们高兴和满意。 （10）你总是能看到别人的优点并欣赏别人。
也恢复原样，可目光中仍然含笑脉脉，这就是“眼神笑”的境界。学
会用眼神与客人交流，这样你的微笑才会更传神、更亲切。
倾听三步曲
准备
记录
理解
一、耐心
不要打断业主的话头。
记住，业主喜欢谈话，尤其喜欢谈他们自己。 学会克制自己，特别是当你想发表高见的时候。而是让业主说话。
倾听三步曲
二、关心 带着真正的兴趣听业主在说什么。
户提供选择会让客户感到受尊重。 2） 诚实的向客户承诺：要知道不能兑现的承诺比不承诺伤害更大。 3）检查满意度并留住客户：解决方案达成协议后，要检查客户的满意度，并且 要再次向客户真诚致歉。
6、解决问题
“让我看一下该如何帮助您。”“我很愿意为您解决问题。” 当客户将谈话的方向转向关注问题的解决时，服务人员表示出乐于提供帮助， 会让客户感到安全、有保障，从而进一步消除对立情绪，取而代之的是依赖感。
复述
复述就是把所听到的内容重新叙述出来，是属于应答中的一部分，但它又同时起着 补充的作用，它一方面是复述事实，另一方面是复述情感。 复述事实的技巧： 1、 分清责任：通过复述向客户进行确认，如果客户没有提出异议，一旦出现差异，责任 就不在服务人员了。 2、 起提醒作用：可以提醒客户是不是漏了什么内容，或者还有其它问题需要一同解决。 3、 体现职业化素质：可以体现服务人员的职业化素质。使客户感觉到是在为自己服务。 复述情感的技巧 复述情感是对客户的观点不断地给予认同“您说的有道理”，“我理解您的心情”，“我知 道你说得很对”，“我知道您想这样尽快的解决问题”这些都是情感的复述。
训练，来培养和提高自己的服务意识。
服务意识训练方法
以下训练方法适用于经测试服务意识分数在60分 以下的员工。
训练周期：1～3个月 训练要求：每天坚持 训练科目：
（1）每天早起，先调整自己脸部的肌肉，达到微笑状态。 （2）每天早起，单独或协助家人准备早点。
（3）准时上班。
（4）在公交车上，只要有机会，就主动为年老体弱者让座。 （5）上班后见到每个人都主动微笑并问好。 （6）每天上班时用微笑对待每个人，尽力帮助身边的每一位同事和顾客。 （7）每天下班后，都跟家人或朋友谈些令人愉快的话题。 （8）每周看望一次自己的父母，让他们高兴。 （9）当别人和自己意见不一致时，主动采取妥协让步的做法。 （10）多挖掘和欣赏周围人的优点和长处，并不吝赞美之词。
说话的方式
有个人为了庆贺自己的40岁生日，特别邀请了4个朋友来家中吃饭。 3个人准时到达了。只剩1人不知何故迟迟没有来。 主人有些着急，不禁脱口而出：“急死人啦！该来的怎么还没来呢？” 在座的有一个客人听了之后很不高兴，对主人说：“你说该来的还没来，意思就是我 们是不该来的，那我告辞了，再见！”说完，就气冲冲地走了。 一人没来，另一人又气走了，主人急得又冒出一句：“真是的，不该走的却走了。” 剩下的两个客人，其中有一个生气地说：“照你这么讲，该走的是我们啦！好，我走 。”说完，掉头就走了。 又把一个客人气走了。主人急的如热锅上的蚂蚁，不知所措。 最后留下的这一个朋友交情较深，就劝主人说：“朋友都被你气走了，你说话应该留 意一下。” 这人很无奈地说：“他们全都误会我了，我根本不是说他们。” 最后这朋友听了，再也按捺不住，脸色大变道：“什么！你不是说他们，那就是说我 啦！莫名其妙，有什么了不起。” 说完，铁青着脸也走了。
微笑
• 微笑的三结合 与眼睛结合——眼形笑、眼神笑 语言结合——不要光笑不说或光说不笑 与身体结合——相得益彰 • 微笑的练习：像空姐一样笑
微笑天使李秀景-韩亚航空广告
练习：
取一张厚纸遮住眼睛下边部位，对着镜子，心里想着最使你高兴的情
景。这样，你的整个面部就会露出自然的微笑，这时，你的眼睛周围 的肌肉也在微笑的状态，这是“眼形笑”。然后放松面部肌肉，嘴唇
服务意识
一、物业员工必须树立高度的 “客户” 意识，“服务为先”的意识。 二、如何衡量物业公司的服务质量： • • 业主靠感受评价服务质量。 业主的感受包括：舒适感、方便感、亲切感、归属感、 安全感、超值感。
三、服务质量的组成：服务态度、服务知识、服务技能。 • • • 其中服务态度最为重要、敏感。 服务态度的标准：热情、主动、耐心、周到、谦恭。 核心是对业主尊重与友好，高品质的礼仪、礼貌在一定程度上可减少 业主投诉概率。
2、控制好自己的情绪
踩石头
愤怒的客户仅是把你当成了倾听对象。如果确实是我们的工作有所过失，态度诚恳 的承认过失并致歉，你勇于承担的态度会更容易得到客户的谅解。
3、认同客户的感受
情感需求
同理心 让业主感觉你是站在他的角度