307 897
2 865 367 3 481 532 33 113 322
0.64
5.98 7.27 69.1
188 655
3 337 361 2 005 792 25 516 411
0.5
8.8 5.3 67.36
其中:完工开发 产品
在建开发产品 拟开发土地
1 771 731
18 868 167 12 437 453
偿债能力分析
项目 指标 计算依据 2013年 2012年
短期 流动比率 偿债 能力 速动比率
现金比率 长期 负债与股权 偿债 比率 能力 资产负债率
流动资产/流 动负债
速动资产/流 动负债 现金/流动负 债 负债/所有者 权益 负债/总资产
1.34
0.34 0.13 257% 72.1%
1.4
0.41 0.2 212% 68.7%
盈利能力分析
项目 指标 销售毛利率 计算依据 （营业收入-营业 成本）/营业收入 净利润/营业收入 利润总额/总资产 平均余额 净利润/净资产平 均余额 净利润/总股本 每股市价/每股收 益 2013年 46% 17.9% 5.06% 21.54% 1.37
2012年 57% 20% 5.56% 21.45% 1.14
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副
总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报 告中财务报告的真实、完整。
审计报告
万科企业股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的万科企业股份有限公司 （以下简称“贵公司”）财务报表，包括2013 年12 月31 日的合并资产负债表和资产负债 表、2013年度的合并利润表和利润表、合并 股东权益变动表和股东权益变动表、合并现 金流量表和现金流量表以及财务报表附注。

短期偿债能力比率分析
速动比率＝速动资产/流动负债 速动资产＝流动资产－存货 一般分析：一般来说，速动比率越高，说明企业的流 动性越强，流动负债的安全程度越高。但从企业的 角度看，速动比率并不是越高越好。 比较标准：根据经验，通常认为速动比率等于1比较 合理。但该经验数据并不是绝对的，不同环境、不 同时期、不同行业，情况都不尽相同。 应注意问题：企业有可能对速动比率进行人为操纵。
万科财务报告分析



重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保 证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重 大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及 连带责任。 王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、张利平独立 董事、陈茂波独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副 主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议， 授权郁亮董事代为出席并行使表决权；王印董事因公务原因 未能亲自出席本次董事会会议，授权肖莉董事代为出席并行 使表决权；齐大庆独立董事因公务原因未能亲自出席本次董 事会会议，授权陈茂波独立董事代为出席并行使表决权；华 生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权 张利平独立董事代为出席并行使表决权。
流动资产周转率＝主营业务收入/流动资产平
均余额 流动资产周转次数＝360/流动资产周转率 一般分析：一般来说，流动资产周转率越高， 说明流动资产的利用效果越好。但如果一个 企业的流动资产周转率过高，要结合企业的 具体情况分析原因，看是否由于流动资产管 理不合理原因造成。
固定资产周转率＝主营业务收入/固定资产平
当 期 盈 利 能 力
销售净利率 资产利润率 净资产收益率 每股收益 市盈率
营运能力分析
项目 总资产周转率 固定资产周转率 流动资产周转率 应收账款周转率 计算依据 营业收入/总资产平均余额 营业收入/固定资产 营业收入/流动资产平均余 额 赊销净额/应收账款平均余 额 360/应收账款周转率 销售成本/存货平均余额 360/存货周转率 2013年 0.83 63 0.31 51 2012年 0.81 64 0. 28 60

营运能力比率
存货周转率与存货周转期
存货周转率＝销售成本/存货平均余额 存货周转期＝360/存货周转率 一般分析：一般来说，存货周转率越高，说明 存货的流动性越强。但如果一个企业的存货 周转率过高，则可能是由于存货的水平太低 所致。
应收账款周转率与应收账款周转期
应收账款周转率＝赊销净额/平均应收账款余额 应收账款周转天数=360/应收账款周转率 一般分析：一般来说，应收账款周转率越高， 说明应收账款的流动性越强。但如果一个企 业的应收账款周转率过高，则可能是由于企 业的信用政策过于苛刻所致。
二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财 务报表发表审计意见。我们按照中国注册会 计师审计准则的规定执行了审计工作。中国 注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册 会计师职业道德守则，计划和执行审计工作 以对财务报表是否不存在重大错报获取合理 保证。
审计报告（续）
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金 额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判 断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评 估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部 控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效 性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当 性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表 审计意见提供了基础。
审计报告（续）
三、审计意见 我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华 人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制，公允反 映了贵公司2013 年12 月31 日的合并财务状况和财务状况 以及2013年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量 和现金流量。 毕马威华振会计师事务所 中国注册会计师 中国北京 李婉薇 温华新 2013年3 月9 日
流动负债总计
非流动负债总 计
328,921,87
44,844,06
88
12
259,833,56
36,829,86
87.6
12.4
短期借款
应付账款 预收账款 一年内到期的 非流动负债 长期借款 应付债券
5,102,51
63,958,45 155,518,07 27,521,79 36,683,12 7,398,39
资产结构分析

总资产结构分析
项 目 2013年12月31日 金额（万元） 资产总计 流动资产总计 非流动资产总 计 47 920 532 44 204 658 3 715 874 2012年12月31日 占总资产 金额（万元） 比重（%） 100 92.25 7.75 37 880 162 36 277 374 1 602 788 占总资产 比重（%） 100 95.77 4.23
6 783 254
2013年12月31日 金额（万元） 占总权益比 重（%）
5 458 620
100
100
20.14
股本
资本公积 盈余公积 未分配利润
1 099 521
884 346 1 364 873 1 893 461
16.21
13.04 20.12 27.91
1 099 521
878 934 1 058 771 1 347 028
4,644,660.07
34,147,581.21 (14,677,613.30) (12,700,827.65) 4,827,820.42
少数股东损益影响 合计 占利润总额比例
பைடு நூலகம்
0.01%
短期偿债能力比率分析
流动比率＝流动资产/流动负债 一般分析：一般来说，流动比率越高，说明企业的流 动性越强。流动负债的安全程度越高。但从企业的 角度看，流动比率并不是越高越好。 比较标准：根据经验，通常认为流动比率等于2比较 合理。但该经验数据并不是绝对的，不同环境、不 同时期、不同行业，情况都不尽相同。 应注意问题：企业有可能对流动比率进行人为操纵。
应收账款周转天数 存货周转率 存货周转天数
7 0.31 1153
6 0.28 1293

短期偿债能力比率分析

现金比率＝（现金＋交易性金融资产）/流动负债
一般分析：该指标反映的是支付能力极强的
现金及现金等价物对流动负债的保障程度， 从稳健角度出发，该比率用于衡量企业偿债 能力最为保险。
长期偿债能力比率分析
资产负债率＝负债总额/资产总额
一般分析：一般来说，资产负债率越低，企业 的负债越安全，财务风险越小。但从企业和 股东的角度出发，资产负债率并不是越低越 好。
16.1 19.4 24.68
非经常性损益项目
项目
非流动资产处置损益
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交 易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
2013 年(元)
(4,474,719.05)
(2,111,260.86)
出售、处理部门或投资单位收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 所得税影响
流动资产内部结构分析
项 目 2013年12月31日 金额（万元） 占总资产比重 （%） 资产总计 货币资金 47 920 532 4 436 541 100 9.25 2012年12月31日 金额（万元） 占总资产比重 （%） 37 880 162 5 229 154 100 13.8
应收账款
预付账款 其他应收款 存货
3.70
39.37 25.95
1 599 382
16 221 878 7 673 382
4.22
42.82 20.26
负债内部结构分析
项 目 2013年12月31日 金额（万元） 负债总计 373,765,90 占总负债比重 （%） 100 2012年12月31日 金额（万元） 296,663,42 占总负债比重 （%） 100