大量的人口基数为当地房地产市
场发展提供了人口支撑
行政区 浦东新区 闵行区 宝山区 松江区 嘉定区 黄浦区 杨浦区 普陀区 徐汇区 奉贤区 青浦区 静安区 虹口区 金山区 崇明县 长宁区
2014年上海各区各人口排名 常住人口（人） 5044430 2429372 1904886 1735998 1471231 1357340 1313222 1288881 1085130 1083463 1081022 1077264 852476 732410 703722 698600
常住人口（万 人）, 2012 年, 169.84
常住人口（万 人）, 2013 年, 173.66
常住人口（万 人）, 2014 年, 175.59
增长率（%）, 2011 年, 4.3 常住人口（万人）
增长率（%）, 2012 年, 4.6 增长率（ %）
增长率（%）, 2014 增长率（%）, 年 2013 , 1.1 年, 2.2
嘉定 青浦
宝山
金山区 嘉定区 闵行区 宝山区
浦东 松江 闵行 奉贤 金山
杨浦区 普陀区 徐汇区 长宁区 静安区 虹口区 黄浦区 上海总面积
区域人口
2014年松江常住人口达到 1735998人，于上海各区中排名第 4位，外来人口达到本地户籍人口
随着经济发展，近年来松江区外来人口大量导入，导致松江出 现严重的人口倒挂现象

PART. 1
区域宏观背景研究
1
松江概览
松江区位于上海市西南部， 黄浦江上游，东与闵行区、奉贤 区为邻，南、西南与区交界，西、
松江区位于上海市西南部，黄浦江上游与闵行、奉贤、金山、 青浦等区接壤，历史文化悠远，有着“上海之根” 的称呼
嘉定区
宝山区
北与青浦区接壤，历史文化长远，
有着“上海之根” 的称呼 普陀区 松江区辖内有11个镇、6个 街道 静安区 浦东新区 虹口区
项目所在的泗泾作为松江主 要城镇，规划为集中建设区，未 来周边人口众多，将会给项目带 来一大批消费人群
松江经济总量
2011-2014年松江区总体经 济虽有波折，但总体处于上升趋 势，且增长速度有所提升 2014年松江总体经济生产 总值为969.46亿元与上海市其他 区相比排名第六，总体经济实力 处于中上等，经济基础较好
上海各区面积排名 行政区 崇明区 面积（k㎡） 1411 1210 687 676 605 586 459 372 300 61 55 55 38 37 23 20 6340.5k㎡ 名次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
产开发提供了土地基础
崇明
浦东新区 奉贤区 青浦区 松江区
佘山站
松江有轨电车 T4
大学城站
松江有轨电车 T2
体育中心站
松江有轨电车 T1
土地使用规划
松江区整体规划50%左右的 农业用地和40%左右的集中建设 区，其中集中建设区主要集中在
松江集中建设区主要集中在新城、老城以及一些主要的城 镇， 同时也是未来松江区消费人群集中地
新城、老城以及一些主要的城镇
区域内9号线贯穿整个松江
区，连通着松江老城与新城，交 通十分便利
青浦区 闵行区
松江区
南汇区
金山区
奉贤区
区域面积
松江区面积于整个上海面积 中占比9.54%，位列第五名，存在 大面积的待开发区，为松江房地
松江区面积为605平方公里，于上海市各区域中排名第五，较 大的区域面积为松江房地产开发提供了土地基础
上海保利商业项目
市场研究及定位建议报告
2016年1月
1 2 3
区域宏观背景研究 松江商业市场研究 项目本体分析 本地消费水平研究 商业整体定位及业态落位 租金水平建议 推广策略建议 服务内容及合作条件
4
5 6 7 8
本文图例标示说明

通过现有资料查阅到信息数据 通过互联网查阅到的资料数据 通过现场实地走访了解到的信息 通过电话询问到的相关信息
有轨 交通 枢纽
泗泾站
延伸 本案
松江有轨电车 T6
线、T3线、T4线、T5线、T6线
有轨电车T1、T2（一期）线 目前正在建造中，将于2016年6月 进行试运营，2017年1月进行正式 运营 有轨电车T2(二期)、T3、 T4、T5、T6目前正在规划中，且 T4、T6途经本案，为项目的人口 导入提供了交通便利
近年松江区常住人口增长情况
常住人口（万 人）, 2010 年, 158.23 常住人口（万 人）, 2011 年, 165.52
的2倍，人口倒挂现象严重
近年来随着经济发展，松江 区人口持续增长，2014年末松江 户籍人口595378人，预计2020年 松江户籍人口将会达到90万人，
增长率（%）, 2010 年, 10.9
名次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
数据来源：统计信息网
松江交通规划
松江新城内部共将建设6条 有轨电车线路，预计到2020年， 一共建成6条线路，即T1线、T2
松江区规划建设6条有轨电车，连接松江新城、老城、南部新 城以及各城镇，未来区域公共交通系统将会十分完善
GDP（亿元） 1843.75 1843.75 1630.2 1624.74 1467.86 969.46 964.61 827.4 787.74 732.07 726.51 684.51 668.4 272.2
总体经济（亿 元）, 2014 年, 969.46 增长率（%）, 2014 年, 5.5
总体经济（亿元）
增长率（%）
城市 闵行区 徐汇区 嘉定区 黄浦区 杨浦区 松江区 宝山区 青浦区 普陀区 静安区 金山区 浦东新区 奉贤区 崇明县
2014年上海市各县区GDP对比 位次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
城市总 经济基础，为未来房地产市场的发展提供良好的契机
近年来松江区GDP走势
总体经济（亿 元）, 2011 年, 934.17 增长率（ %）, 2011 年, 0.9
总体经济（亿 总体经济（亿 元）, 2013 元）, 2012 年, 917.49 增长率（ 增长率（%）, 2012 %）, 2013 年, 886.55 年, 3.5 年, -5.5