松江泗泾镇地块市场报告2013-5-15目录1.地块概况 (3)2.项目区位 (4)2.1区位交通 (4)2.2项目周边配套 (5)2.3产业背景 (6)2.4配套房基地 (7)2.5地块与周边现状 (8)2.7区位小结 (8)3.项目市场分析 (9)3.1区域分析 (9)3.2泗泾板块存量分析 (10)3.3区域典型楼盘情况 (11)3.4区域典型楼盘客源情况 (17)3.5区域市场分析小结 (17)4.项目定位 (18)1.地块概况位置：松江区泗泾镇，泗泾项目东至规划路，南至泗凤公路，西至长陆泾，北至莘砖公路。

用地性质：居住用地占地面积：84089.7平米（126亩）容积率：2-2.5（地块中间有一规划道路，把地块划分为南北两块，一块容积率2.0，一块容积率2.5）高度：80米（2.5容积率地块），50米（2.0容积率地块）建筑面积：约19万平米预计挂牌价格：800万/亩地块评价：1、交通便捷：距离9号线泗泾站仅约100米；2、配套成熟：北边为一建成成熟的大润发超市和三湘商业广场。

3、地块获取几率大：地块紧邻自在城项目，前期较低的价格获取自在城土地可增加对该地块的竞价能力，加大地块获取几率。

4、公司战略需要：同区域做大做强可争取区域定价权。

5、团队：可用自在城同一运作团队，通过对自在城的项目运作，积累团队运作经验，增强项目运营能力。

目前工作进展：该项目将通过公开市场挂牌出让，从泗泾镇政府相关部门了解到，地块中间的规划道路位置还未完全确定，相关控规正在市里面走流程，流程完成后地块将推出市场。

目前，公司内部已提前启动项目研究。

地块靠近地铁，优质土地，结合容积率等因素，项目可打造公寓，结合金地自在城，项目后期运作优势明显。

2.项目区位2.1区位交通本地块板块距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。

对外交通便捷，城市级交通配套，便捷的人流导入。

2.2项目周边配套本地块配套日益完善，项目处于配套辐射中心位置。

2.3产业背景价值发现——8大产业园，30万人口规模，大量中高级产业客群为房地产提供了有力客户支撑泗泾本地还有泗泾钢材城、五金城等小企业园区，在泗泾内部提供改善需求人群百颗星经济开发区泗泾工业园区松江工业园新桥经济开发区佘山工业园区徐家汇都市工业园漕河泾新兴技术开发区紫竹科技园人口数约4万约5万6-7万人约4万约1万— 4.2万人以上预计各类研发人员3万人。

收入情况5万-9万6万-10万普通职工5-10万，中级职工10-30万6-9万6-10万普通职工8-10万，中级职工10-30万普通职工6-10万，中级职工10-30普通职工5-10万，中级职工10-30万辐射周边8大产业园，30万产业人口，大量中高端产业人群为房地产发展提供了有力客户支撑2.4配套房基地城投置地保障房基地：新凯家园、韵意、洞泾南拓展三大项目，共计建筑面积257.5万方，目前已建成125万方泗泾大型居住区配套房，规划住宅98.39万平方米，公建配套16.33万平方米，规划人口3.3万人配套房基地规划，限定了泗泾板块形象提升，以经济型城市居住板块2.5地块与周边现状地块位于，三湘商业广场南面，泗宝路以南，横港路以西，地块现为空地，周边有农房拆迁。

项目距离地铁站及商业配套较近。

靠近地铁及商业配套，土地平整，便于开发，优质土地2.7区位小结1)地块距离地铁站较近，地铁房，地块建筑面积约19万方，优质住宅土地。

2)随着交通配套和生活配套改善，泗泾具备明显的城市客源导入机会，成为继七宝、九亭板块之后，又一个城市型的居住板块3)作为大佘山板块的泗泾市场，由于泗泾大量动迁房建设、入市，对于板块价值和形象产生不利影响，泗泾依旧表现为经济型的刚需市场3.项目市场分析3.1区域分析3.1.1区域住宅量价分析松江区域住宅整体供求价走势2012年5月至2013年4月，松江全境住宅供应71.7万方，环比下降24.6%；成交89.8万方，环比上升21%，总套数达7509套，四月成交均价19629元/㎡，市场住宅市场供小于求，住宅市场整体平稳。

3.1.2泗泾板块住宅量价分析泗泾板块住宅市场供求价走势从住宅成交来看，2012年5月至2013年4月，泗泾板块供应住宅面积19.9万方，成交17.5万方，环比上升71.6%；均价19866元/㎡，量价保持平稳。

3.1.2泗泾板块公寓市场量价分析泗泾板块市场公寓供求价走势公寓2012年5月-2013年4月成交13.1万方，环比上涨105%，价格呈现上涨趋势，今年成交均价维持在16000-17000元/㎡，四月公寓成交均价18957元/㎡。

3.2泗泾板块公寓存量分析泗泾板块目前在售项目存量为90.4万方，公寓存量主要集中同润菲诗艾伦、华润佘山九里、米兰诺贵都和金地自在城。

3.3区域典型楼盘情况典型楼盘分布示意图（1）同润菲诗艾伦（同润山河小城）同润菲诗艾伦位于松江区泗泾镇古楼路，地铁9号线泗泾站，周边大润发、三湘商业广场近在咫尺，生活、购物、娱乐一应俱全.同润菲诗艾伦38万方加州风情环岛式水岸社区，内有四条天然河流环绕流淌。

项目容积率1.5.规划户数3500套，项目在售小高层和高层建筑，公寓面积在83-132㎡，最近开盘时间为2013年3月，近期成交均价15179元/㎡。

五月份加推四期房源。

金地自在城，待售米兰诺贵都，公寓17000，别墅80000同润菲诗艾伦，公寓16100华润佘山九里，公寓22500，装修3000项目所在地在售四期距离泗泾地铁站：1.3km 距离佘山地铁站：2.2km◆2013年1月-2013年4月去化配比：去化以83-89㎡的一房和两房占到总去化的94%，是本项目供应主力户型；◆公寓量价走势分析：四月成交均价在15861元/㎡，项目在3月加推房源，近两月成交1.34万方，推出精装修房源拉高均价，近一年项目月均去化49套。

（2）华润佘山九里距离泗泾地铁站：1.5km距离佘山地铁站：2.4km距离泗泾，华润佘山九里一期为法式宫殿住宅，建筑仅３-４层，一层一户。

户型有280平米、330平米、380平米标准层，另外一楼附地下室，顶楼附阁楼，最大总面积可达700平米。

2期，是佘山第一个百万级的豪宅项目，有170平米朝南四房，满足一家三代同住。

户型南北通透，全屋带地暖、中央空调。

3期mini平墅直面7400中央景观轴。

一期别墅价格为42000元/㎡，二、三期公寓价格为23500元/㎡，装修价格在3000元/㎡，项目定位高端住宅，整体成交不佳。

2013年1月-2013年4月去化配比：去化以三房为主，占到总去化量的96%，三房中104-110㎡户型去化量最大。

公寓量价走势分析：前期项目一期户型面积较大，成交均价在35000-41000元/㎡，项目整体成交困难，2012年9月和2013年3月先后推出新房源，成交均价在20000-22500元/㎡之间，成交明显转好；自2012年10月项目月均去化在21套。

（3）米兰诺贵都米兰诺贵都地处松江佘山板块，距离轨交9号线佘山站仅300米。

小区整体规划为12幢独栋别墅和16幢小高层公寓组成。

米兰诺贵都小区建筑风格以地中海风情为蓝本，整体景观采用堆坡造景的手法。

项目占地9.1万方，容积率1.57，建筑面积17.2万方，规划户数为1370户，项目开盘报价为14000元/平方米，目前报价为18000元/㎡。

项目在售主力户型为88-90㎡两房。

2013年1月-2013年4月去化配比：户型 面积段 （㎡） 成交套数 （套） 成交配比 成交均价 (元/㎡) 成交总价 2R 89-91 210 100% 16992 130-160 合计—210100%16992—成交全部为89-91㎡两房在售房源距离佘山地铁站：300m公寓量价走势分析：项目成交保持稳定，项目自2012年六月，每三月加推一批房源，价格每次加推均有所上调，2013年成交价格在16000-17000元/㎡，四月成交均价在17997元/㎡，近一年项目月均去化在51套。

（4）金地自在城金地自在城预计2013年7月推出2A 地块，产品面积72-223平米毛坯产品，预计推盘价格价格会采用低开形式，均价1.5-1.6万元/㎡。

待10月推出2B 精装修产品后，价格会有所上涨。

20545438945353912622681791177617937189089213880094552866286911244170114366148051525315282150231516516129156831799750001000015000200002500011年11月-13年4月公寓成交走势成交面积成交均价3.4区域典型楼盘客源情况客户主要来自于市区，本地客源和其他区域行客源较少，年龄主要在25-35岁，中青年为主，刚需自住为主，看重价格及交通等因素。

3.5区域市场分析小结1）.从2012年5月至今年4月的市场供求，区域内市场整体表现为供小于求。

板块内住宅供应19.9万方，去化17.5万方，表现出供大于求。

当前商品住宅市场存量较高达到90.4万㎡，公寓存量主要来源于同润菲诗艾伦、华润佘山九里、米兰诺贵都和金地自在城。

2）.松江住宅成交均价在18138元/㎡，泗泾住宅成交均价在19866元/㎡，泗泾住宅价格高于松江整体成交均价。

目前在售距离地铁站较近米兰诺贵都成交均价在17997元/㎡，距离地铁较远同润菲诗艾伦成交均价在15861元㎡。

华润佘山九里剔除装修价格，毛坯成交价位19538元/㎡，价位较高外，针对改善型客户。

3）.板块近期去化中，同润菲诗艾伦成交主要为83-89㎡一房或两房，米兰诺贵都成交为89-91的两房，华润佘山九里成交主要为104-110㎡和167-171㎡三房。

板块成交主力刚需房型为主。

4）.客源主要来源于市区，通过轨道等公用交通导入，客源年龄在中青年，客源置业目的主要为刚需。

满足基本生活居住要求4.项目定位（1）客群定位地块处于泗泾地铁站旁边，地铁房。

周边聚集8大产业园，从业人员超过30万人。

本地客源较少，主要通过公共交通导入刚需客源。

客源定位：核心客户，九号线沿线，周边产业园首次置业人员，年龄分布在30-40岁刚需客户，约占70%，次要客户，本地及周边客源，约占30%。

（2）物业类型和户型定位及配比85-90㎡两房针对刚需客户，110㎡三房主要针对刚需客户兼顾首改客户，160㎡大三房主要针对周边当地改善居民或市区改善客户。

（3）价格、涨幅及去化速度预估。