湖南省武冈市房地产市场调查报告——房地产业市场发展的模块分析一．武冈市房地产市场区位条件武冈市位于湖南湘西南部，，是邵阳市西南五县（市）地理中心，总面积1549平方公里，总人口83万（2013年），其中城市建成区面积16.1平方公里，城镇常住人口26万。

武冈是全国商品粮食基地之一，是湖南省瘦肉型猪养殖基地，并被命名为“中国卤菜之都”。

武冈有着丰富的煤矿自愿，约占湘西南煤炭储量的近70%。

依托资源优势，我市形成了机械制造、能源、建材、医药化工、冶炼和农产品加工六大支柱产业，而这些产业为武冈房地产业发展打下了坚实的经济基础。

武冈旅游资源丰富。

武冈云山被列为国家森林公园，并被成功纳入湖南省“崀山—云山—南山”旅游开发规划；法相岩公园、武冈古城墙、宣风楼、文庙、凌云塔，以及浪石古建筑群、中山堂等名胜古迹星罗棋布。

城市旅游资源的规划和大规模基础设施的建设，结合丰富的旅游项目开发，为武冈房地产业的发展带来新的增长点。

武冈是湘西南五县（市）交通中心，形成以高速公路为主，以主要省道为铺的四通八达的交通网络。

2011年1月18日至20日，民航中南地区管理局在武冈市召开了《武冈机场选址报告》初步评审会。

规划修建的武冈机场定位为开通民用定期航班的国内支线机场。

计划2015年12月竣工验收通航，这将促进武冈交通又一个新的飞跃发展。

特殊的中心地理位置，辐射西南五县的交通优势，成为武冈房地产发展的新兴支柱。

武冈是湘西南物流中心，商贸辐射湘、桂、黔等广大地区。

近年来，全市围绕加快发展主题和建设湘西地区次中心城市目标，进一步深化改革，扩大开放，加大招商引资力度。

武冈有着良好的宏观经济基础，政府的大力招商引资，从而刺激了武冈经济的高速发展和流动人口及固定人口的高速增长，为武冈的房地产市场的高速发展创造俱佳的经济条件。

近年来，武冈房地产政策管理体制逐步完善，武冈房地产市场也趋于成熟、规范，使得房地产业发展有了制度的引导，并能促进房地产业朝着良性可持续的方向发展。

总而言之，武冈着力打造西南五县中心商业城市，高举旅游兴市，重塑古城文化，借助武冈机场、高速公路的辐射带动作用，在房地产发展前景上具有不可预估的升值潜力和空间。

省人民政府确定把武冈打造成为西南五县的中心城市，计划30亿元作为城市基础建设，这为武冈的房地产市场的高速发展创造俱佳条件。

而房地产做为第三产业的领头羊，这使得房地产业成为在武冈经济发展中至关重要的中坚力量。

二．武冈市房地产市场模块分析当前，武冈楼盘户价均价为2600—2800元/㎡左右。

其中，经济适用房的价格为1800—2200元/㎡左右，一些规模较小、位置较偏、环境差一些的小区价格在2600元/ ㎡左右，而那些规模较大、位置优越、环境较好一些的小区楼盘，最低起售价价格在2800—3000元/㎡，部分配套设施完善、规模较大的楼盘，好的楼层房价已突破4000元/ ㎡大关，一些高层的电梯房价格都已超过3500元/㎡，大有向邵阳市房价看齐趋势。

受户型、楼层、环境及地段等因素影响，武冈房价差距比较大。

随着武冈楼市近几年的大规模发展，房地产市场逐渐发展为“高低搭配”楼市格局。

经过市场调查与资料整理，选出几个具有高、中、低价格代表性的楼盘进行具体的模块分析。

如下：（调查资料仅供参考）（一）武冈皇冠世纪城市场价格：3000元/㎡物业类别：普通住宅商住楼所属区域：武冈头堂建筑类别：居住建筑商业建筑总户数：3000户停车位数：1690个装修情况：毛坯容积率：暂无数据绿化率：35%占地面积：135333平米建筑面积：450000平米开盘时间：2013-5-25 入住时间-1-11-30开发商：湖南皇冠投资置业有限公司预售许可：暂无数据项目地址：武冈市庆丰东路与春光北路交汇处售楼地址：武冈铜宝新城商业街1栋13号项目简介：武冈皇冠世纪城，武冈首席45万㎡地中海国际名城，由湖南皇冠投资置业有限公司倾力打造，项目占地150亩，总建筑面积约45万㎡。

皇冠世纪城处于未来新城规划的核心区，自洞新高速出入主城区的必经门户之地，是未来城市封面，代言武冈的城市形象;是春光大桥两岸高端住区的核心区，有望成为未来高尚住宅区的领导者。

皇冠世纪城规划有五星级大酒店——皇冠世纪大酒店，以及商业部分;皇冠世纪大酒店堪称邵阳首座五星级酒店，酒店涵盖了多风格装饰豪华的客房、全天候服务的中西餐厅、多个宴会厅及多功能厅、国际领先水准的健身中心及高端会所等，同时项目自身还有超大型超市、现代化影院等自建生活配套。

项目周边有丰富的生活配套，且紧邻市政广场公园，便捷繁华，咫尺可得;不仅如此，皇冠世纪城还拥有武冈最优越的教育资源，省重点名校武冈一中，武冈市第三中学，武冈师范环伺左右，有着良好的教育环境。

（二）武冈御品都梁市场价格：2700元/㎡物业类别：普通住宅别墅所属区域：武冈农田建筑类别：居住建筑总户数：200户停车位：109个装修情况：毛坯容积率：暂无数据绿化率：4.2%占地面积：17亩建筑面积：暂无数据开盘时间：暂无数据入住时间：-1-11-30开发商：邵阳市经纬建设工程有限公司预售许可：暂无数据项目地址：武冈市武强路新建材城往北80米售楼地址：武冈市武强路新建材城往北80米项目简介：武冈御品都梁项目位于武冈市武强北路新建材城往北60m处，由实力开发商邵阳市经纬建设开发。

项目总占地近17亩，共4栋全现浇多层洋房，总户数200余户，车库69个，车位40个。

御品都梁奢享原山、活水两大都市稀缺资源，狮子山千余亩原生态山林为社区提供无限绿意和鲜氧，自然活水中央水景自北向南贯穿整个社区。

御品都梁遵循“立体化园林”造园理念，为住户打造大型亲地园景、空中花园立体化双重园林。

项目采用了两种高端的节能建筑材料，将倾力打造武冈首席墅质洋房社区、首个节能环保社区，是一个环保生活、健康生活的不错选择。

（三）武冈富城佳苑市场价格：2188元/㎡物业类别：普通住宅所属区域：武冈辕门口建筑类别：居住建筑商业建筑总户数：400户停车位数：220个装修情况：毛坯容积率：暂无数据绿化率：3.3%占地面积：15亩建筑面积：暂无数据开盘时间：2012-6 入住时间-1-11-30开发商：同泰房地产开发公司预售许可：暂无数据项目地址：水西门新光富城佳苑售楼地址：汽车西站方向向前800米项目简介：武冈富城佳苑总投资5000万，立足于打造高品质的住宅小区。

随着人居环境的不断提高，市区交通拥堵，噪音污染，城市废气,以深深影响到身心健康。

富城佳苑致力打造无噪音污染、无城市废气、环境优美、空气清新、安静舒适，高品质纯住宅小区。

武冈富城佳苑位于城市边缘，靠近武冈西站，交通便利，是一个居家和工作的良好之地。

（四）房地产模块分析1.从经济因素上来看，房价偏低的楼盘大都集中在老城区郊外以及较偏远工业园区，例如：富城家苑、丰泽家园等。

而高房价的楼盘主要集中在新城区、高速公路与机场大道等以交通干线为辐射的交通规划区域，例如：皇冠世纪城、恒润都市等。

从中分析可以得出，交通发展对经济带动作用以及新城区带来的经济活力是房地产开发商看重的重要因素，其日后带来的经济潜力和房地产未来价值也是导致房价高于其他区域的主要原因。

2.从楼盘上看，价格偏低的楼盘基本上是一些经济房、普通小区，例如：荷花佳苑等。

而价格居高的楼盘大多数是配套设施较为完善、规模大、户型高档的洋房和电梯房楼盘，且价格居高的楼盘基本都是多元化的建筑类型，集居住区和商业区于一体，还融合了绿化、休闲、购物等配套系统。

例如：皇冠世纪城、凯德嘉博城等。

楼盘的品质决定了其价格，这也是市场高低端需要的体现。

3.从区位环境上看，价格低的楼盘大都集中在老城区郊外以及较偏远工业园区，老城区交通阻塞长期以来是困扰市民的老问题，加上老城区缺乏发展活力，没有大的发展空间，老城区郊外令人不看好的前景无不在影响其楼盘市场。

而工业园附近区域的楼盘，虽然在交通、经济发展上有着良好前景，但其带来的噪音污染、废气污染、化学污染等，让人十分担忧。

在如今越来越注重环境健康的人们中，一个健康的生活环境显得尤为重要。

而位于新城区和规划区的楼盘，集中了经济、交通、政策等优势，且随着人们生活条件的提高，随之而产生人们对于楼市更高质量的市场需求。

完善的配套设施、物业、周边、绿化，完美的户型、结构、布局，以及大的规模、尺寸是高房价楼盘必不可少的。

4.从人口上看，在一定条件下，人口对房地产需要量与房地产价格成正比，人口对房地产需求量不大，房地产的销售量就受限，自然房地产价格就低，因此在人口消费稀少区域的房地产价格普遍偏低。

而人口消费量低主要集中在两个地方：一是偏远工业园地区，交通和环境都不适合人口迁徙居住；二是老城区以及老城区毗邻的郊区，老城区房屋集中，有着大量稳定居住的人口，但是人口对房屋的需求早已饱和，缺乏房地产消费的动力。

而新城区和规划区有着广阔的腹地和政策支持，巨大的商业机遇与发展前景，吸引了部分老城区人口向外迁移以及大量乡村人口往城区涌入，为此区域带来大量的人口。

有着广大的消费人群，且不断吸引进来的人口，这正是此些区域房地产价格逐渐攀高的原因之一。

总结：武冈的房地产价格市场呈现的高中低三种现象，正是诸多因素所共同影响而造成的。

当然，对于武冈这四线小城市而言，抛去其房地产市场的泡沫，最终影响房地产价格的还是其自身价值品质。

价值决定价格，这是最重要的。

三．武冈市房地产市场发展分析（一）武冈房地产市场现状及其原因从武冈市房价市场走势图可以很明确的看到，武冈房价从2007年2560元/㎡逐年上升到2012年3100元/㎡。

在当今物价普遍上涨的情况下，房价上涨是一种正常现象。

但上涨速度及幅度过快过大，远远超过其它物价的上涨，这就显得有违常规。

武冈房地产市场价格上涨，主要有以下几方面的原因。

一.建筑材料价格上涨过快。

水泥价格，2003年为200元/吨，2009年，涨到360元/吨；钢材价格，2003年为4000元/吨，2009年，涨到4900元/吨；河砂价格，2003年为290元/吨，2009年，涨到330元/吨；墙体材料价格，2003年为0.15元/块，2009年为0.48元/块，碎石价格，2003年30元/立方米，2009年为57元/立方米。

作为商品房原材料成本的构成，各种材料价格的上涨，房地产的价格也随之水涨船高。

二.人工成本上涨过快。

2003年，普通工人的工资为40元/天，工人师傅的工资为50元/天。

2009年，普通工人的工资为80元/天，工人师傅的工资为100元/天。

劳动力价格的提升，大幅增加了劳动力密集型产业的成本。

三.土地价格上涨过快。

由于土地被政府高度垄断，土地资源极为有限，每年国土部门仅能争取到300—500亩的土地供应指标，而且争取到的指标大部分用于城市建设。

因此，通过招商拍卖途径用于商品房开发的地价被不断抬升。