XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
解决思路
解题核心思路：
完成一场品牌大跃进！
对外竞争策略 对内竞争策略
坚定不移深化“孔雀城”品牌内涵，打赢品牌战
产品理念上强化别墅小镇生活方式，为客户打造别墅 小镇梦想！成为小镇生活的领导品牌
1、树立鲜明的项目品牌区隔，2、将项目差异化 进行到底！
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
联排：240-260㎡ 约803套
叠拼：160-170㎡，约
京哈高速
京沈高速、120国道、京津高速
建筑风格
南加州风格+现代主义建筑形式
南加州风格
绿化率
32.25%
30%
容积率 景观
配套 物业服务
1.05
1
社区内部引潮白河水贯穿其中,开挖河道形成系列的岛屿 空间，沿河打造商业风情街和办公景观轴线，形成 功能各异的开放带状公园
客户成交的主要因素： 1. 区域未来发展及升值潜力上，占30%； 2. 别墅生活，占总比例的29%； 3. 对南加州手工别墅的建筑风格认可总比例占12%
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
走在正确的路上：京郊别墅小镇连锁品牌
深化方向：
产品理念上强化别墅小镇生活方式，为客户打造别墅小镇梦 成为小镇生活的领导品牌
如何解决内部竞争——1、将项目品牌细分
京御地产目前面临同品牌同产品线下严重内部竞争的情况，需要在 雀城”品牌的基础下再进行品牌细分。
项目品牌细分借鉴波士顿矩阵表现：
明星产品
包装，旗帜！
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市 场价值。
现金牛产品
利润主力
域认河相知望度较高。
潮白河占
一期：联排：225-235㎡ 约 225套 二期：叠拼：158.3㎡，约366套 院墅：377㎡，约28
套
联排：240-260㎡ 约803套
叠拼：160-170㎡，约
京哈高速
京沈高速、120国道、京津高速
建筑风格
南加州风格+现代主义建筑形式
南加州风格
绿化率 容积率 景观
配套 物业服务
2. 区域外：水色时光、挪威的森林、盘龙谷、恒大金碧天下和本项目属于不同区
面对不同的主力客群，不构成直接竞争，属于本项目的分流竞争。
本项目外部竞争项目为本项目的分流竞争项目，且竞争程度较弱
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
外部潜在项目竞争分析
富力地产建筑面积600万㎡
外
项目周边待开发地 块达到850万㎡
华夏物业
华夏物业
开发商品牌
廊坊京御房地产开发有限公司
廊坊京御房地产开发有限公司
工程进度
一级开发完成，通往项目的路正在修缮，最早入住时间 2011年
一期2009.12月和2010.05月入住，二期2010.12月入
本项目在区域、绿化率、容积率、产品类型，建筑风格，物业服务等方面与潮白河
城形成同质化竞争。
盘龙谷
外
区域：天津蓟县国家盘山5A级景区西坡五盆沟
客群：30%北京客户，其余为天津及周边客户
明年推量：二期漫山红墅剩余的20套联排，后 期未开发的土地量共有3000亩，正在规划中。
挪威的森林
区域：河北大厂潮白河只留鲍丘河 流域
客群：绝大多数为北京客户，另有 部分周边客户。
明年推量：包括联排、双拼、独栋 共计200套房源。
32.25%
30%
潮白河占
1.05
1
社潮区白内空部间河引，潮孔沿白河雀河打水造城贯商穿与业其风潮中情,街开白和挖河办河公道隔景形观成堤轴系相线列，的望形岛成屿，并天下引第要河一支城持水4节A贯点景，点穿通；过京整人杭个林大漫运社道河将；区每两，个条庭中打院央景景造观观稀结带合交缺，错
地产品如牌何美解誉度决明外星部竞争——孔雀城品牌如何深化？
【案例：成熟开发企业品牌深化】
品牌内涵：人文关怀； 品牌深化：产品品质，周到的物业服务。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
地产品如牌何美解誉度决明外星部竞争——孔雀城品牌如何深化？
品牌内涵：感性，无微不至的客户关怀； 品牌深化：细致的景观园林，周到的物业服务， 别墅的专家。
XX年北京大运河孔雀城 营销策略报告
2020/11/4
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年目标下必须明确的三个背景：
背景一：宏观市场 背景二：品牌发展 背景三：市场竞争
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年宏观经济分析
经济形势
✓ 全球金融危机从出口、预期、金融三个方面对中国经济造 成持续负面影响；
品项
位置
首期产品 交通
潮白河孔雀城
大运河孔雀城
CBD国贸正东30公里处，京津冀城市圈的中心位置，北 邻燕郊，河北大厂县潮白河流域，西与北京通州隔 河相望
一期：联排：225-235㎡ 约 225套 二期：叠拼：158.3㎡，约366套 院墅：377㎡，约28
套
香河生态旅游区，河北香河中信国安天下第一城对面
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年目标下必须明确的三个背景：
背景一：宏观市场 背景二：品牌发展 背景三：市场竞争
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
外部在售项目竞争分析
水色时光 区域：北京顺义奥林匹克公园 客群：绝大多数为北京客群 明年推量：2010年推出一期剩余的2套独栋， 和7套 162㎡联排，已近结盘。后期13.5万 ㎡土地未定产品类型。
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内内部部竞争项锁目定竞争分析
八达岭孔雀城
潮白河孔雀城
大运河孔雀城 永定河孔雀城
八达岭孔雀城和永定河孔雀城与本项目分属不同区域，主力客群不同，是本项目 竞争；
潮白河孔雀城和本项目同属同一区域，将与本项目X形X年成北京直大运接河告竞孔雀争城营。销策略报
潮白河孔雀城和大运河孔雀城点对点分析
成熟品牌的启示：结合品牌自身优势，挖掘客户需求XX，年北寻京大求运品河孔牌雀城深营化销策发略报力方向。
告
地产品如牌何美解誉度决明外星部竞争——孔雀城品牌如何深化？
孔雀城
看自身优势
1. 2005-09年5年品牌积淀：京郊别墅小镇连锁品牌 2. 京郊别墅项目开发成功经验
大运河孔雀城成交客户分析
看客户需求
2009年
四个孔 雀城全 线亮相
2、孔雀城系列项目销售额增长进程
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
3、孔雀城系列品牌发展
2005-09年
品牌认知
品牌认可
大运河孔雀城成交客户分析
客户成交的主要因素：
客户购买的主要因素集中在区域未来 发展及升值潜力上，这部分客户占30%
同时客户关注别墅生活，占总比例的 29%；对南加州手工建筑认可总比例占 12%；
品牌竞争压力大。品牌开发商的陆续进驻，携品牌效
易造成客户持币观望。
第一城东部万通地块
土地面积533093.33㎡
万通地产
富力地产
占地面积600万㎡
协成房开
协成钳屯乡京东国际新城 土地面积：3000亩
大运河孔雀城
开发企业
万通地产 协成地产 富力地产
占地面积 533093.33㎡
3000亩 600万㎡
容积率 1.5-1.8
房地产业对北京GDP总量支撑 7%，占投资的50%，无疑是一 要的产业。
初步判断，北京经济已经走出谷底，正处于V型运行轨迹的上行区间，预计2010全
经济增长可能达到9.5%左右。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
2010年目标下必须明确的三个背景：
背景一：宏观市场 背景二：品牌发展 背景三：市场竞争
内忧外患。内忧：同质化竞争严重。外患：品牌 开发商大举挺进。
背景之下再看目标
内忧外患
如何破局？
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
解决思路
解题核心思路：
完成一场品牌大跃进！
对外竞争策略 对内竞争策略
坚定不移深化“孔雀城”品牌内涵，打赢品牌战
1、树立鲜明的项目品牌区隔，2、将项目差异化 进行到底！
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
不明 1
物业形态
上市时间
代表项目
别墅+高层
预计2010年三四 季度
新新家园系列
高层+部分低密 预计2010年三四
产品
季度
知春时代
别墅等低密产品
预计2010年三四 季度

富力城系列
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外部市场小结
外部在售项目为本项目的分流竞争项目，竞争程度较弱； 潜在项目下半年带来一定供应量压力。 潜在项目造成品牌竞争压力大。
中央领仕馆
区域：河北香河市西部城区，通州正东；
客群：60%北京客户，其余为廊坊周边 地区客户
大运河孔雀城
1. 区2009域年售内罄，：明年中没有央新推领产品仕馆明年无加推产品；
恒大金碧天下
区域：天津蓟县盘山以南
客群： 30%—40%北京客户，其余为天津及周边客 户
明年推量：一期剩余百余套，二期5000亩土地正在 规划中，预计建设别墅、花园洋房等低密度产品。
大运河孔雀城
万通2009—12、13号地 土地面积：240260㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
协成钳屯乡京东国际新城 占地面积：3000亩
下半年存在供应量压力。按照正常的项目运营周期，潜在竞争项目将在201
四季度集中上市，易造成部分客户分流。
XX年北京大运河孔雀城营销策略报 告
外部潜在项目竞争分析
2010年的宏观经济将好于08，差于年0存9，在取我消国“下经浮济30前%”景房谨贷优慎惠乐利率观可能。