（四）土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税 率为30％； 增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除 项目金额100％的部分，税率为40％； 增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除 项目金额200％的部分，税率为50％。 增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率 为60％。
案例7-6:
某房地产公司开发甲乙两栋商业用房， 其中销售甲房共取得收入为2500万元。允许 扣除项目金额为2000万元；销售乙房共取得 收入为4000万元。允许扣除项目金额为1000 万元。
案例分析:
1）分别核算 甲房增值率=（2500-2000）÷2000=25% 适用税率30% 应纳土地增值税=500×30%=150万元 乙房增值率=（4000-1000）÷1000=300% 适用税率60%，速算扣除系数35% 应纳土地增值税 =3000×60%-1000×35%=1450万元
案例7-2:
东兴房地产公司建成一批普通商品房待售，预 计售价为2900万元。公司为取得土地使用权支付 600万元价款，房地产开发成本为1250万元，与转 让房地产有关的税金为160万元。计算公司应纳的 土地增值税。
案例分析:
可扣除的项目金额 =（600+1250）×（1+20%）+160 =2380（万元） 增值额=2900-2380=520（万元） 增值率=520÷2380=21.85% 适用税率30% 应纳土地增值税=520×30%=156万元 如果将该批商品房的预计售价定为2850万元 增值额=2850-2380=470（万元） 增值率=470÷2380=19.75%
（二）土地增值税的纳税义务人
土地增值税的纳税义务人就是转让国有 土地使用权及地上建筑物和其附着物，并取 得收入的单位和个人。
（三）征税范围
凡转让国有土地使用权，地上建筑物及 附着物并取得收入的行为都是土地增值税的 征税范围。 1.转让土地使用权的土地是否为国有土地。 2.土地使用权、地上建筑物及其附着物的产 权是否发生转移。 3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的 行为征税，即对有偿转让行为征税。
以土地增值率介于20%--50%之间为例，假设企 业预计的商品房销售价格超过免税临界点销售价格 为Y，则：销售价格为128.48+Y，允许扣除的项目 金额为107.07+5.5%Y 增值额= (128.48+Y) –(107.07+5.5%Y) =94.5%Y+21.41 应纳土地增值税= (94.5%Y+21.41)×30% 想要通过提高销售价格获得更多收益，就必须使 Y>(94.5%Y+21.41)×30% 即 Y>8.96 必须使价格高于（128.48+8.96）137.44万元
依据土地增值税税法规定，纳税人建造普通标 准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的(含 20%)，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。企业 可以利用20%这一临界点进行筹划。
1.纳税人获得免税待遇时的最高售价的 确定（“临界点”筹划法） 根据免税规定，房地产企业如果预计售 出普通标准住宅的增值率接近20%这个临界 点，就可以通过适当控制出售价格已达到免 缴土地增值税的目的。
案例7-3:
某房地产公司开发一栋普通标准住宅，预计房 屋售价总额为1200万元。按照税法规定计算的不含 营业税及附加的可扣除项金额为900万元。
案例分析:
应纳营业税及附加=1200× 5.5%=66万元 可扣除的项目金额=900+66=966 （万元） 增值额=1200-966=234（万元） 增值率=234÷966=24.22% 适用税率30% 应纳土地增值税=234×30%=70.2万元
1. 转让房地产的收入 1）转让房地产收入内容包括：货币收入 、 实物收入 、其他收入。 2）转让房地产收入的确定： (1)以交易价格作为转让房地产收入; (2)以评估价格作为房地产转让收入。
1、基本扣除项目金额 (1)取得土地使用权支付的金额 (2)房地产开发成本 (3)房地产开发费用 (4)与转让房地产有关的税金
案例分析:
应纳营业税及附加=8000×5%×（1+10%） =440（万元） 可扣除的项目金额=3000（万元） 增值额=8000-3000=5000（万元） 增值率=5000÷3000=167% 适用税率50%，速算扣除系数为15% 应纳土地增值税=5000×50%-3000×15% =2050万元
案例分析:
2）合并核算 收入总额=2500+4000=6500 扣除的项目金额=1000+2000=3000（万元） 增值率=（6500-3000）÷3000=117% 适用税率50%，速算扣除系数15% 应纳土地增值税 =（6500-3000）×50%-3000×5% =1300万元 节税300万元
级数 1 2 3 4
增值额与扣除额金额比率 X≤50％ 50％＜X≤100％ 100％＜X≤200％ 200％＜X
税率 速算扣除系数 30％ 0 40％ 5% 50％ 15% 60％ 35%
(五)计税依据及应纳税额的计算
土地增值税的计税依据为土地增值额。 土地增值额指转让房地产取得的收入减除规 定扣除项目后的余额。即： 增值额=转让房地产的收入-(取得土地使用 权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开 发费用+与转让房地产有关的税金)
与筹划前相比： 营业税及附加节约额=440-245-93-33.8 =68.2（万元） 土地增值税节约额=2050-835=128-2
（三） 核算方式选择的纳税筹划
税法规定，如果不同项目分开核算， 需要就不同项目分别计算缴纳土地增值 税；如果不同项目未分开核算，需要合并 计算缴纳土地增值税。
对于增值率较低，准备享受土地增值 税免税政策的房地产企业，可以通过计算免 税临界点销售价格，以控制增值率不超过 20%。
案例7-3:
P214案例8-1
模型一： 假定某房地产开发企业建成一批商品房待售， 除销售税金及附加外，全部允许扣除项目的金额为 100万元，当其销售这批商品房的价格为X，相应 的销售税金及附加如下： X· 5%· （1+7%+3%）=5.5%· X 这时其全部允许扣除项目金额=5.5%· X+100 该企业享受起征点的最高售价： P≤ （5.5%X+100）×（1+20%） 此时的最高售价为128.48万元。允许扣除的金额： 100+5.5%×128.48=107.07万元
第七章 其它税种的纳税筹划
1. 土地增值税纳税筹划
2. 房产税纳税筹划
第一节 土地增值税的纳税筹划
土地增值税的法律规定 土地增值税的纳税筹划
一、土地增值税的法律规定
（一）土地增值税概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和 个人，就其转让房地产所取得的增值额征收 的一种税。
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过 200%的部分，50%税率 增值额：100×（200%-100%）=100（万元） 应纳土地增值税：100×50%=50（万元） （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分， 60%税率 增值额：300-（100×200%）=100（万元） 应纳土地增值税：100×60%=60（万元） 总税额=15+20+50+60=145 （万元）
2、如果纳税人不能按照转让房地产项目计 算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证 明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成 本金额的10％以内计算扣除，用公式表示： 允许扣除的房地产开发费用 ＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开 发成本）×10％以内
案例分析:
方法二： 应纳土地增值税 =增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 （1）计算增值额 400-100=300（万元） （2）确定与扣除项目金额的比例 300÷100=300% （3）计算土地增值税 300×60%-100×35%=145 （万元）
二、土地增值税纳税筹划
（一）通过合理定价进行纳税筹划
东兴公司除销售税金及附加外的全部允许 扣除项目的金额为: （600+1250）×（1+20%）=2220(万元) 只要预计售价不超过 2220×1.2848=2852.26 (万元) 就可享受到免征土地增值税的税收优惠，否 则将全额征税。
2.通过提高售价达到增加收益的目的
如果房地产开发企业预计的售价将超过 临界点，则必须考虑较高的售价是否能够弥 补所要增加的土地增值税款。
案例分析:
公司决定进行简单装修，预计将发生装修费 210万元，房屋售价相应提高到1410万元。 应纳营业税及附加=1410× 5.5%=70.55万元 可扣除的项目金额=900+70.55+210 =1187.55（万元） 增值额=1410-1187.55=222.45（万元） 增值率=222.45÷1187.55=18.73%
案例7-1:
某人转让房地产取得的收入为400万 元，其扣除金额为100万元。计算其应纳的 土地增值税。
案例分析:
方法一： （1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分， 30%税率 增值额：100×50%=50（万元） 应纳土地增值税：50×30%=15（万元） （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100% 的部分，40%税率 增值额：100×（100%-50%）=50（万元） 应纳土地增值税：50×40%=20（万元）
案例7-8:
某房地产开发企业开发某住宅，共支付地价 款2000万元，开发成本为4000万元，利息支出 400万元，能够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的。超过按商业银行同类同期贷 款利率。 允许扣除的房地产开发费用 ＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额 ＋房地产开发成本）×5％以内 =400+（2000+4000）×5％ =400+300=700（万元）