评估价值 本项目延聘的专业评估机构戴德梁行预评的
评估价值约为人民币29～30亿元。正式的评估报 告将于1月中旬提交。 预计对应的质押融资率均 不超过60%。
二、方案要素
本金及收益偿付 本信托计划的收益为到期一次性支付，
按照预计收益率及存续时间计算收益，不 足6个月的按6个月计算。 费用支付
本项目的费用支付采取部分预付（含第 一信托年度的银行理财、受托人及资产管 理人费用），其他部分到期一次性支付的 方式。
一、信托目的
项目缘起
2019 年9 月，汉威资本中国地产基金（下称：汉 威基金）收购了项目开发商第五广场公司的外方 股东易达国际投资有限公司的100%股权，从而持 有第五广场公司61.22%的权益——对应于第五广 场项目B 座及C 座、以及物业其他部分（A 座和 地下一层除外）。
为实现项目的最大价值，汉威基金计划从项目公 司的中方股东手中收购项目A 座和地下一层的权 益，将整个项目的股权统一。
CR Al Rajhi China Real Estate Growth Fund I, L.P. – 中 国房地产市场上首批符合伊斯兰教义的投资基金之一
五、履约保证人情况
五、履约保证人情况
Байду номын сангаас
六、收购对象情况
第五广场公司为一家中外合作企业，中方 股东为北京中铁泰博房地产公司，持有第 五广场公司38.78%的权益。
二、方案要素
专业服务机构
资产管理人：北京汉威方德投资咨询有限公司 评估机构：戴德梁行 税务与财务顾问：KPMG 境内律师：中伦律师事务所 境外律师：Allen & Overy LLP
对期限及收益的补充说明
原则：以信托计划资金支付股权款的时 间为产生预期收益的起始点。
也即信托成立与起息不同期。 信托期限自起息之日计算。 2.5亿元定金部分（为信托计划募集资
五、履约保证人情况
汉威资本与全球及英国最大的零售房地产开发、投 资及营运公司之一的利宝国际拥有密切的合作关系， 并担任汉威资本旗下一只基金的副发起人。
汉威资本旗下现管理两只总资本达近十亿美元的国 际房地产基金，集中于大中华地区投资房地产项目。
CR China Real Estate Growth Fund I, L.P. （为本项目 履约保证人）
金的一部分），视项目成功受让股权与 否，确定收益。
三、交易流程
进入
竞买
交纳定金 竞买
审批
付款
工商登记
贷款
信托计划作为第五广场股东向其发放贷款， 用以置换工商银行贷款，并释放抵押物
三、交易流程
退出 易达国际承诺无条件收购受托人受让的股权 （债务人）；
汉威基金承诺无条件收购受托人受让的股权 （保证人）；
四、拟投资项目情况
当前租金
租金及盈利预测
五、履约保证人情况
汉威资本管理有限公司为一家专业地产投资公司，旗 下管理的国际房地产投资基金，专注投资大中华地区 的房地产项目。资深的专业团队兼具跨境及跨领域的 丰富房地产经验，团队中的每位成员均拥有超过十年 的国际房地产开发及投资经验。
中国大型综合央企华润集团（同时持有汉威资本90% 的股权）——是汉威资本旗下管理的基金之发起人和 主要投资者。凭借与华润集团的紧密关系，汉威资本 在中国房地产市场上无论在挑选潜在投资项目、建立 交易结构以至制定风险管理方面，具有独特的优势。
四、拟投资项目情况
物业地址： 北京东城区东二环东四十条桥西南角 总建筑面积： 124,332平方米
物业介绍： 第五广场由世界知名的ARQUITECTONICA 建筑设计公 司设计，包括三座甲级办公楼，零售和餐饮设施，物业通过多层中央 广场合为一体。三座办公楼分别高11，14 及17 层，零售区设于A、B、 C座的1 层、2 层及地下一层。
转让物业资产。
三、交易流程
保障
质押：对应13.1亿元的融资，易达国际持 有的第五广场61.22%股权质押；
抵押：对应18.1亿元的融资，第五广场完 整的物业抵押 （但其抵押担保范围为5亿 元贷款）。
三、交易流程
再融资与管理
在双方的《合作合同》中约定，第五广场通过 资产抵押进行（除用于偿付信托计划的）融资 活动，受托人均有否决权。且融资进行的再投 资形成的权益或资产须抵押给第五广场。
二、方案要素－流程
境内外律师
银行理财计划
我司自主募集客户
保管银行 评估机构 税务顾问 资产管理人
北京中铁
华润地产信托计划
<13.1亿竞买 38.78%股份
2.5年后溢 价收购
第五广场 38.78%持股 抵押贷款5亿
工商银行
61.22%持股
汉威基金 100%持股
易达国际
二、方案要素
规模：
方案1、人民币13.1亿元； 方案2、人民币18.1亿元（13.1＋5）
现时，第五广场的租赁、营运和管理均由 华润集团旗下的基金管理公司汉威资本统 一负责安排。从2019 年3月招租至今，出 租率已超过50%。
六、收购对象情况
单位：元
货币资金
48,050,415.57 流动负债
费用
银行发行理财计划及保管的打包费用不超过 8.2％/年（含银行及理财计划投资人）
所余费用首先扣除交易费用（印花税/契税等） 及第三方中介机构费用（初步估计为人民币 800万元）后由受托人及资产管理人分享
二、方案要素
期限 2.5年，信托计划成立并完成股权交易后，可
提前结束，如存续期不足6个月则投资者费用按 照6个月金额支付。
一、信托目的
华润地产信托计划通过竞买收购中方股东的 股权，并于信托到期后溢价转让给外方股东 易达国际，从而实现股权统一与项目价值最 大化。并在此过程中实现信托财产的增值。
鉴于本信托计划夹层融资的性质，到期转让 交易由汉威基金提供履约保证，同时由第五 广场项目的股权（或物业资产）提供质押 （或抵押）。
在信托计划成功收购合作公司股权后，合作公 司的董事会将会有5个席位。信托计划可以指 派两位董事参加。
四、拟投资项目情况
• 三座国际顶级写字楼（总建筑面积12.5万平）
• 位处东二环交通枢纽，地铁、轻轨交汇中心 • 财富500强及大型国企入住， 租金收入稳定 • 世邦魏理仕（CBRE）集团 “卓越尊贵” 物 管