工程质量实测实量作业指引编制吴涵波、侯义军日期2013.1审核吴雪日期2013.1批准林峰日期2013.1修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2014.5 B0-B1 增加砌筑工程灰缝饱满度和梁底水平度指标，调整各分项权重，调整分类标准沈强吴晨光陈东彪2015.3 B1-B2 调整基础质量控制能力实测指标的取点方法（测区范围内测点数量不变，加强取点的随机性）；全装修能力同户型相关实测指标纳入实测实量合格率计算；规范限制对主体结构的不合理修补，补充对结构因不合理修补的扣分处理办法；补充对规避引导测区等不诚信行为的处罚办法。
沈强吴晨光陈东彪2016.1 B2-B3 扩充完善实测实量作业指引标准，增设补充全装修分项及实测指标，增设PC结构实测分项及实测指标，其他常规性指标保持不变。
补充完善对合理修补的标准及对不合理修补的处理办法。
沈强吴晨光陈东彪2017.3 B3-B4 扩充完善精装修实测指标及作业指引，标准，增设公区专项检查及实测指标，提升公区品质。
陈炜升吴晨光陈东彪2018.4 B4-B5 减少实测实量均好指标的测点，加大客户敏感点及较差指标的测点，增加客户敏感点实测指标，提升客户质量满意度。
陈钢刘峰陈东彪2019.2 B5-B6 PC工程指标细化，墙体开槽、墙体节点指标移到质量风险表中，调整空鼓开裂测区划分规则并增加实测点数，增设窗扇搭接度指标观察项。
陈钢崔晓强、刘峰陈东彪1.目的1.1.作为提升产品品质的保障措施。
1.2.旨在通过实测实量发现施工过程中存在的问题，尤其是系统性问题，并在后续施工中进行整改，进一步采取预控措施。
1.3.提供产品质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。
2.适用范围适用于集团所有在建工程（自主体结构±0.00 至交付完成）项目。
3.术语及定义3.1.文中6~10中关于实测区、实测点的取样比例均为集团工程综合检查时对项目实测合格率评估的取样比例，项目现场实测比例按4.2~4.4执行。
3.2.土建施工阶段基本的实测指标项，包括以下实测指标项：3.2.1.混凝土工程：截面尺寸、表面平整度、垂直度、顶板水平度、梁底水平度极差、凸窗顶板水平度极差、楼板厚度、施工控制线、轴线偏差控制；3.2.2.PC结构工程：墙板构件尺寸、楼板构件尺寸、墙板表面平整度、构件垂直度、相邻构件平整度、墙板接缝宽度；3.2.3.钢结构工程：高强螺栓连接、螺栓垫片设置、钢结构焊接质量、焊缝尺寸、钢结构防火质量、材料、垂直度、扩孔、钢结构柱偏位、钢柱对接偏差、钢梁底水平度极差；3.2.4.砌筑工程：表面平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸；3.2.5.装饰工程：墙体表面平整度、墙面垂直度、阴阳角方正、方正性、开间/进深、户内门洞尺寸偏差、外墙窗内侧墙体厚度极差、同户型同厨卫间管井尺寸偏差、同户型同厨卫间窗底框标高偏差、同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差、柜体嵌入位尺寸偏差、同户型同厨卫间开间/进深偏差、地面表面平整度、地面水平度极差、净高、型材拼缝宽度、铝合金型材拼缝高低差、窗框正面垂直度、入户门门框正、侧面垂直度、窗扇搭接度、顶板水平度、墙面表面平整度、墙面表面垂直度、墙地砖接缝高低差；3.2.6.设备安装工程：座便坑距偏差、同一室内的底盒标高差、水管的支吊架间距、管道保温、排水管坡度、桥架安装、电缆、线缆敷设、配管安装、强弱电安全间距、风管接口、法兰、冷凝水管道坡度、软管长度、风管安装、风管穿越伸缩缝处理、风管支架间距；3.2.7.防渗漏工程：卫生间地漏、卫生间涂膜厚度、卫生间附加防水层、外门窗边框外表面防水层；3.2.8.防空鼓\开裂工程：室内裂缝空鼓、公区墙面裂缝空鼓、公区地砖裂缝空鼓；3.3.影响精装施工的面层检查和安装工程（不包括观感），包括以下实测指标：3.3.1.涂饰工程：墙面表面平整度、墙面表面垂直度、阴阳角方正、顶棚（吊顶）水平度极差、阴阳角直线度、裂缝/空鼓；3.3.2.墙面饰面砖工程：墙砖表面平整度、墙砖垂直度、墙砖阴阳角方正、墙砖接缝高低差、墙砖拼缝宽度、裂缝/空鼓；3.3.3.地面饰面砖工程：地砖表面平整度、地砖接缝高低差、地砖拼缝宽度、裂缝/空鼓；3.3.4.防水工程：卫生间涂膜厚度、卫生间附加防水层、卫生间干、湿区标高、卫生间挡水条标高、卫生间门槛石标高、厨房、阳台完成面高差；3.3.5.设备安装：并列面板高度偏差、柜体内下水管道凸出柜体长度、管道保温厚度、马桶水箱距墙间距地漏与下水管对位、给水管内丝弯头设置、床头柜两端插座间距、柜体处插座距墙间距；3.3.6.门窗工程：窗框正面垂直度、型材拼缝宽度、铝合金型材拼缝高低差；3.3.7.室内门：入户门门框正、侧面垂直度、户内门门框正、侧面垂直度、室内门扇与地面留缝宽度、厨卫门扇与地面留缝宽度、门扇与侧边框留缝宽度、门套木基层板距墙间隙；3.3.8.木地板安装工程：木地板基层地坪平整度、木地板基层地坪水平度、地板表面平整度、地板接缝宽度、地板水平度极差、踢脚线与面层间的缝隙；3.3.9.柜体安装：门板平整度高度差、门板水平高低差、台面水平度、台面平整度、门与柜体缝隙宽度、柜体与墙面间隙、石材台面下部垫板、台盆下部锡纸垫片；3.3.10.公区专项检查：墙面表面平整度、墙面表面垂直度、墙地砖接缝高低差、墙面裂缝空鼓、地面裂缝空鼓；3.3.11.材料检测：防水材料，电线、线管、灯具、石材厚度（人造石）、吊顶螺杆、吊顶龙骨、木基层板材厚度、木地板板材厚度、玻璃隔断（玻璃厚度）、卫生间地漏、不锈钢饰面材料厚度。
4.职责与权限4.1.集团工程管理部4.1.1.制定本作业指引，并根据管控要求及时修改补充完善；4.1.2.负责本作业指引的解释；4.1.3.在集团工程检查中对各项目实测实量工作执行情况进行检查。
4.2.事业部工程专业/项目部工程专业/城市公司项目工程专业4.2.1.制定项目实测实量考核指标，并与付款、奖罚挂钩；4.2.2.监督、检查监理单位、施工单位按本作业指引要求对实体进行实测实量；4.2.3.对施工单位实测数据按不低于15%的比例进行抽测，且与监理公司复测数据搭接不超过5%；4.3.监理单位4.3.1.对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测。
4.4.总承包商4.4.1.按分户对所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案。
5.考核评估取样原则与计算说明5.1.取样原则5.1.1.随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，原则上通过图纸或电脑随机抽样事前确定，如现场存在迎检性紧急整改清扫的将调整改换测区。
同时为保证实体质量控制均好和常态的管理目标，任何情况下评估组保留调整更换测区的权利，项目部各方管理人员需予以配合支持。
实测实量取点随机性原则加强，测区内测点位置在指引图示位置1米范围内随机选取，随机选取的指标包括本指引内的所有指标；5.1.2.可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。
5.1.3.完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。
5.1.4.效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。
5.1.5.真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，不合理修补（包括但不限于点对点的修补方式或修补随意痕迹明显），实测取点时应规避相应部位，并对修补方案的必要性和合理性进行检查，对不合理的修补参考5.2.4~5.2.8办法处理。
5.1.6.常态原则：各项目对施工现场的管理要保持常态化。
严禁采用停工迎检、利用外部资源（包括物业保洁、物业保安、委托第三方等）进行场地清理，或者进行各种形式的包装等，同时为加强检查的突击性，季度综合检查集团将不再下发相关的正式邮件通知，检查组可根据事业部项目量及分布情况灵活变动，且通知检查项目时间缩短至检查前一天下班前。
5.1.7.公正原则：出现违反职业操守、职业底线的行为，集团将严格按有关制度进行处理；并视情节严重程度，采取整体扣减项目合格率、综合分等，且工程条线内通报等处罚措施（详见：5.2.6诚实守信修补要求）。
5.2.计算说明5.2.1.为进一步澄清评估过程中出现的一些问题，保持实测实量工作的公平性，避免一些不合理的质量处理方法，对相关计算进行说明。
5.2.2.对于同一个项目，不同标段，由同一总包单位施工，且实际施工控制人为同一人时，为控制实测工作量，可将相关标段合并后进行实测实量。
5.2.3.对于质量合格率中的各类面积的计算，说明如下：（1）质量实测合格率的标段面积：按该标段具备实测条件楼栋±0．000以上的面积加权计算（2）质量实测（或综合）合格率的项目面积：该项目第（1）条所有标段面积之和；（3）项目部需如实填写标段信息采集表内的面积信息，配合检查组完成信息采集核对工作。
5.2.4.对于砼工程，按以下方法进行计算处理：（1）除模板拼缝左右5cm范围内、无抹灰层的砼结构（如墙、柱、顶棚等）打磨外，对于现场评估实测中发现的其他砼墙、柱打磨现象，打磨部位不进行实测，根据打磨数量逐一计为不合格点计算，同时将对砼的观感质量进行扣分。
（2）考虑砼试块需要28 天强度，兼顾试验、验收等所需时间，砼结构原则上要求必须在45 天后才允许甩浆隐蔽（检查组根据当前形象进度、施工日志和和混凝土浇筑令等资料进行推算）。
（3）对于刻意留置的结构测区楼层，检查组根据当前形象进度、施工日志等推算，对刻意留置的测区不做实测，同时留取相关影像资料记录通报集团（原则上多工序阶段，结构可测楼层不低于5个，除示范区样板房及样板房以下楼层，砌筑完成未甩浆楼层新生结构面为可选范围）。
（4）如发现存在砼不合理修补、砼提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实测时，按如下方式进行处理：①如现场仍具实测条件，则砼工程中的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度极差四项指标，均按实测成绩的85％计算标段合格率、项目合格率；②如现场已不具备实测条件，则砼工程的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度极差四项指标，均按合格率60％计算标段合格率、项目合格率。
③如现场砼墙柱进行的大面积批嵌修补，则砼工程中截面尺寸、平整度、垂直度三项指标，均按实测成绩的50％计算标段合格率、项目合格率。
5.2.5.对于砌筑工程，按以下方法进行计算处理：（1）严禁进行砌体打磨。
如在评估期间，如发现存在砌体打磨现象，不论其打磨区域是否在评估抽样的范围内，砌筑工程中的平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边为砼结构除外）四项指标，均按60％合格率计入，并据此计算标段合格率。