“银发经济”与养老地产
俞大有
一、目前老年人被长期照护的形式及比例
• 按照国际标准，65岁以上人口占总人口的7% 或者60岁以上人口占总人口10%以上时，即 为老龄化社会。 • 我国是世界上老年人口最多的国家，我国已 进入老龄化社会，2009年底，60岁以上的人 口约为1.67亿，占我国总人口的12.5%，且每 年以3%的速度增长。
• 景区型是景观环境或者生态环境非常好，可以做 度假养生的老人公寓，强调自然生态和休闲娱乐。 规划可以包括老年大学、保健中心、泳池、篮球 场、农场、果园、商业街等一系列完善的配套。 • 养老地产不能做成和现在的养老院一样的东西， 而是要包括养老、保健、医疗、旅游、度假等功 能。让人家感觉你不是来养老，而是来享受生活。 • 除了不同档次的老年公寓外，还有亲情社区，类 似于酒店一样的产品，子女过来探望老人也是来 旅游度假，可以住在一起，共享家庭亲情的。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
• 反向抵押贷款是最适合中国国情的，因为 我们中国老年人没有多少钱，多年低工资， 也没有积蓄。反向抵押贷款第一个好处是 解除经济顾虑，愉快延长寿命。如果没有 钱的话，生活质量就不好了，你只要把身 体养好了，下个月钱就来了。
• 第二个是增强生活自信，保持社会尊重。 人老了不仅需要钱，还需要社会尊重。不 光是年轻人需要尊严，老年人更需要尊严。 • 第三个好处是保护弱势群体，有利于社会 稳定。反向抵押贷款关注的是高收入群体， 但是富人和有钱人的特点就是有钱，不需 要你反向抵押贷款，反向抵押贷款自然的 有一种向中低收入群体倾斜的倾向。
• 第三是有一些政策虽然已经提起来了，但是还不 能完全落地，特别是一些法规还不是很细致，有 一些东西在适应性上还差一些。 • 第四是产业规模小，产业链整合度低。 • 第五是缺乏开发全过程的经验。 • 第六是产业标准不健全。 • 从这几点可以看出，我国的养老地产正处于一个 初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨 行业的前沿性研究迫在眉睫。 • 养老地产只有非福利的产业化才能做到公平性。
三、养老居住模式和社会背景的关系
• 首先是时代背景催生了迁居养老。 • 由于人口流动，异地求学、异地就业带来 的两代分居，很多人现在都不是跟父母住 在一起。但父母的养老子女必须要承担， 由于独生子女的政策，他们养老的负担很 重，他们也想到要把双方父母接过来，想 着给父母买一个房，父母也想着来帮着带 子孙，两代有一个就近居住的要求。 • 家庭小型化带来第二、三套房的需求。
• 气侯区域型是指有特别好的资源环境，实 现候鸟式的养老，比如说海南、云南比较 好天气的地方，老人可以进行候鸟式的养 老，每年去住一两个月。
• 具体建筑形式： • 在楼栋的底层专门做老年人户型。提供孤 独老人或者是需要别人照顾的老人。因为 进出比较方便，轮椅也可以很方便的进出， 同时提供底层花园方便老人活动等。
• 其次是缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够。 • 在美国的购买者：48岁---度假住宅。54岁---旅游区住宅。 63岁---退休住宅。最高的财产净值。57-65岁---购买第二 住房的峰点。72岁以后---放手新生活。 • 在我国养老住宅的购买人群肯定不一样。 • 中国中、老年人住房的需求市场主要集中于： • 工作导向、生活导向：--积极的可持续成长型生活和工作。 • 生活品质 • 通用设计水平 • 生活福利设施情况 • 专注于健身 • 选用的技术适用性 • 老人的情况非常复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老 了以后可能就会身体不好，需要照护。今天他比较健康， 你就觉得他住的非常合适，明天他摔一跤，需要护理了， 房间又满足不了要求。（陪护、轮椅、卫生间）
• 托老中心。建筑可以跟幼儿园接近，或者 是跟幼儿园在一个建筑里，管理也比较方 便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动 中心都管了。接送小孩和老人都是一块了， 接送完小孩把老人也接回来了，这样也很 方便。
• 老少户的单元设计。设计一个单元，这边 是子女套，是两室套，这边是老人套，一 个是单室的，或者是两方的老人都要住在 一起，就可以买两个小套，和两室套合在 一起。可以使套型有灵活可变的可能。
四、养老模式和经济能力的关系
• 以金融创新实现“以房养老”。就是把退 休老人的产权房抵押给保险公司，保险公 司根据房屋的品质和价值进行评估，再根 据老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房 产增值，再减去预付利息，这样计算出来 每个月需要给老人多少钱。称之反向抵押 贷款。一旦签了这个协议，老年人继续住 在这个房子里，每个月保险公司送来一笔 钱，一直到老人的离去房子才拿到保险公 司来进行拍卖。
六、老年人居住产品类型和设计要点
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目前国内养老居住社区建设类型： 按建设类型分： 专门型---专门面向老年群体的老年社区。 混合型---适合各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和子女家庭的就 近和混合居住。 崁入型---在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年公寓、专门老 年户型，日间照料中心、老年活动中心。 从地段方面分： 城区型---城内配套齐全，用地紧张，多为集中式高层公寓，以提供护 理服务为主。 郊区型---用地宽松，易建大型低密度老年社区，也可提供混合居住。 景区型---景观环境好，以度假养生型养老公寓为主，强调良好的自然 生态与休闲娱乐。 气侯区域型---利用南北方气候差异，充分享受各地最舒适的季节，实 现候鸟式养老。
• 无障碍设计：要综合考虑老年人的自理能 力差，力气小的特点，在交通，扶手，卫 生器具等等方面周到设计。考虑老人视力 障碍、行动障碍、听力障碍等等，在设施、 设备、家具方面周到设计。 • 陪护：考虑行动障碍的老年人需要陪护人 员照顾，建筑空间方面要留有余地。在陪 护人员劳动时，视线能够照顾老年人。
设计考虑要素实施细节
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七、养老地产主要的产品形态
我国现行的养老居住政策
• 国务院办公厅发布的养老居住政策 • 家庭养老为基础-----90%的老人在社会化服 务协助下通过家庭照顾养老。 • 社区养老为依托-----7%的老人通过购买社 区照顾服务养老。 • 机构养老为补充-----3%的老人入住养老服 务机构集中养老。
养老居住需求分析
• 从健康自立到老年需要护理养老可能经过居家养 老---社区养老---机构养老阶段。 • 居家养老方式分析：适老化普通住宅（老少户， 老人专用住宅）、老年居住社区、老年公寓。 • 社区养老方式分析：老年活动中心、居家老人照 料、日间照料托老所。（包括医疗设施、餐饮零 售服务、清洁照料服务） • 机构养老方式分析：公共福利院（政府建设的福 利机构）、私立老人院、老年康复院、老人护理 院、临终关怀设施。（照料对象广泛，从健康老 人到需要护理的老人都有。）
• 短外廊式的住宅。电梯对老人很重要，如 果有一个短外廊连接两个单元，每个单元 就有两个电梯，万一某个电梯检修或者是 有问题，他可以上另外一部电梯。住宅里 面卫生间对着短外廊，这样的户型老人出 事的时候能够呼救。
• 自立和护理相变式的养老公寓。老人的身 体是会变化的，今天是很健康的，明天可 能会出现卧床的情况，需要轮椅了。我们 在设计单元式住宅时，我们要考虑在有这 种需求的时候，可以让它变成了像护理单 元，全变成了一间一间的护理房间，有公 共的活动还有管理室，有公共的洗浴和卫 生间，可以改造非常小就可以变为另外一 种形式，适应老年人生活习惯的变化。
• 类别墅的住宅。但是不是一家人住，是几 位老人一起来住，他们平常自己在自己的 房间里住着，通过公共空间使老人相互认 识，相互帮助，相互学习。
• 设计要点： • 地段选择：针对城区型、景区型还有气侯 区域型养老住宅的不同定位，选择合适地 方，关键要看与周边城市公共交通（高速 铁路、铁路、航空、高速公路）是否方便， 与城市的公共配套资源联系是否方便（医 院、学校、幼儿园、超市）。
• “421家庭”催生养老住宅。以往的居住方 式不利于兼顾照料老人和孩子。老人退休 金不多，但资产不少。养老居住方式创新 呼之欲出。 • 学习发达国家在养老模式上从起初的医院 到养老设施，最终都走向“家庭、社区养 老”的经验，结合我国传统养老观念，居 家养老将成为我国老年人的主要养老方式。
二、目前我国的养老地产存在哪些问题？
• 第四个是实行遗产税后可以依法避税。贫 富分化日趋严重的国家不能够没有遗产税， 如果有了遗产税，这套房子你想留给子女， 你就留不下了，至少要交35-65%的遗产税。 但是房子一旦入了反向抵押贷款，这套房 子就不用交遗产税了，因为老人在他生前 就领光了他在房产里的全部，他这房产已 经归保险公司了，不再归他自己了。
设计考虑要素
• 独立、私密、个性化空间，无障碍设计。 • 生理变化：残疾人住宿，尽可能提供机会锻炼、 维持老年活力。 • 感官变化通信系统、日光与人工照明、热控制与 热舒适、避免过度到背景噪音、使用颜色与装饰 等定向装置、墙上扶手、软硬地板。 • 鼓励社会互动。 • 提供活动选择来替换个人已被取代的角色。 • 通过使用个人的或者配偶的家具与配饰，鼓励新 旧生活的连续性。 • 混合人口、户外活动、户内活动。
• “以工代养”：身体健康、年轻的老年人可 以在社区、老人院等等地方，有组织地参 加一些适合老年人的劳动，按照劳动情况， 给予金钱或者提供餐饮、住宿方面的报酬。 这个“以工代养”的模式，让他们发挥余 热：如做老师的，你可以给小区里面的老 年大学给老人讲课；当医生的，可以给老 人讲保健知识。
• “托老所”：儿女经济能力比较好，家庭住 房条件好，但是白天没有时间陪伴老人， 老人自理能力比较弱，行动、饮食要人照 顾。
• 其次是两代家庭的居住联盟。 • 共同购房：高房价背景下，50后与80后两 代人在经济上相互扶持。 • 就近居住的要求：传统观念和独生子女政 策的影响，使育儿养老的问题必须是由全 家人的共同协力一起完成，需要各自独立， 又希望相互能够支持这样的一个居住模式。 多数家庭希望在同一个城区或者社区居住， 节约时间和生活成本。