备注：
进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上 的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。
中国人口老龄化趋势
2005年中国城镇人口金字塔
100+ 90-94 80-84 70-74 60-64 50-54 40-44 30-34 20-24 10-14 0-4 40,000,000 30,000,000 20,000,000 10,000,000 0 10,000,000 20,000,000 30,000,000 40,000,000
3、经营模式 项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限 公司提供物业服务。 4 、养老服务内容 本项目是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场 所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。
老年大学活动
老年大学活动
小区实景图
2、项目配ห้องสมุดไป่ตู้设施
•综合服务中心：为老人提供日常休闲的场馆，包括台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉 OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅、餐厅、医务部、超市 •温泉会馆、游泳馆 项目鸟瞰图
3、经营模式 项目由北京市民政局投资兴建，由汇晨进行运营管理。汇晨是专业的养老机构运 营公司。 4、养老服务内容 （1）基本服务：房屋整理和日常房间整理、定期换洗床上用品和窗帘。 （2）营养餐服务：根据老人身体状况和偏好进行配餐和送餐服务。另外，健康讲堂 特聘营养专家现场讲座和交流，向老人和家属提供健康饮食建议。 （3）健康管理服务：由专业医护人员为老人提供健康管理服务。 （4）文化生活服务：包括文化娱乐活动、休闲健身活动、DIY体验种植和认养。 （5）特殊服务：应老人之需，提供理财、陪护、陪游、保健按摩等服务。
入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主
20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的 主要模式。
国外养老地产——德国
“照料护理式住宅” 不来梅老年住宅 护理理念 环境理念 建筑理念
国外养老地产——德国
与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4 截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%
企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专 业上解决老年住宅实施中的技术问题。
• 把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。 • 日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。 • 老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。
机构养老 “两代居”
国外养老地产——日本
日本老年住房“两代居”模式
国外养老地产——日本
同居寄宿型
同居分住型
邻居和住型
完全邻居型
日本老年住房“两代居”模式
国外养老地产——日本
通过道具使参观者模拟到老年的生理状 态，体验积水在住宅的各个功能空间中 针对老年人设计的设计细节。
结论
在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的 方式解决老年人的居住问题。
2010年中国城镇人口金字塔
Male Female
100+ 90-94 80-84 70-74 60-64 50-54 40-44 30-34 20-24 10-14 0-4 40,000,000 30,000,000 20,000,000 10,000,000 0
Male Female
10,000,000 20,000,000 30,000,000 40,000,000
应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应。 2、项目配套设施 •健康会所、老年护理院、公共服务大楼、养生餐厅、医院/药房、颐养院。
3、经营模式 会员制，分A/B/C三种会员卡。
A卡
永久使用权。可指定符合条 件老人入住 入会时一次性支付入会费 根据选择的房型大小每年支 付不同年份 可继承、可转让
入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主
20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的 主要模式。
国外养老地产——美国
60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重 已占美国总人口的16%。
经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。 据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年 龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。 美国老年住房五种模式
小区实景图
第三类 综合型的养老社区
概念：属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专 业的运营机构负责运营。
经营模式：养老地产部分持有、部分销售
案例：北京太阳城
北京太阳城案例介绍
1、项目概况
北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安 养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神 赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接 养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。
低层独立式住宅或公寓 援护纯老年家庭
增强家庭养老功能
对层集合式住宅或公寓 援护住宅养老环境 开发社区服务网点，收养在宅养 老有困难者
老年居住福利设施
满足老人对居住环境多样性需求
国外养老地产——德国
与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4 截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%
“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。
关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人 口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式 的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。
城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。
特色服务：提供养老介护服务
贴心服务：陪同就医就要、老人贵重物品及钱财的保管的服务、代买代办服务
风雨连廊
颐养院
休闲空间
休息室
餐厅
房间实景
第二类 养老服务嵌入式的住宅小区
概念：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老 服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中 设臵的老年人活动场所一般规模不大。 经营模式：养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出 案例：北京怡海花园
B卡
终身使用权。未住满 15年，按年限退 还住满 15年后，只需继续缴纳年费 根据选择的房型大小付不同入会费 入会时一次性支付入会费 不可继承，不可转让
C卡
50年产权 根据选择的房型大小 付不同入会费 入会时一次性支付入 会费 不可继承，不可转让
收费标准：
房型
床位费 4500 3500 1300 1200
未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的 良好人口结构
往后，人口结构中的 40 岁以上人口比例 逐渐增加
中国老龄化社会的五大特点
我国老年人口的绝对数量大。
高龄化趋势显著。 “未富先老”。
我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年 人口总量将超过４亿。 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄 化已经表现出明显的高龄化趋势。 发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前 平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。
护理服务费 5000 4500 1800 1500
合计 9500 8000 3100 2700
豪华房（月 /间） 包房（月/间） 三人房（月 /人） 四人房（月 /人）
餐费自订；入住颐养院收医疗保证金 10000 元，出院退还。
4、养老服务内容 •提供生活管家、健康管家和快乐管家三大板块服务。 •养生餐厅、健康会所分别由专业的索迪斯和美格菲两个专业运营机构进行运营。 •颐养院提供： 基本服务：生活照料服务、医疗康复服务、康乐服务
医务部
舞蹈厅、KTV
多功能厅
餐厅
上海亲和源案例介绍 1、项目概况 亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源老年公寓 有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接。老年公寓设838套居室，可供1600位左右
的老人享受其中。居室建筑面积约五十八到一百一十九平方米不等，室内橱柜床椅、家用电器一
2、项目配套设施
•购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园 •奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店
农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度 上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。
二、国外养老地产案例分析
西方发达国家老年住宅研究背景
建立在“先富后老”基础上的养老模式 发达的生产力水平 良好的社会保障体系 从关注老年人的心理感受出发
北京怡海花园案例介绍
1、项目概况
怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的交接处。小区占地733亩分六期建设， 总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。
2、项目配套设施
•教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代化教学 楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心 •商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务 •运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场
养老地产规划项目专题研究报告