世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
豪宅别墅的KPI体系：
关键驱动 因素
KPI体系
达标指标
项目地段
与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈
所处地段的特殊价值
自然环境
社区外部综合环境状况 内部自然环境质量
大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理
户均资源
土地资源指标
景观资源指标 建筑间距
集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
碧水庄园-344亩中心湖
大湖山庄-带状绿化公园
西山美庐-依香山而居
晴翠园-入口林荫道
长岛澜桥-60m宽的人工河道
东山墅 – 依坡而居
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其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
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项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
地段优势之所在 温榆河、机场高速直达 北四环外亚运村成熟区域 东四环连接东部生活区 西五环中部 香江核心区域，机场高速直达
世联研究理论-豪宅别墅 KPI体系-32PPT
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
[关键字]： 豪宅、别墅
[简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调 研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅） 的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标 准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各 地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。
560-640 1400 460 500
550-600 700
全部庭院面积㎡ 500 800 600 1000 300
300-800 700-1200
600 1200 400 800
•目前市场上豪宅别墅私家庭院面 积通常与地上建筑面积呈1:1-2:1 的关系：
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局部的特色处理，用与众不同的手法巧 妙的传达豪宅景观的私有与珍贵
国花园
- 社区入口的私家路处理，模 仿杭州月湖山庄，自然传达私 密豪宅的气势
大湖山庄
- 对外待征绿地的处理， 营造出与世隔绝的环境
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以小见大的细节处理
项目致命伤与不足之处
处于飞机航道正下方，噪音影响极大 姜庄路噪音干扰，用地面积有限致使别墅间距过小， 开发时间久造成产品过久。 为东侧高层建筑俯视，局部受环路噪音影响
容积率高导致别墅左右间距过密，无内部自然资源
千万别墅与类别墅物业混合
天竺别墅核心项目，成熟别墅区内 社区存在较高比例租住人口
八达岭高速路直达，传统别墅区
2020/11/1
土地资源指标 私家庭院面积 私家庭院完整性
景观资源指标 视野开阔度 特征景观的私家享有
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主要在售项目私家庭院的面积状况
项目 碧海方舟 碧海方舟
东山墅 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 财富公馆 西山美庐 晴翠园 优山美地 碧水庄园
建筑面积㎡ 500 620 488 1100 380
（案例：东山墅、碧海方舟）
第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势
（案例：优山美地、晴翠园）
第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势
（案例：西山美庐）
本项目具备位于“近城区的成熟别墅圈” 内的双重地段优势。
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关键驱动因素
1. 地 段 2. 环 境
达标动作
3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格
大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处 理手法，也是“必要动作”。
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“依水而居”的生活状态已经成为豪宅客 户骨子里的情节
长岛澜桥总规图 晴翠园总规图
优山美地总规图 北京玫瑰园总规图
北京玫瑰园总规图
客户访谈显示，豪宅客户在社 区内环境中对于水体的关注度 极高，而且越具规模的水体越 能刺激客户的购买欲望。
内环境的打造方式可分为三种，对客户的 冲击力则有所差异
•大面积水体
A.大规模制胜
按 照
•宽敞的流动水系 •成规模的树种 •大面积草坪
对
ห้องสมุดไป่ตู้
客
•入口隐蔽处理
户
B.局部特色处理
•外部绿地处理
的
•地形变换
[
]
打 击 力
排 C.精致细节
序
•精致园林小品 •情趣空间处理
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社区过大、居住人口庞大，外观与户型陈旧过时
香江核心区域，机场高速直达
-
别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素中 已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。
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豪宅的地段分类
豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，
第一类：具备与城区距离近的地段优势
河道节点的私家水岸处理 私家水岸小品
入户路的道路线行处理
公共空间的处理
北京现有豪宅项目，尚未 出现精到的细节处理手法。 这是本项目可出彩之处。
水岸庭院的展示
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关键驱动 1. 地 段
因素
2. 环 境
3. 户均资源
4. 居住私密性 达标动作
5. 户型设计
6. 建筑风格
“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法
宽敞的河道/水系
大湖面
- 长岛澜桥引入温榆河支流水 - 碧水庄园344亩人工湖，在 体，在社区一侧建造宽度60m 豪宅客户群中的认可度极高，
沿湖2000万元别墅极为抢手。
大草坪
- 气候条件决定了北京不具备 建造大规模景观草坪的条件， 碧海方舟凭借高尔夫球场的 “球道景观”成为北京为数不 多的球场别墅。
居住私密性
户前院尺度
规划布局形式
户型设计 产品的建筑风格
户型面积
内部功能空间
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通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定 出豪宅别墅的产品要点
关键驱动因素 达标动作
1. 地 段 2. 环 境
3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格
项目调查与客户调查均显示： 高总价别墅项目的市场认可 和客户接受存在关键驱动因 素：地段、内环境。