创意产业的发展： 1998年由英国首相布莱尔提出，10余年的演变，使得创意产业的发展和繁荣对于 提高一个国家或城市的综合竞争力具有特别重要的意义。
创意产业园三大主要症结及解决办法： 产业定位不清，管理能力不足—明确管理部门职能，加强监管力度； 中小企业生存难，客群不稳定—选择正确园区导向，加强扶植力度及宣传力度； 商业比例过高，喧宾夺主—控制配套商业的比例及业态组成；
本项目可根据创意产业集聚原则，以意式街区为基础，结合创意产业特点、产业转 型升级、旧区改造和历史建筑风貌保护，从完善创意产业链和优化资源配置出发， 对本区域进行统一规划和整合，以导入规划艺术设计业、各类典藏博物馆聚集区、 名人工作室展示集聚区、设计师工作室及文化传媒业集聚区等创意产业为发展重点， 探索建立功能定位合理、具有明显特色、可持续发展的创意产业集聚区。
目
概
况
分
析
• 总建筑面积 : 20800平方米
• 地上建筑面积:14768.57平方米
• 地下建筑面积：6031.43平方米
• 地下停车位：90个
项
楼层 总数
目
概
地上建筑面积
况
分
析
面积（㎡） 序号 项目名称 地下一层 建筑面积 414.48 439.57 0 0 196.68 58.65 0 843.75 222.92 212.87
意风区定位零售业态，其物业条件无法满足客户的普遍要求，一期、二期目前以餐饮 为主，在充分利用该区域特有的文化底蕴基础上，将其定位为人文艺术类创业产业园 区，通过吸引个性化的零售店铺（前店后厂型）、个人工作室、画廊、摄影工作室、 雕塑艺术类、文化传媒、广告咨询策划等类型客户，以此发挥该区域得天独厚的优势， 随后辅助配套简单餐饮或水吧，满足该区域办公人群及消费、旅游人群最基本的需求。 一期、二期的餐饮功能及三期办公功能相结合，互为补充，通过合理分配，使整个意 风区不再单调，更有吸引力及内涵，增加消费人群驻留意风区的时间，增加其消费几 率。
二层建 筑面积 399.72 394.13 245.67 343.12 289.1 162.07 371.08 821.39 189.19 239.49
三层建 筑面积 399.72 0 197.46 0 241.1 83.59 388.23 456.76 0 0
四层建 筑面积 0 0 0 0 0 0 328.59 0 0 0
类
租金及优惠政策
• • • • • 2004年一期租金报价：3元/天/平米 2006年二期租金报价: 4.5元/天/平米 2010年租金报价: 6-7元/天/平米 物业管理费：20元/月/平米
比
项
目
分
析
优惠政策：入驻企业注册在本区可享受税收优惠政策； 属于本项目主题定位之行业内著名企业，可享受租赁价格优惠。
类
项目特点
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项
目
分
析
• 木质走廊
在连接３号楼、２号楼与１ 号楼的室外、半室外走廊上，设计师选用了 未经处理的木条铺设成地板及装饰外墙。暖 色的原木为室外环境增加了无限温暖的感觉 ，同时亦在视觉上赋予了这个区域强烈的个 性特征。
•公共区域
在８号桥，除１号楼大厅 外的所有室外、半室外空间都可供租户免费 使用。在这些环境中，可以添设咖啡茶座、 进行作品展示、时装走秀、举办大型综合活 动，是人们最好的交流平台。
目
录
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项目概况分析 项目定位分析 类比项目分析
项目操盘思路
4
类
上海8号桥
• • • •
比
项
目
分
析
[地址] 上海市卢湾区建国中路8-10号 [业态] 建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚商铺、休闲餐饮 [面积] 12000余平方米 [知名商户] S.O.M B+H 8号桥其前身是上海汽车制动器厂15000平方米的旧工业厂 房。经过精心改造，原来那些厚重的砖墙、林立的管道、斑驳 的地面被保留了下来，使整个空间充满了工业文明时代的沧桑 韵味；同时，从大门口法国艺术家创作的大型雕塑《绿门》， 到灰砖外墙上鲜亮的玫红色块，以及内部歌剧院般的层叠式休 闲吧等，无不体现出创意风。 项目集中体现了建筑价值、历史价值、艺术价值和经济价 值、并运用新的设计和模式改造，为历史的留存注入时尚、创 意的元素，使保留的旧厂房成为现代城市景观的新景象。其中 80%为办公楼用于出租，20%为餐饮、咖啡吧等配套服务设施。 目前满租。8号桥创意园区周围道路环绕，配套合理，是理想的 全智能化高档办公大厦。
项
发展方向
目
定
位
分
析
意风区14号地隶属于意风区历史风貌建筑一部分，其特有的建筑特色及历史文化背 景已为打造创意文化产业奠定了良好的基础。项目周边一期二期即意式风情街已逐 渐发展成熟，并可作为本项目配套产业，随着产业园内企业的入驻，亦会带来更多 的消费人群。并且意式风情街本身作为旅游创意产业，已有一定知名度。创意产业 园的发展，将进一步推动旅游业的发展。
项
目
概
况
分
析
项目占地面积为 14270.3平方米， 建筑面积20800 平方米。整个区 域由14座独立洋 楼组成，外围沿 街中拥有多个历 史名人故居，如： 华世奎旧居、梁 启超饮冰室、程 克旧居、阎家琦 旧居等。区域中 心为4栋现代风 格建筑。
图中红色区域为 可出租位置
项
项目基本数据：
• 总占地面积 : 14270.3平方米
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进步道34号 进步道36-40号 进步道42-46号 胜利路413-419号 胜利路403号 胜利路401号 胜利路399号 胜利路389-397号 民主道21-29号 民族路24号 民族路18-22号
4 3 3 2 4 4 4 4 3 3
11
进步道405-411号
类
项目特点
比
项
目
分
析
• 桥
整个８号桥由7栋房子构成，在房子的 二层，设计师以桥作为连接，连通了每一栋房 子，也使得人与人之间的沟通有了一个最好的 平台。整个园区一共有四座桥，每座桥的造型 均不同。有着绿色“门”字造型的天桥，是一 个放大版的８号桥的logo，非常现代。
•外墙
极富特色的外墙最能体现建筑上新旧 结合的设计思路。设计师摒弃了原厂房的白粉涂墙， 拿来从旧房子上拆下来的青砖重新组合，并进行一 番艺术处理，以凹凸相间的砌造方式突现了墙面的 纹理。
项
目
概
况
分
析
项目与天津最繁华的商业中心区（和平路）、解放北路金融城、CBD、 天津古文化街隔河相望，地理位置及商业价值显著。
古文化街 奥风区 天津东站 （城际快车） 古文化街 奥风区 天津东站 （城际快车）
和平路（商业中心）
金融城CBD
和平路（商业中心）
金融城CBD
原租界范围 （红+绿）
北至京山铁路 南至海河 东至五经路 西至北安道
项目风险（T） •前期大量的资金投入，必须在使用年限内回笼资金并盈利，这是创意产业园区运营 的瓶颈所在。而到底是先树立自身的品牌效应，还是先求整体的出租率以达到效益最 大化，然后再进行后期调整，这是整个项目的风险所在。过高设置门槛，难以招入理 想企业，会使项目闲置；而门槛较低，则会使品牌良莠不齐，降低品牌号召力，阻碍 项目良性发展。
项
目
定
位
分
析
项目机会（O） •2009年，中国文化创意产业逆势突破，继续保持较快发展的良好势头。新兴的创意 产业以其顺应经济发展潮流的特有规律，强势进入我国的经济体系之中。在短短的几 年里，迅速成为带动经济增长的新引擎之一。由天津市发改委组织编制的《天津市现 代服务业布局规划（2008—2020年）》，把“文化与创意产业”作为重要内容。《规 划》的目标是：将天津建成中国北方的文化创意之都。创意产业在天津还处于发展阶 段，将有很大发展前景。
天津“意式风情区三期”项目 定位报告
北京迈驰博文商业管理有限公司提供
目
录
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项目概况分析 项目定位分析 类比项目分析
项目操盘思路
4
项
目
概
况
分
析
意大利风貌区位于天津中心城区的中心地带，距离滨海新区约50公里，距离 天津国际机场约14公里，距离京津高速约8公里，紧临北京天津之间的33分 钟城际快车站。地铁、高速公路、轻轨、火车等交通设施便捷。
项
SWOT分析
目
定
位
分
析
项目优势（S） •项目文化底蕴丰厚（名人故居、意式风貌建筑群），属于天津市意式风情街知名街区， 作为意大利本土之外唯一保存完整的意大利风貌建筑群，有着难以比拟的自身特色。 •地铁2号线途径本案，距天津站仅1公里，距天津机场14公里，公交线路四通八达。 •周边多个高档住宅（君临天下、恒隆广场、津门津塔、仁恒海河广场、海河大道等） 项目劣势（W） •本项目区域内单行线较多（行车不便利），停车位较少（无法满足较多客户需求） •工程条件欠缺（无天然气管道、电量不足），楼体结构复杂，造成分租困难，对招租 业态有一定限制。 •目前14号地与意风街有进步道隔离，难以与一期、二期形成互动。
开发范围 （红色区域）
北至建国道 南至博爱道 东至五经路 西至北安道
项
目
概
况
分
析
本案
意大利风情旅游区，作为意大利 本土之外唯一保存完整的意大利 风貌建筑群，历史上，一批中、 意政界和文化界名人曾居住和活 动于此，并产生了广泛的影响。 整修后的意大利风情旅游区不但 可以比较完整地再现其历史文化 内涵，还将融入文化艺术与商业 元素，集餐饮娱乐、休闲购物、 创意产业为一体，成为蕴涵浓郁 风情与深厚文化底蕴的高档休闲 商业街区。 意式风情区三期项目，位于意式 风情区内，北邻民主道、南邻进 步道、东至民族路、西至胜利路。