高房价原因的经济学分析
2009年年初以来，上海房价连破2万和2.2万两个关口，与去年13665元/平方米的均价相比，分别大涨46%和61%。

我来到上海已经是第十个年头了，去年下半年开始，我的确有一种2003年下半年那种感觉。

什么感觉？房价在加速上涨！而最近有关针对房地产的调控政策也频繁出台，但上海楼市近期并未出现明显降温趋势。

很多人对此有分析，仁者见仁智者见智。

今天我们也来分析一下。

我的分析很简单，经济学的供求分析。

经济学里面讲供求，也就是商品的价格取决于供给和需求。

需求大于供给，价格上升；需求小于供给，价格下降。

房子作为一种商品，也应该如此。

这是经济学的基本方法。

分析价格上升下降因素，就从供给和需求开始。

可如果我们就说，房价上升过快，是因为买房子的人多，可卖的房子少，对是对，可有点流于表面了。

看问题应该深入，要深入分析供给和需求两方面。

上海包括北京、深圳主要城市，房价高的根源在哪里呢？有人说在于投机者炒房，如温州炒房团。

还有人一直把矛头指向房地产开发商，认为是他们抬高了房价。

上述两种分析我认为都不正确。

先分析第一种。

在上海，工作10年以上的人基本都有房子，其中一部分也许拥有2套以上房子，这些人买第二套房子肯定是为了投资，这也无可非议。

党的十六大报告还明确提出要鼓励增加人民的财产性收入，我以前的专栏也分析过，财产性收入就包括房产。

我一直不认为这些白领投资者拉高了房价，甚至就是温州炒房团，我也认为他们总体加起来也没有那么大的实力，可以把一个国家的房地产价格炒起来。

房地产的投资者无非是预测未来房价上升，是房价的被动接受者。

接下来，我们看看房地产开发商。

改革开放30来年，没有房地产的商业化，我们哪里会住上外观不错的商品房呢？计划经济时代我们住什么样子的房子？作为一种企业，房地产开发商追求利润最大化，报出高房价似乎也无可非议。

有些开发商用一些销售策略炒楼花，房号，捂盘，自己买卖制造虚假繁荣现象，诱骗大家去买，我看也不可怕。

这些手段可以去揭露和打击，但我想不能杀鸡取卵，我们需要有社会责任感
的房地产开发商不断开发出更多的楼盘满足大家的住房需求。

那么，房价快速上涨的原因在哪里？有两个原因导致了最近的房价快速上涨。

首先，根本原因是中国的土地出让制度。

很多学者也已经指出了这点。

我这里再给大家点一下。

中国房地产的高房价根本原因在于这里。

各地政府通过竞拍向房地产出让商品房开发用地，政府拿走了土地出让金。

房地产开发商把对应的金额作为成本，直接翻到房价上去，消费者自然就面对高房价了。

道理就这样简单。

不改革土地出让制度，中国房价也不会掉下来。

这就是炒房比炒股强的原因。

股票有升有降，房产只要土地转让制度不变，就万事大吉。

其次，本次房价快速上升的直接原因是通货膨胀及预期。

针对次贷危机，我们中央银行投放了很多货币，配合政府4万亿元的经济刺激计划。

这一年来开始显现货币多的后果，即通货膨胀，即物价上升。

最近满眼看到的都是涨价消息。

油价上涨，水价上涨，房子上涨。

没有房子的人担心再涨就买，追涨。

有些人担心货币贬值，不如购买房子保值。

房地产开发商则利用这种政策效应和消费者心理，捂盘制造更多的涨价恐惧以牟利。

第一个原因是供给方面的，第二个原因是需求方面的。

通过这方面分析，我们对大城市的高房价就能知道根源了。

分析是冷冰冰的，经济学分析应该如此，要客观分析。

至于如果改变高房价现状，让人民“居者有其屋”，该如何做，诊断对了，药方就自然在其中了。

前些天，我看到一则报道，说有很多年轻人离开北京、上海、深圳，选择去中小城市工作生活，未必不是一种明智的选择啊！。