•项目战略定位解读
•战略定位
•站在全局的角度审视项目 •龙泽地产在昆明的亮相之作 •龙泽地产城北版图09年度精彩之作
•1、项目基本经济技术
••经项济目指及标周：边现状：
••1占、地地面勘积完：成4，80处00于㎡待开•工办状态；公：1756㎡ •••23总、、紧北建邻 京面项路：目延1的长73规线19划经0㎡道过路项•系目地统路目段前 还下还 未：未 正36成 式51形 开2㎡； 通； ••4住、沿河宅绿：化1工25程25（9㎡金汁•游建园筑）密开度工：建24设.5，% 但是没有建设完成； •商 业：9663㎡ •容 积 率：3.96
•『主观性』
•形象 •产品
•依托区域周边成熟的商业生活氛围，营造成熟人居社区的形象； •高功能居住产品，公寓，商场物业；
•『客观性』
•对手 •楼盘竞争战略档案——金领地
•项目竞争矩阵图
•环境
•产品
•（景观资源）
•人文
• 3 1•（新进者） • •42
•服务
•（社会资源）
•被动式
•（品牌）
•主动式
•宣传定位：北市CND5A纯粹 生态商务体。
•提出的核心问题
•我们的对手是谁 •他们在打什么牌 •怎么确定我们的竞争策略 •我们的竞争力如何
•找准目标，有的放矢
•把握方向 •确定原则
•自我审视，精益求精
•（Part1）战争与和平
•金领时代在市场竞争中的战略决策
•金领时代在被市场热捧前的务实之举
•全城地产在售项目示意
•战争
•区域在售同质项目示意
•基地周边500米区域内 没有商业机构，无法为 项目提供商业生活配套 ；
•教 育 配 套
•本案
•基地周边3公里区域内 的教育机构，为项目可 享受范围内的教育配套 ；
•医 疗 配 •基地周边套3.5公里区域
内的医疗机构，为项目 可享受范围内的医疗配 套；
•金 融 配 套•市 政 配 •金融与市套政辐射范围较
龙泽地产金领时代项目 营销定位报告
2020年8月5日星期三
•前言
•作为北市区的新兴板块而言，本项目所面临的不仅仅是怎样去向 市场折射地块本身价值的问题，更重要的是突破目前竞争纷杂的 昆明大市场竞争，提高项目的整体价值。 •因此，本报告的主旨是基于合富辉煌对开发商的开发理念、对市 场、对本项目的深刻理解，而作出的种种思考，希望能够为开发 商决策提供参考。
➢ 片区产品形态、业态单一，满足客户需求 的渠道狭窄，
➢ 预留了客户需求空间； ➢ 商业具有呼应的对应物；
•weakness
➢ 匮乏的自然环境，影响品质因素（金汁河 ）
➢ 较弱的商业昭示性； ➢ 周边档次较低的物业环境； ➢ 分裂的地块属性； ➢ 新兴片区，存在接受抗性；
•threat
➢ 全城范围激烈的市场竞争环境； ➢ 小地块项目，无大景观支持时，容易陷入
产品同质化竞争； ➢ 各种渠道上市的金江小区房源，对项目形
成走货威胁；
➢ 总体规模有限，只有在产品上形成独特竞争力； ➢ 地块形状的特殊性和地块分裂性，对于规划形成影响； ➢ 区域不成熟，需要寻求其它的细节配置提高价值附加； ➢ 外部暂时无对住宅借势的资源存在，金汁河将会是一个抗性； ➢ 商业有借势的机会，但是商业机会有待挖掘；
•『客观性』
•对手 •楼盘竞争战略档案——都市名典
•项目竞争矩阵图
•环境
•产品
•（景观资源）
•人文
• 3 1•（新进者） • •42
•服务
•（社会资源）
•被动式
•（品牌）
•主动式
•宣传定位：国家公园环保 的5A级墅式公寓。
•采用“1+4”战略模式：以产品作为项目 的核心竞争价值来源，在产品设计中利用 了多种增加附加值的技巧，同时又利用“ 国家公园”这种人文资源进行包装，借此 大打区位牌，。
大，在此不做赘述；
•项目整体映像
•strength
➢ 基地周边规划的预期前景较好； ➢ 较长的临街面，商业机会较大； ➢ 项目处于北辰板块的延伸区域，区域知名
度较高； ➢ 道路规划较好，交通出行将会是项目优势
；
•opportunity
➢ 新规划区域，具有形成新的生活中心的Biblioteka 会，商业消费群体基数预期值较大；
•采用“1+4”战略模式：以项目的定位来 吸引市场的投资注意力，同时在产品及硬 件设置上下到了一定的功夫，典型的利用 硬件配置提高项目价值的楼盘，总的来说 依然是以产品作为出发点。
•『主观性』
•形象 •产品 •营销
•打造为北市区高档5A写字楼，但是产品和配置与周边形成硬碰硬局面； •纯投资型物业，三层商场； •典型的商业营销操作模式，利用投资收益大做文章；
•全案总纲
•全案共分为两大部分：
•第一部 分
•第二部 分
•项目定位体系 •项目销售推盘体系
•价值
•商业
•住宅
•整体
•第一部分总纲
•市场竞争策略分析 •项目定位反思
•同质项目配货研究 •住宅客户模型建立 •住宅产品体系建议 •商业功能与形象建议
•商业营销策略
•住宅价值体系 •商业价值体系 •整盘价值模拟
锦泰花园 白云路 6.6万㎡ 08年
•『客观性』
•对手 •楼盘竞争战略档案——星雅俊园
•环境
•项目竞争矩阵图
•产品
•（景观资源）
•人文
• 3 1•（新进者） • •42
•服务
•（社会资源）
•被动式
•（品牌）
•主动式
•口号：品质铸就生活
•宣传定位：城市核心中轴 线上,显赫门户的地标方向 。
•采用“1+2”战略模式：以产品作为项目 的核心竞争价值来源，事典型的快速出货 营销模式，产品面积整体控制较好，功能 突出。但是在销售的过程中遭遇市场低迷 ，目前走货大约60%。
•战争
•以项目为中心，半径5公里之内的在售同质 项目，均是本案的直接竞争对手。
•本案
•北辰大道
•穿 金
•万
•北
路
•白 云 路
宏
楼盘
位置
规模 上市时间
京
和谐世纪 银河大道 107万㎡ 07年
都市名典 穿金路 星雅俊园 北京路
路
4.7万㎡ •环09年城 北 路
路
14万㎡
08年
金领地 白云路 3.5万㎡ 09年
•『主观性』
•2、项目周边市政与道路规划
•北市区中轴线
•在中轴线西侧建商业商务 带 ，在两侧布局高时尚生 活住宅区；
•未来的北市区交通主要由 “五纵四横”组成，五纵即 龙泉路、北京路延长线、昆 曲高速、穿金路、白龙路， 四横即东北二环路、北辰大 道、烟草一号路、7204 公 路；
•项目周边配套情况
•商业生活配套