转让
29.2 29.0
14.2
6.7 21.4 10.4 5.0 15.0
8.4 3.7 12.7
7.3 3.5 12.1
价格
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
一线城市成交工业土地面积（百万平方米）
上海 16 14 12 广州 北京 深圳
用地 节约 开发 期限
10
8 6 4 2 0 2012 2013 2014 2015
税费 政策
资料来源：国土资源部，世邦魏理仕，天风证券研究所
二级土地市场：普洛斯极其渴求，各类方式参与
方式1： 合资入股
苏州物流中心有限公司
签署合资经营协议，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入 股。普洛斯能在苏州工业园区内购买面积在146300平方米以上 的17处设施，包括15.8公顷土地开发权和44.5公顷土地定价权 ，以支持未来对260000平方米物流配送面积的开发。
供给 对应拿地
Part 01-1
存量供给：扎堆三个城市群
存量的物流地产供应聚 集于三大城市圈： 1. 上海为中心的长三角 2. 北京-天津为中心的京 津冀 3. 广深为中心的珠三角 一线城市空置率极低： 1. 图中北上广深空置率都 在5%-10%，基本上是 物流地产运营概念中的 满负荷运转； 2. 重庆的空置率是西南地 区乃至全国的扛把子， 这与当地的供应空缺、 需求充分（PC等）相 对应； 3. 成都、武汉由于供应较 大导致了空置率居高
深圳赤湾石油基地股份有限公司
普洛斯收购其19.9%股权，深基地在国内共有近80万平方米的 工业物业、以及可建设约37万平方米物业的土地储备。
风险提示：行业增速低于预期
Part 00
序章：现代物流地产的定义
物流地产行业开发链条
（专业物流地产商 或综合类地产商）
地产商
拿地
工矿仓 储用地
开发
定制或 标准化
物流园区 配送中心 分拨中心 建成不动产
出租 出售
杠杆+ 管理
电商 第三方物流 零售商 汽车零部件 医疗器械
投资主体
资本投入
资金回笼
目标客户
物流地产行业分析报告
投资要点
1 供给：一线城市工业物流土地供给非常紧张，现在最好的资源来自于二手
2 需求：线上+线下的需求仍然巨大。线上来自于B2C和仓配模式比例提高
土地市场，以及一手的一线卫星城。网络溢价开始出现，成网打包的用地 单价甚至高于单个地块的单价。 ，线下则来自于渠道变化、制造业升级。长期来看行业供需失衡的状况不 会有改善，好地段的好仓库价格将会非常坚挺。
物流地产行业老大普洛斯的典型客户 现代物流设施在硬件指标上大幅提升
资料来源
现代物流地产的定义
特征 现代物流设施 单层：高品质钢结构 传统物流设施 单层：非标准混凝土/钢 结构 多层：无通道，极少有 多层结构 规模不一（~4000平方 米） 4米至7米 1楼：≤3吨/平方米
1）好位置 2）开阔的地面面积 3）高天花板
2楼：≤2吨/平方米
5米至7米 消防栓 非标准，如水泥地面或 素填土 公共警卫室或尚无 非标准 尚无 手控通气或尚无 没有
集中供暖（可选） 办公室及仓库装置（可பைடு நூலகம்） 通风设备（可选） 每小时两次（可选） 信息管理系统
资料来源
WMS/ERP等
Part 01
宏观供需：
新业态打开新需求，黄金时代2.0在招手
供给方：土地
需求方：客户
现代物流地产的定义
现代物流地产属于产业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施。其范畴包括物流园区、 物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。本篇报告主要的讨论对象即为现 代物流地产，其典型客户包括零售、第三方物流、高端制造业如汽车配件、电子产品、医药 医疗设备等。
资料来源：戴德梁行2015年行业综述，天风证券研究所
未来的土地供给：逐年萎缩，政策不利
2011-2015全国各类型用地出让面积（万公顷）
工矿仓储 80 70 60 50 40 30 20 10 0 11.1 8.2 2.8 14.1 11.5 3.9 15.4 12.4 12.6 4.3 19.1 11.5 5.1 20.7 33.8 23.3 32.8 34.4 商服 住宅 其他
工业用地相关重要政策年表
针对 政策名称 国务院关于加强土 地调控有关问题的 通知 中华人民共和国物 权法 招标拍卖挂牌出让 国有建设用地使用 权规定 全国工业用地出让 最低价标准 国务院关于促进节 约集约用地的通知 节约集约利用土地 规定 闲置土地处置办法 关于物流企业大宗 商品仓储设施用地 城镇土地使用税政 策的通知 国务院关于清理规 范税收等优惠政策 的通知 具体内容 工业用地必须招拍挂，其出让价不得低 于最低价 经营性土地应当以招拍挂等公开竞价方 式出让 工业用地应当以招拍挂方式出让。工业 用地包括仓储用地，但不含采矿用地 工业用地出让底价和成交价格均不得低 于所在地土地等别相对应的最低价标准 对现有工业用地在符合规划的前提下提 高容积率不增收土地价款，对新增工业 用地要进一步严控用地指标。 严禁在规划的城镇建设用地之外设立各 类城市新区、开发区和工业园区 闲置土地满一年未动工开发需征收闲置 费，满两年未动工开发的可无偿收回使 用权 对物流企业自有的，包括自用和出租的 大宗商品仓储设施用地，均减按所属土 地等级适用税额标准的50%计征城镇 土地使用税 严禁以优惠价格或零地价出让土地
3 竞争格局：复杂化，物流地产的物流属性正在增强，而过去的客户也开始
自持部分物业。在物流行业对精细管理、速度和SKU要求越来越高之际， 行业核心的竞争优势除了土地资源获取之外，更有对运营和物流的理解。
4 REITs在中国发展阶段仍处于早期，未来会有更多空间，整体来说REITs是
一个顺周期的游戏，在物流地产当前整体租金水平稳定的前提下，未来一 旦放开，对风险偏好较低的资金如养老、保险等将会极具吸引力。
结构
多层：混凝土/钢结构 附带通道/电梯
总建筑面积 屋顶净高 承载力 立柱间距 消防 地面漆 监控系统 采光顶
≥8000平方米 ≥8米 1楼：≥3吨/平方米
4）高载重能力
5）宽阔的柱间空间 6）配备起重机 7）方便卡车行驶的 通道
2楼：≥2吨/平方米
≥8米 消防栓、灭火器、火灾报警装置 耐磨性环氧树脂/混凝土地面涂装工程 24小时安保及集中监控服务 装备条形照明灯的天花板