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四、中国房地产估价的特点
5.行政管理不到位，如城市规划设计条件难以 事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及 时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等 不清。
6.房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或 者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还 不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际 状况，房地产交易信息不够公开、透明。
※土地价格+建筑物价格=房地价格
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五、房地产的价格种类
5.总价格、单位价格、楼面地价
总价格
是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。
单位价格
土地单价： 单位土地面积的土地价格； 建筑物单价：单位建筑物面积的建筑物的价格； 房地单价： 通常是指单位建筑物面积的房地价格；
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五、房地产的价格种类
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四、中国房地产估价的特点
1.土地与房屋的所有制不同 2.土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农
村和城郊一般属于农民集体所有 3.市场上流通的土地权利不是所有权，而是使
用权，分出让和划拨两种 4.土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房
管局发的证书所记载的权利主体、使用性质、 面积等不一致。
历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价 值及其评估思想的萌芽。中国近代是在1978年改革 开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度 和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通 而出现的；主要体现在如下：
1.确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布， 自95年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地 产管理法》第33条规定：国家实行房地产价格评估 制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员资 格认证制度。这已成国家法定制度。
包括地基的稳定性况(沉降是否均匀及其程度) 等。
12．利用现状
包括不同用途的面积分配和楼层分布。
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一、对建筑物的基本认识
13．产权状况
在中国大陆，建筑物与土地不同，可以私人所 有。建筑物的所有权分为独有、共有和区分所 有三种。
房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限 期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实 际上也是有限期的。≪中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例≫第四十条规定 ：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑 物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。
第四章 房地产价格评估
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一、对建筑物的基本认识
1．坐落 2. 面积
面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积； (3)使用面积；(4)其他面积。
住宅还需了解居住面积，商业用房还需了解营业面 积，出租的房屋还需了解可出租的面积等。
面积换算： 1平方公里=100公顷=1500亩=100万平方米 1亩=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪 （台湾）
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五、房地产的价格种类
1.市场价值
定义：具备公平出售所需全部条件的公平竞争 市场中的房地产最可能的价格。
市场价值的定义假定一种充分交易，这表明： （1）买卖双方被激发起兴趣 （2）双方掌握大量信息并经过深思熟虑，从各 自的最大利益出发； （3）考虑公开市场上充裕的交易时间； （4）费用以现金支付； （5）此价格代地产价值评估的市场比较法
(一)市场比较法的基本原理
市场比较法是在评估目标房地产价值时，将目 标房地产与在较近时期内（一般为5年内）已经 发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已 经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正 得出估价对象房地产最可能实现的合理价格— —比准价格
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理
对于增加建筑容积率来说： 补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）/ 原容积率×原容积率下的土地单价 =（增加后的容积率-原容积率）×原楼面地价
补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积
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五、房地产的价格种类
例：一宗土地总面积1000平方米，建筑容积率为 3，对应的土地单价为450元/平方米，现允许将 建筑容积率增加到5，则应补地价的数额为：
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二、房地产估价概念与估价原则
9.合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益 为前提进行。
房地产估价为什么要遵循合法原则?
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价 值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是 估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方 面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：
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二、房地产估价概念与估价原则
(一)房地产估价的概念
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业 估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按 照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合 分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产 在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和 判定的活动。
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二、房地产估价概念与估价原则
(二)房地产价格评估的原则
1．价值决定价格原则
房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商 品房价格决定于它的价值。
2．供求原则
房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影 响。
3．变动原则
所有房地产都会受到变动原则的影响。没有固定不 变的自然、经济条件。时刻注意过去和未来可能预 测到的自然现象的影响以及市场变化情况是估价人 员的工作。
楼面地价
是一种特殊的土地单价，是土地上建筑物面积 均摊的土地价格，又称单位建筑面积的土地价 格；
公式： 土地单价=土地总价格/土地总面积 总建筑面积=土地总面积×容积率 容积率=总建筑面积/土地总面积 楼面地价=土地总价格/总建筑面积 =土地单价/容积率
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五、房地产的价格种类
6.补地价
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五、房地产的价格种类
2.售价
是指房地产实际的交易价格。 它不同于市场价值，因为在很多因素的作用下
，出售不能成为充分交易。 房地产评估是评估市场价值。
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五、房地产的价格种类
3.建筑物价格
单纯指建筑物部分的价格
4.房地价格
也称房地混合价格，包含建筑物和土地价格之 和。
7.外部性原则
指某个房地产的外在影响力会对它的价值产生积极 的或消极的作用。
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二、房地产估价概念与估价原则
8.估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在 估价时点时的客观合理价格或价值。
房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素 是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。 在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格 。
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二、房地产估价概念与估价原则
（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和 有关证件为依据。
（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用 途管制等为依据。
（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同( 如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依 据。
（4）在其他方面，如评估出的价格必须符合国 家的价格政策。
按结构型式划分：(1)墙体结构 (2)框架结构 (3)深梁结构 (4) 筒体结构 (5)拱结构 (6)网架结构 (7)空间薄壁(包括折板)结构 (8)钢索结构 (9)舱体结构等。
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一、对建筑物的基本认识
5．设备
包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯 、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和 性能。
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三、房地产评估历史渊源
3.制定了房地产估价标准和指导意见。 4.成立了房地产估价行业组织 5.设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产
估价机构资质核准”等行政许可项目。 6.建立了统一开放的房地产估价市场。 7.拓宽了房地产估价的服务领域。 8.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。 9.开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。
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二、房地产估价概念与估价原则
10.公平原则
公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场 上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的 价格。
评估出的价格如果不够公平合理，必然会损害当 事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人 员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和 权威性。
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三、房地产评估历史渊源
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一、对建筑物的基本认识
3．层数和高度
通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑 、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。
4．结构
结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、 梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。
按建筑材料划分：(1)钢结构 (2)钢筋混凝土结构 (3)砌体(包 括砖、砌块、石等)结构 (4)木结构 (5)塑料结构(6)薄膜充气 结构等。
补地价（单价） =（5-3）/3×450=300元/平方米 补地价（总价） =300×1000=30（万元）
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五、房地产的价格种类
习题：
投资者面对甲乙两宗土地，甲地容积率为5，土 地单价1000元/平方米，乙地容积率为3，土地单 价840元/平方米，两宗土地其他条件均相同，问 ：投资者应选择哪宗土地投资更经济，为什么 ？
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二、房地产估价概念与估价原则
6．最有效使用原则
房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带 来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是 以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。
例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建 高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不 应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价 格。
6．装修
分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和 程度，所用材料的品质及装修质量等。
7．公共配套设施完备程度 8．平面布置