2016年土地估价实务基础：利用收益还原法评估承租土地使用权价格一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、甲、乙两公司共同出资设立丙公司，经双方协商，丙公司的总经理由甲方委派，董事长由乙方委派，甲方的出资比例为20%，乙方的出资比例为80%，股东按出资比例行使表决权。

在核算甲、乙两方长期股权投资时，__核算。

A．甲、乙公司均采用成本法B．甲、乙公司均采用权益法C．甲采用成本法，乙采用权益法D．甲采用权益法，乙采用成本法2、对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是。

A：人口密度B：土地制度C：交通状况D：基础设施和公用设施的完备程度E：时间因素3、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定。

A：相同区域B：相同性质C：相同级别D：相同用途E：时间因素4、由于土地的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

A：土地经济供给的稀缺性B：土地用途的多样性C：土地用途变更的困难性D：土地增值性E：35％～50％5、权重值的大小与因素对土地质量的影响为。

A：正比B：反比C：无关D：相互影响E：国家实行土地估价师资格认证制度6、土地单位面积上使用高利率的资本和劳动等要素投入称为土地的__A．集约利用B．集约制C．利用率D．集约边际7、依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地（）的商服活动。

A.全部 B.1／2 C.1／3 D.1／68、中发[1997]11号文件规定，涉及国防安全、军事禁区、国家重点保护区域等的国有土地使用权出让和外商投资进行成片土地开发的项目，一律报__审批。

A．国务院B．国务院国土资源管理部门C．国务院建设行政管理部门D．省级政府9、根据原则，投保人因保险标的遭受损失而获得经济补偿。

A：赔偿B：可保利C：代位追偿D：最大诚信E：土地10、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元．若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为万元。

【2006年考试真题】A：4000B：3768C：2682D：2847E：时间因素11、国家规定以黄金和白银同时作为本位币的一种货币制度是__。

A．金本位制B．银本位制C．不兑现的信用货币制D．金银复本位制12、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计入企业应纳税所得额的是。

A：上级主管部门下拨的住房基金B：清产核资发生的固定资产评估增值C：金融机构代发行国债取得的手续费收入D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入E：土地13、评估宗地价格一般应采用方法。

A：一种B：两种以上C：三种以上D：两种E：时间因素14、一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。

这表明了建设用地的特点。

A：承载性B：土地利用逆转相对困难C：非生态利用性D：土地利用的集约性E：35％～50％15、作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有__。

A．土地利用规划、容积率B．用地结构、建筑物高度C．用地限制条件、区域交通管制D．建筑物密度、宗地用途16、营销分析是建立在对的基础上的，包括对竞争对手的分析。

A：市场深刻理解B：市场的绝对熟悉C：市场独特见解D：市场足够了解E：合法性17、基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的__。

A．基准时B．基准点C．基准日D．基准值18、基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。

按要求，基准地块的选择应该满足的条件有（）。

A．地块内的保水、排水、日照等自然条件具有一般性B．地块耕作距离、距市场远近、交通情况等区位条件具有一般性C．地块的土壤条件具有一般性，面积、形状依实际情况选择D．地块上附设的土地权利具有一致性E．地块在标准耕作制度下的土地利用程度和单产等达到一般水平19、估算建筑物的专业费用一般采用__估算。

A．对照法B．比较法C．建筑费用的一定比率D．定率法20、土地利用专项规划的类型中，下列不属于土地开发治理类专项规划的是__。

A．土地整理规划B．基本农田保护区规划C．土地开发规划D．土地复垦规划21、从企业价值评估的角度看，非上市公司与上市公司的差别主要是的差异。

A：盈利能力B：经营能力C：投资能力D：变现能力E：土地22、土地价格反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因应该说是由于土地的所有或使用权的__。

A．特殊性B．收益性C．独特性D．垄断性23、连续年金是按照来划分的。

A：年金的支付时间和支付金额是否确定B：年金的支付期限长短C：年金的支付周期不同D：年金开始支付的时间不同E：合法性24、采用“美元／日元=150．60”的形式进行标价的方法是。

A：直接标价法B：间接标价法C：中间标记法D：以上均不对E：土地25、土地估价必须考虑的影响。

A：政府土地政策B：当地的经济状况C：土地四周环境D：人为因素E：时间因素二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、耕地保护的重要性体现在__。

A．耕地保护关系到人民生活生产需求B．耕地保护事关我国经济社会可持续发展C．耕地保护事关我国社会稳定D．耕地保护事关我国的粮食安全E．保护耕地关系国计民生、国家发展全局和民族安危2、土地价格是土地在__的价格。

A．某一权利状态下B．某一时点C．某一土地利用方式D．某一经营管理水平下E．自然状态下自身3、下列对于路线价估价法特点描述正确的是__。

A．路线价估价法既适用于市街地，也适用于非市街地B．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格C．路线价评估有较少的交易实例即可D．路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关E．路线估价法能用于任何土地评估4、建设用地管理的原则有实行统一管理的原则、有偿使用土地的原则和等。

[2004年考试真题】A：规划总体控制的原则B：农业用地优先保护的原则C：开发利用优先的原则D：节约和集约用地的原则E：我国台湾实行私有土地面积最高额的限制5、根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自__。

A．农业雇佣工人创造的剩余价值B．社会其他部门工人创造的价值C．农业工人利用肥沃土地创造的超额利润D．农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润6、市场经济运行中最重要、最基本的规律是__。

A．价值规律B．竞争规律C．供求规律D．调控规律7、我国银行贷款一般遵循以下__三个原则。

A．区别对待、择优扶持B．经济担保C．按期偿还D．限制贷款金额E．分期偿还利息8、下列属于土地政策性免征土地使用税的是__。

A．国家机关、人民团体、军队自用的土地B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D．公园中的饮食部、茶社、照相馆等经营用地E．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地9、在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括（）。

A．实地踏勘，收集有关资料B．签订土地估价合同或协议书C．确定估价基准日D．选择适宜的估价方法E．试算待估价宗地价格10、马克思主义土地经济理论的核心部分是__。

A．科学的人口理论和土地利用论B．科学的人口理论和土地肥力理论及地租地价理论C．土地肥力理论和土地利用论D．科学的人口理论、土地肥力理论和土地利用论11、对于商誉等不可确指的无形资产，比较简单可行的评估方法是。

A：重置成本法B：直线法C：割差法D：超额收益本金化法E：取得开工许可证12、路线价估价法不能在以下哪种估价业务中使用__。

A．农转非价格评估B．农村土地估价C．城市土地估价D．征地价格评估E．商业用地土地价格的评估13、农用地分等定级单元划分方法有。

A：样地法B：叠置法C：因素法D：多边形法E：地块法14、在单中心城市土地利用中，弯曲的土地竞标租金线是由于__形成的。

A．地租与交通成本的替代B．地租与资本的替代C．劳动与资本的替代D．资本与交通成本的替代15、《耕地占补平衡考核办法》规定，村庄、集镇分批次建设用地占用耕地的，由__或者__补充耕地。

A．当地人民政府提供补充耕地资金B．农村集体经济组织筹集有关资金C．组织农民投工投劳实施土地整理项目D．当地农民提供补充耕地资金E．当地企业提供补充耕地资金16、适用于所有分等类型和地区。

A：叠置法B：地块法C：网格法D：多边形法E：地形法17、下列说法正确的是__。

A．已做“三通一平”的土地价高于已做“七通一平”土地价B．已做“三通一平”的土地价低于已做“七通一平”土地价C．已做“三通一平”的土地价等于已做“七通一平”土地价D．已做“三通一平”的土地价与已做“七通一平”土地价不一定可比较18、在房地产市场调查中，收集第一手资料的方法有．【2009年考试真题】A：观察法B：专题讨论C：问卷调查D：文献查阅E：实验法19、土地的经济特性有。

A：土地永续利用的相对性B：土地经济供给的稀缺性C：土地用途变更的困难性D：土地报酬递减的可能性E：土地利用后果的社会性20、按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是__。

A．国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的B．国家产业政策规定禁止投资的C．大量毁损引地资源或以土壤为生产原料的D．危害国家安全或者损害社会公共利益的E．对须在全国范围内统筹规划布点的21、农用地定级单元划分方法有。

A：叠置法B：地块法C：网格法D：多边形法E：估算法22、土地所有权的基本属性包括__。

A．完全性B．归一性C．社会性D．不可分性E．排他性23、在我国，现阶段房地产的社会消费方面主要由__组成。

A．企业、机关、团体组成的购买力B．城镇居民所期望的消费需求C．商家期望的城镇居民的消费需求D．城镇居民有支付能力的消费需求E．城镇居民无支付能力的消费需求24、土地估价机构工商设立的基本条件包括。

A：机构名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表明土地估价专业的术语B：依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为有限责任公司．依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所C：土地评估机构的法定代表人(有限责任公司)和执行合伙企业事务的合伙人(合伙企业)须具备土地估价师资格D：机构详细列明的营业范围中应包含土地评估、不动产评估、地产评估、地价评估E：有固定的经营服务场所25、下列关于不动产税收政策的表述，错误的有。

A：财政局对外出租的经营用房免征房产税B：集体土地使用人不需要交纳城镇土地使用税C：个人自建自用住房销售时，需缴纳个人所得税D：占用早地兴建乡政府办公大楼应缴纳耕地占用税E：房地产企业以其建造的商品房进行投资和联营的，免征土地增值税。