土地估价实务基础-分析
1、(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力、公楼，现全部用于出租。
A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为3077元，月平均费用15万元，可收取押金60万元；(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元/平方米；(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。
请根据上述内容，回答51-55小题的问题。
评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有()。
A.收益还原法
B.剩余法
C.市场比较法
D.成本逼近法
2、(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力、公楼，现全部用于出租。
A城市房地产市
场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为3077元，月平均费用15万元，可收取押金60万元；(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元/平方米；(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。
请根据上述内容，回答51-55小题的问题。
从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为()。
A.砖木结构
B.砖混结构一等
C.砖混结构二等
D.钢筋混凝土结构
3、(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力、公楼，现全部用于出租。
A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为3077元，月平均费用15万元，可收取押金60万元；(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元/平方米；(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。
请根据上述内容，回答51-55小题的问题。
该
办公楼客观年纯收益为()万元。
A.180
B.181
C.183
D.185
4、(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力、公楼，现全部用于出租。
A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为3077元，月平均费用15万元，可收取押金60万元；(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元/平方米；(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。
请根据上述内容，回答51-55小题的问题。
评估中，该办公楼的年折旧额为()万元。
A.16．7
B.18．2
C.20．0
D.22．2
5、(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力、公楼，现全部用于出租。
A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为3077元，月平均费用15万元，可收取押金60万元；(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元/平方米；(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。
请根据上述内容，回答51-55小题的问题。
若A 城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法()。
A.市场比较法
B.采用权重法加和，且市场比较法权重较大
C.收益还原法
D.采用权重法加和，且收益还原法权重较大
6、(二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：(1)宗地现场调查草图，如图所示；(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米；(3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年；(4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道；(5)该类不
动产综合还原率为10%，土地还原率为8%；(6)该城市路线价深度修正系数如下表。
并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。
请就上述内容，回答56—60小题的问题。
从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有（）。
A.宗地两面临街
B.土地开发程度为“七通一平”
C.宗地为长方形
D.地质状况较好
7、(二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：(1)宗地现场调查草图，如图所示；(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米；(3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年；(4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道；(5)该类不动产综合还原率为10%，土地还原率为8%；(6)该城市路线价深度修正系数如下表。
并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。
请就上述内容，回答56—60小题的问题。
假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为（）元/平方米。
A.4769．8
B.4503．1
C.3911．6
D.3770．8
8、(二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：(1)宗地现场调查草图，如图所示；(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米；(3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年；(4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道；(5)该类不动产综合还原率为10%，土地还原率为8%；(6)该城市路线价深度修正系数如下表。
并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。
请就上述内容，回答56—60小题的问题。
该宗地当前的评估价格为（）元/平方米。
A.1000
B.2500
C.2945
D.3120
9、(二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：(1)宗地现场调查草图，如图所示；(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米；(3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年；(4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道；(5)该类不
动产综合还原率为10%，土地还原率为8%；(6)该城市路线价深度修正系数如下表。
并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。
请就上述内容，回答56—60小题的问题。
若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，（）万元银行可以接受。
A.25
B.37
C.45
D.50
10、(二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：(1)宗地现场调查草图，如图所示；(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米；(3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年；(4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道；(5)该类不动产综合还原率为10%，土地还原率为8%；(6)该城市路线价深度修正系数如下表。
并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。
请就上述内容，回答56—60小题的问题。
委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有（）。
A.委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意
B.委托方拟将该不动产出售但未发生
C.委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同
D.委托方将该不动产出租。