Code of this report | 5
万科金域蓝湾个案分析
项目基本概况 项目详细解析 项目配套解析 供销及价格分析 户型详细解析 项目营销推广 精装修、物管、智能化
© Copyright Centaline Group, 2010
数据来源：南京中原DRC监测数据
Code of this report | 6
万科金域蓝湾——优劣势分析
S —— 优势
W —— 劣势
1、品牌开发商
1、项目周边有多个变电站，南侧有高压线，存在辐射污染
2、方山、牛首山河、外秦淮河，景观资源优越 2、项目西南侧设有一个垃圾房，存在气味污染
3、项目部分房源采用地暖、新风系统等高科技 系统
4、精装，国内外一线品牌。U8全新家居空间系 统，满足更高层次的需求
5000平米社区中心广场
3000平米小区内部水景 商业街（餐饮区）
2000平米3层社区 中心
5000平米21班双语 幼儿园
© Copyright Centaline Group, 2010
内部配套 具体设施
会所
2000余平米运动主题 会馆，包含室内外双 泳池、跳操房、瑜伽 房、动感单车房等
幼儿园 21班
5、小区有21班幼儿园、运动主题会所、社区中 心、净菜市场和社区商业街等配套。
6、产品类型多样，可满足各阶层人士的需求
7、品牌物业
3、地铁一号线小龙湾站（高架），距离项目仅700米，另小区外 环线路，存在噪音污染 4、周边配套尚待完善
5、已交付房源出现诸多问题，业主评价越来越低 6、西北方向有一自来水厂，可能会有噪音污染 7、周边的交通不太便利
高密度组团
低密度组团 （卡蒂斯庄园）
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 8
万科金域蓝湾——项目规划
项目是一个以16-33层高层和联排别墅为主的中密度住宅社区，但未来规划了少量的多层花园洋房产品。
高层住宅
期数 多层 高层
已推栋数 1栋（5） 9栋（16-33）
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 12
万科金域蓝湾——客群
项目无论产品定位还是营销推广均定位高端，因此客群主要以35岁以上私营企业中高收入者为主。
年龄层次：30岁以上 从事行业：以企业高管、私营业主、公务员为主 个人收入：年收入20万以上 购买方式： 按揭、全款 认知渠道： 地铁广告、老业主介绍 客户区域：江宁本地居民为主，少量其他区域居民 购买动机：改善性需求较多，二期刚性需求较多 购买诱因：看重项目的品牌、物业管理等方面
项目商业定位于社区型商业，主要满足小区居民日常生活需求为 主。商业规划为24000平米2-3层的沿街商业。
业态，为社区及周边提供便捷的商业服务。
规划业态：约24000平米，位于小区西侧一层
小型底商,另有部分大面积2-3层的独立式商业，
生活配套区
一层商铺，二楼是物业,局部有3层。17套小
会所 （ 2000平米）
项目基本概况 项目详细解析 项目配套解析 供销及价格分析 户型详细解析 项目营销推广 精装修、物管、智能化
© Copyright Centaline Group, 2010
数据来源：南京中原DRC监测数据
Code of this report | 2
万科金域蓝湾——项目基本信息
开发商：仁南京金域蓝湾置业有限公司 位置：清水亭东路9号 占地面积：272298.4平米 总建面：544596平米 容积率：2.0 绿化率：40% 建筑风格：西班牙 车位配比：机动车位4009个，非机动车位6882个 规划总套数：3836套 物业类型：住宅、商业、别墅 建筑类型：高层（22栋）、花园洋房（7栋），联排 （36栋） 主力户型：二房（88平米）、三房（110、135平米）、 四房（168平米） 销售价格： 14000-15000元/平米
万科金域蓝湾——项目规划
项目规划了四期，目前已经销售到第二期。一期现已经销售殆尽。
期数
一期
二期
开盘时间
2010.4.10
2011.7.29
三期 未定
四期 未定
规划物业 高层、联排 高层、联排 未定 未定
一期
二期
面积区间
89-302
88-128
未定
主力户型
三房、四房、 二房、三房、
联排
联排
未定
未定 未定
势明显。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
万科金域蓝湾——交通
项目周边公共交通不太便利，周边只有几条公交线路，对外路网较为发达，能便捷达到市区各区域。
项目所在的九龙湖板块是南部新城建设重点打 造部分。项目规划了商业街、会所、幼儿园、社 区中心等一系列社区配套，打造高端宜居的西班 牙风情社区。 【方位】项目位于江宁百家湖以南，双龙大道以 东、清水亭东路以北，双河交汇之处，是江宁百 家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中
Code of this report | 3
万科金域蓝湾——项目区位
项目虽然没有位于主城区，但却位于百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心,区位优势明显。
万科金域蓝湾位于江宁百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心。地铁一号、
三号线双地铁覆盖区域，双龙大道快速通道与主城无缝对接。紧邻百家湖商圈，区位优
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 9
万科金域蓝湾——建筑风格
项目外立面采用淡黄色的涂料，显得舒适而高贵，符合项目的西班牙建筑风格。
建筑风格：西班牙建筑风格 ✓材质：外墙为涂料 ✓屋顶：平顶 ✓阳台：一期除168平米均封闭，二期为敞 开式
天元西路
一 号 南 沿 线
21世纪 国际公寓
本项目
心，还是牛首山河和外秦淮河双河交汇处。
【对外道路】周边有清水亭东路、双龙大道、地 铁一号南延线、在建的地铁三号线等，交通较为 便利。
骏景 华庭
天泽苑
【公共交通】区内21路、119路、安广线，地铁
一号南延线。小区在早晚高峰有到地铁百家湖站
的班车。
© Copyright Centaline Group, 2010
万科金域蓝湾项目个案
南京中原地产研究部 NanJIng.09.2011
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
Code of this report | 1
万科金域蓝湾项目个案分析
Code of this report | 16
万科金域蓝湾——内部配套
虽然项目周边的商业配套尚待完善，已有商业配套距离项目有一定距离，但是项目自身的配套独立成 体，配备了功能完善的公共配套服务设施，有运动会馆、21班的幼儿园、菜场、餐饮区、生活区、娱 乐休闲场地。
2个篮球场
2000平米会所 商业街（生活区）
项目规划图
8#
6# 7#
4#
5#
3#
2# 1#
31#
30#293#7#
42# 41#
28#
19# 22#
项目实景
项目实景
项目点评：做为曾经名震南京楼市的“江宁牛首山河地
王”金域蓝湾是万科在南京最大的开发项目，也是万科
进军江宁的开山之作。
© Copyright Centaline Group, 2010
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 13
万科金域蓝湾个案分析
项目基本概况 项目详细解析 项目配套解析 供销及价格分析 户型详细解析 项目营销推广 精装修、物管、智能化
© Copyright Centaline Group, 2010
定。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
万科金域蓝湾——项目规划
项目规划了两大组团，分别为高密度组团和低密度组团（卡蒂斯庄园）。卡蒂斯庄园为多层的花园洋房 和联排别墅。花园洋房一层住户可享有一个30-70平米不等的南向小院和一个20平米左右的下沉式庭院， 联排别墅每位住户均享有80-210平米不等的小院面积。
已推套数 16套 1246套
别墅 7栋（2）
36套
占比 1.23% 95.99% 2.77%
区
会 所
联排别
墅区
社区
中心 幼儿园
万科金域蓝湾规划四期，目前已经推出 二期。该项目规划了22栋高层（16-18）、7 栋花园洋房（5）、36栋联排别墅。其中一 期规划了8栋高层（16-18）、9栋联排别墅 （3）；二期规划了4栋高层（33）、14栋 联排别墅（3）；三期、四期未定。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 15
万科金域蓝湾——外部配套
项目周边的双龙大道沿线云集了凤凰港、同曦鸣城、21世纪商业等大型商业体。紧邻江宁唯一三级甲等医 院――同仁医院。
© Copyright Centaline Group, 2010
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 10
万科金域蓝湾——景观设计
项目营造出西班牙风格的生态庭院，运用绿植，结合坡地起伏打造出景观层次感。