房地产与中国经济房地产与中国经济摘要：中国经济在获得高速增长的同时，GDP的构成却发生了很大的变化，消费所占比重在连年下降，而房地产投资虽然在固定资产中的比重一直在20%左右，但是在GDP中的比重却又所上升。

从某种意义上讲，中国经济的增长现在已经严重依赖房地产业，在一些地方省份表现的更为明显。

世界上没有一个发达国家的经济增长是如此依靠房地产的。

本文试图分析中国经济增长如此依靠房地产业的原因，并在此基础上提出一些改善的建议。

关键词：经济增长；房地产；国家机会主义；制度原因在中国经济高速发展的同时，中国经济也存在着诸多的问题，首先经济运行存在着很大的风险，这种风险包括消费储蓄比率失衡、外贸顺差增大、流动性过剩等问题等；其次，中国的经济增长也存在“后发劣势”的问题，就是只是一味的模仿国外的技术而忽视制度方面的改革，这样会使经济增长在长期不具有持续性；还有更严重的问题就是中国的渐进式改革已经使“国家机会主义”制度化，政府部门在借口垄断经济利益窒息民营经济发展的同时，会使政府对公平游戏规则的承诺变得不可信，而这会使经济增长最持久的动力—藏富于民的目标难以实现。

1.中国经济增长如此依靠房地产业的原因分析首先，这是我国渐进式改革所导致的国家机会主义制度化的一种必然表现，在对政府权利没有有效制衡的条件下，政府就会利用政治上的垄断获得大量经济利益；其二，是目前我国的这种以加工为主、在世界的产业价值链上处于最低端的产业结构出现了问题；我国的产业结构仅仅是国际产业链中的一个加工环节，是价值增长的一个很小的部分，当这个利润很薄的行业由于政府机会主义而受到冲击的时候，很多原本属于制造业的投资就会流向房地产业；其三，地方政府在房地产业开发过程中可以获得高收益，土地出让金和相关的税费收入是当地财政收入的大部分来源，在经济绩效为主的官员考核制度指引下，地方政府就为大力扶持房地产业，使之成为当地的支柱产业，只要这样，地方行政官员才能有“政绩”；其四；我国的房地产业是以香港模式为蓝本的，香港模式过于注重土地储备，而且开发商的资金大部分又来源于银行，这样在内地，房地产业就会和地方政府有着千丝万缕的联系。

2.房地产市场如何推动国民经济的增长一是改变目前我国的这种低附加值的产业结构；我国不仅要做一个制造业大国，更要做一个制造业强国；同时，应该大力发展服务业，服务业基本上是以民营经济为主，这样就会使财富流向民众手中，从而促进消费的增加；二是改变我国目前的以经济业绩为主的官员考核制度，只有这样，政府官员才不会为了“政绩”而通过房地产业大搞“形象工程”，从而使GDP获得增长，但是却忽视了经济发展的质量；三是完善地方政府的财政收入制度；四是完善中央政府对地方政府的转移支付制度。

3.房地产业发展政策分析3.1改变我国在全球产业价值链中的地位我国目前大力发展劳动密集型的加工产业，这些产业在全球产业价值链中价值增值非常低，只是一个简单的加工环节，而价值增值的很大部分比如前期的产品设计、后期的物流配送等环节是和我国没有关系的，因此我国必须改变目前这种低附加值的产业环境。

逐步提高我国制造业产品在全球价值链分工中地位，转变在分工中处于较低端的状态，由加工组装型向精密制造型升级，由粗加工向高加工度化升级,提高产品的附加价值。

要提高产品的技术含量，促进比较优势的转换，使比较优势由低和中低技术密集度的产业和产品向中高和高技术密集度的产业和产品转换，提高后一类产业和产品的竞争优势。

而改变的途径主要是提升制造业的自主创新能力，提升制造业自主创新能力的途径有：第一，建立新型的国家创新体系。

这种创新体系应该以国家为主导、以企业为主体以产学研结合的技术创新体系为突破口，建成各类科技创新主体紧密联系有效互动、结构优化的社会系统。

国家创新体系可分为知识创新系统、技术创新系统、知识传播系统和知识应用系统。

同时，为实现国家创新体系结构的优化，还必须建设各具特色和优势的区域创新体系，大力培育和发展各类科技中介服务机构，促进各类创新主体之间的知识流动和技术转移，扩大国际和地区科技合作与交流，全面推进中国特色的国家创新体系建设。

第二从产业技术结构看,应强调坚持以信息化带动工业化,广泛应用高技术和先进适用技术改造、提升制造业的水平。

其次，日本和韩国的经验表明，引进技术只有与消化吸收和再创新相结合，才能很快形成自主创新能力,摆脱对技术引进的依赖。

为此，其一，应当重视对引进技术的组织结构优化，充分利用产学研合作机制，联合科研院所和高校作好技术引进、消化吸收的可行性论证，制定详细的消化吸收规划。

其二，应当注重对引进技术层次结构的优化。

要从重视引进硬件技术向主要引进软件、专利、图纸、工艺及关键技术转变。

其三，强化技术引进后消化吸收系统的结构优化，从集成创新的角度考虑，做好产业链上下游集成、单项技术系统集成、国外先进技术与国内技术系统集成、相关学科系统集成等。

3.2建立新型的官员考核制度亚当·斯密在其经典著作《国富论》著作里就对政府在经济中的作用做出了精辟的概述：“君主只有三个应尽的义务——这三个任务虽很重要，但都是一般人所能理解的。

其一，保护社会，使不受其他独立社会的侵犯。

其二，尽可能保护社会上各个人，使不受社会上任何其他人的侵害或压迫，这就是说，要设立严正的司法机关。

其三，建设并维持某些公共事业及某些公共设施（其建设与维持绝不是为着任何个人或任何少数人的利益），这种事业与设施，在由大社会经营时，其利润常能补偿所费而有余，但若由个人或少数人经营，就决不能补偿所费”。

在我国这样一个政府主导经济发展的社会里，政府这个行为主体是推动经济发展的最重要的力量。

但是政府官员作为代理人的角色，他们也有自己的目标，在“经济考核制度”的指挥棒效应下，政府官员为了自己的政绩就会想法设法的用一切可以利用的手段来推动本地GDP的增长，使得本地的经济在数字上得到了增长，但是质量根本没有保证，造成了巨大的浪费。

所以，必须改变目前的这种以经济指标考核官员的制度。

对于官员行政行为偏离经济发展规律的主要诱因，在于官员考核制度错位的“指挥棒效应”，所以应建立新型的官员考核制度，具体措施包括：其一，应减少地方政府官员的政绩考核体系中GDP的权重，新的体系应更重视地方经济健康、有序成长的能力，引导地方经济的发展与国家产业结构调整的方向相吻合。

其二，将环保指标纳入官员考核体系，逐渐推行绿色GDP，绿色GDP的实行就可以使得地方政府官员不会一味的追求GDP增长，追求财政收入，而忽视环境保护等危害整个经济发展或者社会发展的事情。

有的文章认为，官员考核制度原则性标准的错位则发端于政府责任体系的不完善。

因此，引导官员行政行为走上正轨的关键在于官员考核制度的变革，而官员考核制度变革的必然途径则是政府责任体系的重构。

政府责任体系重构中最重要的一点就是：强化政治责任的核心地位，并且明确指向各级行政首长。

为保障政治责任的履行，应建立和完善行政首长在政府工作出现重大违法、失职、滥用职权等情形时罢免、引咎辞职或责令辞职的政治责任制度。

以此为标准，官员的考核制度应重点考核行政首长政治责任的全面履行情况，政治责任的不履行或片面的追求某一方面都将被认为是不合格的。

3.3改革地方政府的财政收入制度1994年的分税制的实行，使得地方政府的财政收入的主要来源慢慢的向房地产业靠拢，土地出让金和房地产开发环节的各种营业税成为当地财政收入的主要来源，地方政府作为委托—代理机制中的委托方，为了满足政府这个行为主体的利益需求以及政府官员的政治利益需求，地方政府就会把经济增长的重任放在了房地产业上。

所以，要改变地方经济增长过度依靠房地产业的状况，必须改革目前的这种中央和地方的分税制度。

3.3.1构建合理的地方税收体系事权与财权相结合、以事权为基础划分各级财政的收支范围和管理权限，这是建立完善、规范、责权明晰的分级财政体制的核心。

有两个方向可以加以推进：一是进一步合理划分中央和地方的事权，界定支出责任，中央要把自己应该承担的责任承担起来，而不是转嫁给地方政府。

二是从财权上给予地方政府更多的财权，或者可以给予地方立法机关一定的税收立法权，使得地方政府预算内收入可以满足地方政府的财政支出需求，这样，地方政府就有足够的预算内收入对其支出负责，从而很好地履行对当地进行基础设施投资和提供公共物品的职责。

在构建合理的地方税收体系中，财产税应该是最合适成为地方的税种，并且可以使用国际通用的税基分享、分率计征的办法来使地方政府和中央政府分享财政收入的共享税。

3.3.2规范政府的土地转让收入和房地产的各项税费收入当政府的土地转让收入和房地产业的各项税费收入纳入政府的预算内时，这样就可以遏制地方政府在土地市场上的不合理收入，使其财政收入更加的透明；同时又可以抑制地方政府盲目兴建政绩工程的冲动，使地方政府的行为更加的合理化，不仅推动本地经济增长，而且还能更好的提供公共产品。

3.3.3尝试建立地方政府发行债券的制度虽然我国的法律禁止地方政府发行债券，但是地方政府发行债券在世界上市场经济发达的国家中确是一个非常普遍的现象，德国、日本都有非常成熟的地方政府债券市场。

所以在我国，允许地方政府发行国债也是大势所趋。

首先，可以建立和地方政府发行债券的相关法律制度这样就可以严格约束地方政府行政官员的短期行为，避免借债之后不考虑偿还的问题。

其次，对地方政府的借债结构、借债规模、发行方式等实行严格的制度约束。

对发行主体可以首先从一线城市开始，然后慢慢向二、三线城市过渡。

在发现债券的期限上应该以中长期为主，在发行方式上可以考虑用公募的方式。

3.3.4进一步完善中央政府对地方政府的转移支付制度转移支付从某种意义上讲，不仅仅是一个技术问题或经济问题，更是一个政治问题，而以增长国家控制力为目标的转移支付又是转移支付中最常见的一种。

当财政资源更多的向中央政府集中时，中央政府就可以通过这种途径来监督地方政府，减少地方政府的机会主义行为。

同时，分税制下的地方政府的事权和财权不统一的问题也得到解决。

具体的完善转移的支付制度的措施包括：首先，规范转移支付数额的确定模式，建立多因素的科学的转移支付标准公式。

改确定转移支付额的基数法为因素法，统一和规范转移支付制度标准。

因素法的基本原理是，选出一些不易受到人为控制的能反映各地收入能力和支出需要的客观性因素，如人口数量、城市化程度、人均GDP、人口密度等来确定各地转移支付额1，这样就可以确保转移支付的客观性和公平性。

其次，减少转移支付层次。

如果可以借鉴发达国家的经验,实行三层级转移支付模式，例如实行中央—省—县三级模式；或者设置中央驻地方转移支付资金专门管理机构，都有可能加速转移支付资金的运转速度，减少政策执行过程发生变形，保证基层财政受惠。