《房地产评估》案例分析案例一一、估价对象概况本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积13６2.５826 m2, 建筑面积１135９．1784m2,用途为办公。
估价对象地处繁华地段，交通便捷,市政配套设施齐全.估价对象建于２0０3年，为１7层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。
据现场勘察,估价对象的维修保养情况良好,使用正常。
二、估价目的转让。
三、估价时点本项目的估价时点为２012年３月。
四、估价依据《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准ＧＢ/T50２９1-199９）；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；五、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3、遵循估价时点原则,估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价.七、估价测算过程一、市场比较法由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多,能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。
市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。
市场比较法计算公式为：00000D D C C B B A A V V ⨯⨯⨯⨯=其中： V ＝ 待估房地产价值; ﻩＶ0 = 比较实例房地产价格；ﻩﻩA = 待估房地产交易情况指数；A0 = 比较实例房地产交易情况指数； ﻩﻩＢ = 待估房地产估价期日房地产价格指数； ﻩB0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数；ﻩﻩC = 待估房地产区域因素条件指数；ﻩC ０ = 比较实例房地产区域因素条件指数；ﻩﻩﻩD = 待估房地产个别因素条件指数；D ０ = 比较实例房地产个别因素条件指数。
选取比较实例（见表1)素修2）算术平均法确定评估单价为:（7０81+7370＋６８８3)／３≈７1１0( 元/m２）评估值为:7１１0×11359.1７84 ≈80,763,80０(元）二、成本法成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格,扣除折旧，以此估算估价对象的公开市场价值。
成本法计算公式为：B B L qC C V ⨯+= ．。
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．(1) 其中:ﻩ V = 待估房地产价值； CL = 待估房地产楼面地价;ﻩCB = 待估房地产建筑物重置价格；ﻩﻩ qB ＝ 待估房地产建筑物成新率。
求楼面地价CL用基准地价系数修正法。
即根据国有土地基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正,从而求取待评地块的公平市场价值.本次评估的土地使用权价值包括土地取得费、土地开发费、利息、利润及政府规定的有关税费。
其基本公式为：C L =S ×A １×A ２×A 3 －--—-－---—－－—--－－-—-－——---—－————－---—－----————－（2）其中,C Ｌ-楼面地价； S — 基准楼面地价; A1—年限修正系数;Ａ２—个别因素修正系数； A ３—市场转让因素修正系数。
A1＝〈1——1/(1+i ）ｎ＞／<１——１／（１+i)n ＞-—-－－－－－－－－———－—-－－（3)其中，i —折现率（一年期存款利率为 2.2５%,风险调整值取4%,则i ＝6．25%)；n —最高出让年限； N-剩余使用年限；选取基准楼面地价s:该地商业用二级地的基准楼面地价s=４560元／m2 年限修正系数ａ１：因该地块刚办完有偿使用手续,取得商业用地的最高出让年限，所以,由公式（３）得A １=1。
0个别因素修正系数Ａ2:评估对象所处位置交通方便，基础配套设施齐全，所以，确定取修正系数为： 1.02 市场转让因素修正系数Ａ3本次评估采用的基准地价是2000年10月修订的,通过对该市土地交易市场的调查，发现其转让价格与基准地价之比为：0．9:１，因此,确定Ａ3＝0．９求得楼面地价，由公式（2）得:楼面地价的单价为：4560×1.0×1.０２×０。
９= 4186(元/m2）取整为41９0元/m２。
则：CL ＝41９0×１1359。
1784 47，５9４,960 （元)求建筑物重置价格CBCB＝前期费用+综合造价+其他费用+资金成本+利润….．。
.....。
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．．．（4)综合造价(包括土建、装修及安装工程造价)目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程造价为１３98元/ m2装修：8００元/ m2给排水及电照：１1０元/ m2电梯及配电设备:２４4元／ｍ2因此,综合造价=1３98＋800＋110+２44=２５52（元／ m2）前期费用（包括可行性研究，勘察设计费、招投标费等）根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其前期费用为综合造价的3%，则：2５５２× 3％ = ７7（元/ m２ )其它费用（包括工程监理费、质监费、配套费等）根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用为综合造价的14．5%，则：２552 × １４.５％ = 3７０(元/ m２）资金成本资金成本为建筑物在正常建设期内占用资金的利息.该楼房的正常建设期为一年,评估基准日的一年期贷款利率为5.８5％，则：(２5５２+77+37０）×5.８５%×1／2=88(元/ ｍ２)利润根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其开发利润为综合造价的20%,则: (25５2+７7＋370)×20%=600(元/ m２ )重置价值由公式(4)得：重置单价=25５2+77+３７0+88+600=36８5 (元/ m2 )，取整为３6９0元/ m2CB＝３６90×１1359。
１7８4 ≈４１，915,370 ( 元 )求建筑物成新率q Ｂ通过现场勘察建筑物使用状况、保养情况，根据估价经验确定建筑物的已使用年限和尚可使用年限，利用年限法,综合评定出其成新率。
成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限)------—-——---—－（5)该楼房于2０0３年竣工并投入使用，至评估基准日止，已使用了9年，经现场勘察及估价经验综合确定其尚可使用31年.则由公式(５）得：qB＝31/(9+3１）×100％=７8％求待估房地产价值V则由公式(1)得:V ＝ 47，59４,96０＋ 41，９1５，370 × 78％≈80，288，９００（元）估价结果确定用两种方法得出的估价结果比较接近,取二者的平均值得80，５26，４00元.评估单价约为７090元/平方米。
比较成本法适用于独立或狭小市场上没有交易实例或很少交易实例的情况,估价中所依据的成本是开发或建造类似房地产的社会必要成本，而不是估价对象房地产的实际成本。
市场比较法以替代原则为理论基础，只要有类似房地产的适合的交易实例即可应用，而且具有较强的说服力,在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时,市场比较法才是最有效的评估方法。
但市场比较法也受很多限制,主要有时间性、可替代性、非单一性、正常性、可修正性、合法性，所以选取市场比较法一定要符合条件。
结合实际情况，此案例采用市场比较法更好.案例二一、估价对象概况本项目估价对象为某处商品房，地处繁华地段,交通便捷，市政配套设施齐全，据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好,使用正常。
具体情况如下表:状况价对款额考依房地产抵押价值三、估价时点：２01２年３月四、价值定义（名词解释）抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。
五、估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房地产抵押估价指导意见》《房地产估价规范》【国标GB／Ｔ 5０291－199９】《城镇土地估价规程》【国标GB/T １8508—２001】六、估价原则1、遵循合法原则,以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；２、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同条件下的正常价格；３、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
4、最高最佳使用原则，最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。
七、估价方法根据估价对象的特点和实际状况，采用市场比较法和收益还原法作为本次估价的基本方法。
1．市场比较法根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照,并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平.２．收益还原法该方法是依据委托方提供的相关资料，结合估价对象在不同时期的收益水平，确定估价对象的年总收益,再扣除年经营费用计算出年纯收益，然后运用适当的资本化率，将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，进而求取估价对象房地产价值。
八、估价测算过程1．运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值（１）选择交易案例根据替代原则,选取近期同一供需圈内的三个用途相同的项目成交案例进行比较求出房地产价值.具体选择原则和案例条件描述如下：选择案例原则：1、与估价对象应属于同一供需圈，用途相同。
２、交易日期与估价时点应接近，交易案例正常,或可修正为正常交易。
表一：案例情况说明表 (单价：元/平方米）(２）建立价格可比基础上述三个案例与估价对象的计价方式一致。
(3)进行交易情况修正上述三个案例与估价对象均为正常交易,故修正系数为10０％。
（4)进行市场状况修正上述三个案例的成交日期为２０12年2月,与估价时点接近，且此期间房地产市场状况较为稳定,故修正系数为100％。
（5)区位因素修正实物状况修正权益状况修正上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产，且土地剩余使用年限均相同，故修正系数均为100％。
求取比准价格市场法估价测算汇总表２.运用收益还原法求取估价对象房地产价值设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下， 收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为：⎪⎭⎫⎝⎛++--=t Y g g Y A V )11(1其中： V ——房地产在估价时点的收益价格 A ——房地产的未来第一年净运营收益 Y ——房地产的报酬率 g-—净收益逐年递增的比例 t ——房地产的收益年限估价对象建成于2004年，证载用途为商业,土地使用年限为4０年,截止估价基准日为止，土地尚可使用３2年左右,所以收益年限按３2年计算。