常规型物业
常规物业以市区项目为主，景观不再是决定物业价值的决定性因素，片区成熟度、 生活配套等成为关键价值因素。 海口项目的价格高地仍集中于生活配套成熟的中心城区。
NO.1 区位价值 NO.2 配套资源 NO.3 交通优势
EXHIBITION 房展会上的人头攒动，大小项目争奇斗艳，让人感叹海南海地口产“蓬中勃央美的域生”命项力目！营销定位报告
海口地产发展远落后于三亚
作为以旅游为依托的地产发展基础，海南的自然环境资源不及三亚，因此，海南的地产发展，无论从 产品还是价格都无法与三亚抗衡。 海口地产价格弹性交三亚小，产品的增值性或许弱于三亚，但其保值优势一定强于三亚！
海口地产较三亚地产有更大的发展潜力
随着国际旅游岛政策的发布，海南的旅游度假资源上升为全国性的认知和认可，因此，客群发展将 相平民化即中等收入外地客户倾斜。海口作为省会的优势此时更为鲜明。
步行半小时生活圈内生活配套一应 俱全，随着火车站完工，地下商场 新建，此处将成为海口价值新核心， 形成新的商圈经济体。
绝佳的配套设施：全国百强医院医院离项目5分钟的路 程，海南省最好的中学海南中学、海师附中距项目不 到1000米,家乐福、春源购物广场、南北水果市场都在 10分钟车程内
海口“中央美域”项目营销定位报告
免税, 海南将于今年底在海口、三亚、博鳌、万宁各建一个免税商场，“离岛免税，购物天堂”的设想开始在市场实 践中展露头角；
博彩，《意见》中指出“将在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事 即开彩票。”这意味着国务院批准海南省试水与文化体育赛事相关的博彩业；
金融市场开放试点，《意见》提出推进海南国际旅游岛建设，加快金融业发展，探索开展离岸金融业务试点。海南国 际旅游岛开展离岸国际金融业务，这必将实现海南银行业务非本土化，随着海南离岸国际金融业务的不断扩大，海南 离岸金融业务的发展在适应国际旅游岛发展需要的基础上，海南国际旅游岛必将逐渐成为国际资金集散地，最终发展 成为离岸金融市场。这就实现了国务院赋予海南国际旅游岛区域性金融中心真实的内涵。
地块的西南至东北建一栋二十三层的小户型住宅， 考虑到采光通风因素，两栋楼南北纵深均不超过 12米，东西跨度约50米。户型朝向以正南北向和 偏东南向为主。
本案为城市核心区商住结合公寓项目。
海口“中央美域”项目营销定位报告
地块解读
本案在大势下的自身条件 区交 环配规外 位通 境套划力
外力全面拉动，区域价值绝地起 高，项目潜力无限！
海南大发展的空间尺度 海口房地产发展展望
海口“中央美域”项目营销定位报告
海南印象
海南大发展的空间尺度
海口“中央美域”项目营销定位报告
解读国际旅游岛的政策优势
中央政府给予海南国际旅游岛众多的优惠政策，助推海南经济腾飞，房地产蓬勃发展 2010年1月4日，国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。将海南建设国际旅游岛上升为国 家战略。 在众多政策中，免税、开放博彩、探索开展离岸金融业务试点被认为是最有新意的三大看点。
开放26国免签证，“实行开放、便利的出入境管理措施，在海南已有21国免签证的基础上，先期增加芬兰、丹麦、 挪威、乌克兰、哈萨克斯坦5国为入境免签证国家；对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上（含2 人），入境停留时间延长至21天。支持海南在境外主要旅游客源地设立旅游推介分支机构”。
国家的优惠政策点燃了全中国甚至全球资本汇聚海南的热情，海南房地产风生 水起。
南开发房地产热情高涨。据不完全统计，目前已有超过1500亿元的资金角逐海南楼市。
“国际旅游岛”消息如一针强心剂，让本已火爆的海南地产市场更添狂潮。 “疯狂飙涨”、“蜂拥而至”，这两个词形象地描绘了海南地产市场的现 状。
NEWS 还没到海南，就听说了海南的地产狂潮。价格高，体量大海，口竞“争中激央美烈域，”营项销目更营是销定走位在报全告国前列！
海口“中央美域”项目 营销定位报告
2020/11/25
海口“中央美域”项目营销定位报告
营销核心问题界定
营销目标解读
短、平、快去化产品， 实现项目营销利益最大化。
PK
市场竞争解读
当前为海南地产开发的井喷 时代，市场竞争极其激烈。
在市场竞争如此激烈的海南市场，如何突破重围，实现项目短平快的销售目标？
在海南市场房价飙升，当地客群无力承受，外地置业客群成为主力的情况下，如何 有效挖掘外地市场，找准目标客群，实现项目的顺利去化？
外地客户看中海南的度假特性，在众多的度假产品系中，本项目并不占山水优势， 如何得以塑造项目独有的卖点，从而吸引目标客群？
海口“中央美域”项目营销定位报告
报告逻辑思路
发展大势分析 自身条件解析 面临的问题
增长54.5％；房地产业相关税收收入70.9亿元，占 地税总额的46.89％。
NEWS
2010年，海南房地产开发投资计划完 成330亿元，其中省重点旅游房地产项 目总投资完成100亿元，商品住房销售 650万平方米，同比均增长15%。
地产年计划投资总额增长65%
OPPORTUNITY 海口“中央美域”项目营销定位报告
争奇斗艳，海南地产生机蓬勃！
度假型物业
海南地产主要依靠外地置业客群的强大购买力，因此，海南物业多以度假型物业为主， 强调自然资源的独特性。
以三亚项目为代表，卖景观资源，尤其是海景资源，离海越近，价格越高。此外，山景、 温泉等自然资源也是项目的主要卖点。
NO.1 海的价值
NO.2 森林绿洲 NO.3 温泉资源
海口“中央美域”项目营销定位报告
海南地产迎来井喷时代
销售火爆：海南岛正式获批要建国际旅游岛的消息，就象早到的“春雷”炸醒了当地
的房地产市场。海南的房价随着雷声也在上演着疯狂飙涨的一幕，原先三、四千一平米 的房子几天内翻飞过万，有卖到七、八万一平米的房子却仍然能吸引着投资客的钱包。
投资火爆： “国际旅游岛”建设更是带来新商机，各地资本蜂拥而至，各大企业到海
康馨花园
下阶段，预计2011年前后推盘的将是主打小户型的产品， 该项目为烂尾楼改造项目，产品规划不成熟，社区品质 亦不高。优于其项目周边生活氛围较之本项目安静。该 项目预计会有部分产品与本项目形成正面竞争。
海口“中央美域”项目营销定位报告
总结：SWOT分析
基地条件 ＋ 竞争态势 ＋ 客群担忧
S 优势
位通 境套划力
南北大动脉龙昆南路 东西主干道凤翔西路 东环铁路 新汽车站 公交总站
海口“中央美域”项目营销定位报告
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
地块解读
本案在大势下的自身条件
生活出行便捷，但位于交通枢纽中心，
区交 环配规外
位 通 境 套 划 力 较为吵杂。
海口“中央美域”项目营销定位报告
地块解读
本案在大势下的自身条件
区交 环配规外 位通 境套划力
海南发展的历史契机
国际旅游岛政策对海南地产的影响
“国际旅游岛”对房地产业的影响—— 1、大量热钱涌入海南，地产市场更加蓬勃； 2、需求结构可能发生改变，有待继续观望。
“国际旅游岛”对普通民众的影响—— 1、就业机会增多，人口流动，住房需求增加； 2、经济发展，收入提高，购房能力加强； 3、政策所带来房产增值信心的增强，非稳定市 场下财富的政策避难所。可能带来看好区域经 济前景和个人经济前景的投资、投机购房群。
地块解读
本案在大势下的自身条件 区交 环配规外 位通 境套划力
无论是项目规模或建筑形态、物业 形态都突出投资型价值感！
项目规模 地块形态 建筑形态 物业形态
项目占地5697平方米，总建筑面积：26605平方米。
项目东西长81米，南北较短只有72米；东、南、 两面沿街，沿街面非常宽，西隔路与火车站广场为 邻，南面隔路是汽车站，商业价值极高。
乾坤湖位于海口市凤祥路凤祥公园右侧，总用地面 积约15982.66平方米，由三栋17层的高层住宅组成 ，计入容积率面积21403.53平方米，地下建筑面积 4887.01平方米，总建筑面积27375.1平方米。 整个 用地东面是一条20米的规划道路，西面为现有的10 米道路，东面和北面均为空地。
海口“中央美域”项目营销定位报告
政府：政策力 交通：环东干线 竞争：区域项目的竞争 合作：竞争项目合作拉升区域价值
海口“中央美域”项目营销定位报告
Contents
发展大势分析 自身发展条件解析
核心问题梳理
客群定位 战略定位 产品定位及发展建议 项目形象定位 营销推广策略 四项目联动思考
本案竞争形势判断 本案客群担忧
海口“中央美域”项目营销定位报告
“海口就好像十年前的厦门，还未
战 “海南处在高速发展的风头浪尖上，
呈现出现代化省会城市应有的光
机遇与挑战并存。而海口住宅均价
芒。”
已过万！”
相对落后的城市面貌PK高企甚至赶超一线城市的房价 城市居民收入水平低下PK远高于当地居民收入的房价 城市常住人口仅160万PK远超居民需求住宅开发体量
REVIEW 初到海口，对市容市貌失望不小，这样的环境PK这样的价海口格“，中不央禁美心域里”项画目了营个销大定问位号报告？
区域发展前景优渥，作为较成熟新区，既有 即成的各项生活、行政配套，亦有较优的规划 起点； 片区定位明晰，将成为未来城市交通枢纽中 心； 项目地块位置绝佳，借助周边市政规划，将 形成良好的居住及商业氛围，提升产品价值。
0 机遇
海南国际旅游岛政策发布，掀起又一股海南 置业狂潮； 作为交通枢纽站最核心的首发项目，承载区 域人居价值提升的重任； 区域内并无完全同质产品的竞争，纯小户型 在区域内属于空白产品。
群雄逐鹿，齐享海南地产盛宴!
万科、 富力 雅居乐、 鲁能、 东和、 金泰、 新世界、 中信国安、 中信太富
海南地产由于历史原因，存在它的特殊性。大牌开发商的精品项目有之，初 涉地产的新兴开发品牌有之，动辄上百万的超大型项目有之，体量仅过万方 的小项目亦有之。正可谓群雄逐鹿，竞争十分激烈。