Q1:如何找到他们！
一张覆盖全城的大网 一把清晰准确的筛子 一条价值感明确的信息传递路径
Q2:怎样的出手理由——围绕回报率将价值打包
一个动心的价格
回报率
一个可以长期获得收益的产品
一个项目整体的依托平台
江苏南通绿洲国际项目营销执行报告
一张覆盖全城的大网 一把清晰准确的筛子
一条价值感明确的信息传递路径
南通新商务地标 城北新商务地标，精装LOFT酒店式公寓 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓
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投资 · 远见 · 未来 城北新商务地标 与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓
产品信息
买一层送一层+诚意认购中
主形象+精装LOFT商务公寓
精装LOFT酒店式公寓投资讲座
投放形式 江海晚报整版 现代快报整版 江海晚报整版 苏通大桥高炮 外环北路高炮 濠西路过街三面翻 32、44路共计10辆车 《楼市》整版广告
租客关心的是 不用自己操心？？
国际化 标准
物业服务提升
及时的 反馈速度
一个项目整体的依托平台
与知名物业公司合作， 订制个性化的服务
贴心 与私享
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回报率
一个动心的价格
一个可以长期获得收益的产品
一个项目整体的依托平台
酒店式公寓的成功销售势必要依托于项目的整体价值
南通首家五星级酒店 “与五星级酒店做邻居”
四月营销动作——户外调整
1、市中心繁华区——储客；文字：“投资价值” 一、户外高炮 2、主要路口干道——指引；文字“城北新地标”
3、相关竞争项目门前——截流；“买一层送一层”
现有户外：
1、苏通大桥——维持，看效果，不续签； 2、外环北路——维持，更换画面，加箭头，指引方向；
未来户外：
1、南大街——储客； 2、外环北路（中港城、金海岸门前）——截流； 3、一号桥、二号桥、港闸大桥——指引；
目的 储客 主形象 项目指引 大量储客 主形象 储客 储客
储客 意向金收取告知
储客
储客
主题 投资 · 远见 · 未来，精装LOFT公寓 投资 · 远见 · 未来，精装LOFT公寓，预约登记中 投资 · 远见 · 未来，精装LOFT公寓，诚意认购中
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五月营销动作——酒店式精装公寓或理财讲座
预计时间：5月份 配合点： 规划设计专家讲解酒店式公寓设计理 念和投资方向； 银行邀约高端客户举行维系活动（理 财讲座类）； 活动当日红酒、雪茄品鉴配合，同时 进行产品推介。
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营销动作——六月
二、公交站牌：
1、指引：32、44公交线路 2、储客：市中心、政府部门聚集地
三、道旗：外环北路、长华路、永和路——指引
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四月营销动作——户外调整具体示意
32路 44路
工农北路 （金海岸）
外环北路
外环西路 （中港城）
濠西路
南大街
瑞华 商务中心
苏通大桥
已出街路牌 已签约路牌 未来设定路牌 公交32路 公交44路
DM直投 10万份
加油站DM
5.27，意向金收取告知 10万条
10万份 2万份
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媒体排期——五月
投放媒体 报广
户外 车身 杂志 网络
短信
DM 活动
日期 5.13 5.20 5.27
持续整月
持续整月 5.30
5.1——5.8 5.22——5.31
5.14
5.27 5.1 5.15 5.15 5.1——5.2
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媒体排期——四月
投放媒体 报广 户外 杂志
日期 4.15 4.22 4.1 4.1 4.15 4.28 4.30
目的 主形象+房展会告知
主形象 主形象 项目指引 储客 储客 储客
网络
4.15——4.30
储客
短信 活动
4.28 4.16——4.18
活动告知 储客
主题 城北新商务地标+房展会信息 城北新商务地标，精装LOFT公寓
首页横幅2周
车主、手机费月高消费 人群，10万条
私企业主及公务员，10 万条
崇川高档社区，10万份 港闸社区，10万份
外环北路、市内主干道 周边加油站，2万份 现场活动
预计储客210组
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储客效果 10 10 10 10 20 20 10 10
10
15
15 15 15 10 30
信息的 价值感
信息
项目的 设计 超值的
稀缺性
回报率
一通只打给“内行人”的电话 一条真正懂得价值的人才会收到的短信 一套精心设计的销售说辞
针对理性投资客户心理的信息设计 是吸引目标客户、吸引其关注的关键！
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确立本项目高端商务氛围
高回报率 体现本项目投资
“潜力股”形象
营销动作——四月
4.10
4.17
4.24
4.30
月主要任务：VI系统调整，户外调整，现场展示调整，推广渠道整合
户外 报纸
户外大牌出街
车身广告出街 户外公交站牌出街
4.15南通日报硬广+软文
4.22江海硬广+软文
杂志
《楼市》
《车世界》
搜房网
首页通栏
首页通栏
短信 活动
4.16-4.18南通房展会
4.28，活动告知 10万条
公交路牌 覆盖范围 灯杆道旗
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四月营销动作——地块调整具体示意
一、地块大道旗（落地）：置于停 车场售楼处门口一侧
二、树立停车场标志
三、更换门头
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四月营销动作——现场内部调整具体示意
一、现场调整
增加区域利好公示内容；
二、样板间调整 1、更换部分家具配饰，增加“商务公寓”氛围； 2、户型说明牌；
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2020/11/22
江苏南通绿洲国际项目营销执行报告
目录
本体分析 客户策略 价值体系梳理 项目定位 执行策略 具体营销动作 远期建议 2010年营销费用预算 双方工作职责
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项目界定——未来的交通枢纽，新兴城区综合体项目
本体分析
港闸区——位于南通城市规划，构建“一主三副三轴”的空间发展
工作地缘型客户
他们或是工作在临近区域、或是 由于交通出行便利选择此地； 他们未必长期居住南通； 他们需要简单生活，但生活品质 不低；
市区被动挤出型客户
他们单身或者即将结束单身； 他们资金实力有限； 他们年轻，易于接受新鲜事物； 他们不愿为家务琐事缠身；
客户策略
偶得客户 重要客户 核心客户
具有远见的投资型客户
格局中的北线，又一城市战略转移的新兴城区。
集铁路/高速/城际客运于一体的交通汇合点
火车站 迅捷的铁路
南通北 便捷的高速交通
汽车站 便捷的城际客运
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明天很好，但如何度过今天很重要
本体分析
S：优势
政策规划中的快速新兴发展城区 便利的交通条件，位于铁路、高速公 路、城际快速客运的辐射枢纽交汇点， 与上海等长三角形成“一小时经济圈” 本项目未来昭示性好，将形成城北地 标建筑
品牌的 精简的
时尚的 品质的
三、物业服务调整
1、完善水吧，使客户感受 的物业服务品质提升； 2、物业人员服装。
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四月营销动作——市内售楼处选点
安排原则：
市中心繁华区域，临近大型购物广场等客流较大 地区——大量储客 良好展示——底商100-300平方米，体现酒店式 公寓的高端形象； 具备完整的接待功能——现场物料完备、销售轮 流值班接待客户；
投放形式 南通日报整版 江海晚报整版 苏通大桥高炮 外环北路高炮 濠西路过街三面翻
整版广告 整版广告
预计效果 储客10组 储客15组 储客10组 储客20组 储客20组 储客10组 储客10组
搜房网首页横幅，三幅滚 动
储客10组
私企业主及公务员 房展会
储客15组 储客50组
预计储客170组
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O：机会
政府规划政策倾斜与偏转 火车站的日趋成熟，高铁的未来引入 与“假日酒店”达成合作 南通尚无成熟的商业综合体项目
W：劣势
周边发展仍有待时间，与市中心的城 乡感过强，在短时间内难以变现 教育、文化等配套在近期内难以完善
T：威胁
商住性质土地成为2009年南通一级市 场成交主力
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发挥LOFT跃层的
高性价比产品优势
江苏南通绿度
“订制产品”
回报率 一个可以长期获得收益的产品
投资者
功能使用者
一个项目整体的依托平台
租的出去，长期收益
终端使用者
买了能用，不用打理
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一个动心的价格
谁是最终用户？？
他们的品味？
他们是：忙碌于城市之间的精英人士；