估价技术报告中的估价分析一、估价报告实例点评实例一目前正常的封面做法主要有二种：(1)估价报告题目＋六项内容(2)分二部分封面－－企业自选纸类型和自行设计扉页－－估价报告题目＋六项内容封面（或扉页）六项内容举例1：房地产抵押估价报告估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司估价机构：XXXX 房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXX XXX XXX估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号举例2：估价报告目录形式致估价委托人函 ........................... ..... ..... ..... ..... ..... (2)注册房地产估价师声明 ................................................ ... ..3 估价的假设和限制条件 ........... ...... ..... ..... ..... ..... ..... (4)房地产估价结果报告 .......................... ..... ..... ..... ..... .. (6)一、估价委托人 (6)二、估价机构 (6)三、估价目的 (6)四、估价对象及其范围 (7)五、价值类型及其定义 (7)六、估价时点及其确定理由 (7)七、估价依据 ................................. . (7)八、估价原则 ................................. . (8)九、估价方法 ............................. ... . (9)十、估价结果 ............................. ... . (9)十一、其他需要说明的事项..................... .. (9)十二、估价人员 ............................... . (9)房地产抵押估价技术报告 ................. .. ............................ (29)一、估价对象描述与分析 ....................... . (29)二、市场背景描述与分析 ........................... (32)五、估价对象最高最佳利用分析 (35)六、估计方法适用性分析 ............................ .. (43)七、估价测算过程 .................................. .. (43)八、估价结果确定................................... .. (45)附件：1、估价委托书；2、估价对象位置示意图；3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；4、估价对象权属证明复印件；5、估价机构资质证书复印件；6、估价机构营业执照复印件；7、注册房地产估价师证书复印件；8、估价中引用的其他专用文件资料。
致估价委托人函的形式例3（略）例4（略）二、技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题1、实物状况、权益状况、区位状况描述与分析与结果报告重复；2、实物状况、权益状况、区位状况描述不全面、不翔实、不具体；3、估价对象状况专业分析空缺(1)缺少维护、使用状况描述与分析；(2)缺少估价对象功能状分析。
如平面布置、空间利用、功能效果、主要楼层用途、面积、交通与便捷情况；(3)区位状况：一般状况介绍多，分析少、不具体；(4)没有权益状况分析。
(5)缺少外部性分析。
如周边景观环境与设施等；4、市场背景描述与分析不得要领(1)没有按三方面要求去分析；(2)描述内容扯得太远；(3)与本次估价的估价对象房地产市场类型结合不紧密。
5、最高最佳利用分析不得要领多数报告没有按三方面的基本要求去分析。
6、估价方法适用性分析存在的问题(1)与结果报告中的“估价方法”内容相同；(2)没有进行估价技术路线表述；(3)因没有进行估价方法排查，故宜选用多种估价方法的而只选用一种方法；(4)未对已选用的估价方法阐明充分理由；(5)未对未选用的估价方法的说明具体理由。
三、估价对象实物状况估价描述与估价分析（一）土地实物状况描述与分析(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)1、土地实物状况描述，要求全面、翔实、针对性强，内容包括：估价对象土地的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，不能缺项；2、土地实物状况分析：要求客观、透彻。
(1)形状不同对土地的利用及价值的影响分析：较规则形状的情形、不规则形状的情形；(2)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；(3)地质情况不同对土地的利用及价值的影响分析；(4)土地可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；(5)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。
(二)建筑物实物状况描述与分析1、建筑物实物状况描述，要求全面、翔实、具体、针对性强，内容包括：估价对象建筑物的名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项；2、建筑物实物状况分析：要求要求客观、透彻。
(1)结构类型不同对建筑物的利用及价值影响分析：如耐久性、可改造性、估价对象不同用途对建筑物建筑结构的要求等；(2)平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析；(3)不同装饰装修建筑物的利用及价值影响分析；(4)维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）现状描述与使用分析，要全面、翔实、具体；(5)折旧分析要与建筑结构、装修装修、设施设备实际状况较紧密的结合；(7)外部状况描述与分析要进行酌情分析。
3、民用、工业用途建筑物实物状况描述与分析举例（三）估价对象权益状况描述与分析1、估价对象权益状况描述，要求依据可全面、翔实、明晰，内容包括：(1)土地的所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述；(2)建筑物的所有权、使用权、他项权利设立及其他特殊情况描述；2、估价对象权益状况分析，要求要求客观、透彻。
(1)结合法律与法规，分析估价对象使用的合法性；(2)结合估价对权益状况分析在已确定用途、年限条件下对价值的影响；(3)权益状况不同与估价方法运用分析；(4)估价目的不同，权益状况对估价结果的影响分析；（四）估价对象区位状况描述与分析1、估价对象区位状况描述，要求要求全面、翔实、针对性强，内容包括：(1)位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，不缺项、描述清楚、准确；(2)交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，不能缺项；(3)周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，不缺项、描述清楚、准确；(4)外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施, 不缺项、描述清楚、准确；2、区位状况分析，要求客观、透彻、与估价对象类型针对性要强。
(1)区位四个方面的分析均应有针对性；(2)区位分析要为估价方法中的测算做出必要的数据判断；(3)要进行区位未来变化趋势的分析；(4)区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。
三、市场背景的描述与分析（一）市场背景的描述与分析的要求1、宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素的描述与分析要简明、准确、透彻，针对性强。
本地整体房地产市场状况分析不能笼统；2、本地本类房地产细分房地产市场的过去、现在和未来状况描述与分析针对性要强、具体、透彻；3、国家及本地宏观经济政策因素描述与分析与当地情况结合紧密；4、估价分析结论及估价参数取值要有市场数据支持。
.进一步讲，房地产市场分析中要从宏观、细分二个房地产市场层面分析。
第一层面宏观市场要以当地房地产市场总体分析为主，如房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。
第二层面是当地本类细分的房地产市场情况。
（二）国家、本地房地产市场的宏观分析分析中宜以供需规模是否基本均衡、市场供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行。
以住宅为例：1、全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比变化、环比变化；2、影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；3、当地1年来住房价格的变化状况：包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化；5、影响当地住房价格变化的相关因素：当地GDP增长、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等；（三）本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来)1、本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。
以普通商品住宅为例：2、本地本类房地产市场价格：新建普通住宅不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘住宅价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；二手房价格变化、租赁住房价格变化、租售价格之间关系等；本地本类住宅市场供给分析：本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。
3、本类房地产市场需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。
4、住房空置情况住宅空置率的几种类型；住宅空置率分析。
（四）国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析1、重大发展战略实施，经济结构调整对房价的影响2、金融政策对房价的影响3、税收政策对房价的影响4、土地政策对房价的影响5、住房保障政策变化对房价的影响。
（五）未来趋势变化分析1、市场供给与需求分析2、居民收入变化分析3、投资与消费理念变化趋势分析4、房地产市场结构变化分析5、未来社会、经济发展分析。