陕西省西咸新区房地产项目可行性研究报告置业有限公司20 年月目录第一章总论 (1)1.1项目概况 (1)1.2研究结论与建议 (4)第二章项目建设的背景与必要性 (6)2.1项目建设背景 (6)2.2西安市房地产市场分析 (7)2.3项目建设的必要性 (10)2.4项目实施的可行性 (11)第三章建设条件分析 (13)3.1建设地址 (13)3.2 建设条件 (14)第四章项目开发方案 (19)4.1项目规模及建设内容 (19)4.2开发方案 (20)第五章环境保护与安全卫生 (31)5.1环境保护 (31)5.2安全卫生 (32)第六章节能 (33)6.1节能依据 (33)6.2节能措施 (33)第七章投资估算 (36)7.1编制依据 (36)7.2投资估算 (36)7.3项目筹资 (38)第八章工程招投标与进度安排 (41)8.1项目招投标相关政策规定 (41)8.2项目招标方案 (42)8.3进度安排 (43)第九章财务评价 (44)9.1基础数据 (44)9.2评价指标 (44)9.3评价结论 (44)第十章社会效益评价 (46)10.1社会影响分析 (46)10.2互适性分析 (47)第十一章风险分析 (48)11.1风险分析 (48)11.2风险控制与对策 (49)第十二章结论与建议 (51)12.1结论 (51)12.2建议 (51)附图：总平面布置示意图；附表：1.全部投资现金流量表；2.损益表；3.销售收入与经营税金及附加表；4.筹资计划表；5.还款付息计划表。

第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称房地产建设项目1.1.2建设单位及建设背景（一）建设单位置业有限公司（二）建设背景近年来，西咸新区高度重视保障性住房建设，充分利用国家关于保障性住房的政策机遇，努力创新保障性住房建设、分配和管理运营模式，打通不同类型保障房之间分配、运营的一些制度障碍，充分将保障性住房建设与农村征地拆迁和农民安置相结合，以人为本，加大各类公共服务设施的建设。

保障性住房建设是民生工程、发展工程，也是社会进步工程。

加快保障性住房建设，对于提升西咸新区综合配套能力、促进招商引资、吸引人才和社会稳定具有重要意义，有利于促进农民进城、实现城乡一体化和区域城镇化的协调发展。

为了加快保障性住房建设，把西咸新区打造为推动关中地区城市集群的核心区，全面推进城镇化发展，陕西空港置业有限公司提出了******A地块限价房项目。

1.1.3建设地址本项目建设地址位于***园区七路北侧，项目总用地面积约105663.32平方米（含代征路18553.20平方米）。

建设项目位置图1—1 项目选址位置图图1—2 项目地块图1.1.4建设内容******A地块限价房建设项目总用地面积约105663.32平方米，规划总建筑面积约113190平方米。

项目建设内容主要包括：新建36栋多层住宅楼、部分社区服务用房、部分沿街商业用房及1所幼儿园，具体为：住2宅建筑面积106435平方米，社区服务用房345平方米，商业用房4210平方米，幼儿园2200平方米。

项目整体分为两期实施。

一期规划总建筑面积约60870平方米，其中住宅建筑面积57229平方米，社区服务用房245平方米，商业用房3396平方米。

二期规划总建筑面积约52320平方米，其中住宅建筑面积49206平方米，社区服务用房100平方米，商业用房814平方米，幼儿园2200平方米。

表1—1 主要技术经济指标表1.1.5投资估算及资金来源本项目开发建设投资约为29844.78万元。

本项目资金筹措方案拟定为：自筹资金11000万元，申请银行贷款8000万元，其余资金由预售收入补充。

1.1.6财务结论本项目全部投资内部收益率为11.62%（税后），大于基准收益率10%。

项目累计所得税额为475.41万元，项目的开发可为国家上缴可观的税收，有利于国家财政收入的增加。

从项目的财务评价数据来看，项目的实施从财务上具有可行性。

1.2研究结论与建议1.2.1研究结论在对本项目概况总体把握的基础上，通过进行市场分析、费用估算、资金筹措、财务评价、风险评价等深入分析，提出了规划设计相关建议。

综合以上意见，******A地块限价商品房建设项目是可行的，建成后将产生良好的经济效益和社会环境效益。

1.本项目财务效益较好。

本项目税后全部投资内部收益率为11.62%，大于基准收益率；税后全部投资财务净现值为254.03万元；财务综合评价反映项目具有一定的盈利能力。

2.本项目作为限价商品房建设项目，符合国家大力推进保障性住房建设的政策，政策环境良好，受房地产调控政策影响较小。

3.项目建设所需的水电、通讯、道路和交通等各方面条件较好，对项目顺利实施非常有利。

1.2.2建议1.本项目建设投资大、建设周期长，有效合理利用资金、加快周转回笼是本项目取得盈利的关键。

因此建议项目建设单位在后期施工阶段加强项目管理，在保证质量的前提下加快开发建设进度。

2.项目地块距城区较远，目前周边环境较差，建议加强销售阶段的服务工作，以取得良好的销售业绩。

第二章项目建设的背景与必要性2.1项目建设背景近年来，随着国家经济的快速发展，全国范围内住房价格迅速攀升，广大普通民众的购房压力越来越大，住房问题日渐成为社会焦点。

俗话说“安居才能乐业”，住房是城市归属感的主要来源之一，居住问题不解决，其它如子女教育、社会保障、精神文化生活等都无从谈起，因此住房问题是重要的民生问题。

党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

改革开放30多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但是我国人口数量大，地域发展差异较大，人民收入差距日益增加，仅靠发展房地产市场、增加商品房供应不可能彻底解决我国人民的居住问题。

因此我国必须建立双轨制的住房供应体系，即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的限价商品房、经济适用住房、廉租住房及公共租赁住房供应体系和以高收入家庭为对象的普通商品房供应体系，才能满足各阶层群众的住房需求，保持社会的稳定与和谐。

限价商品房作为政府从供给面入手实施住房保障的一种方式，是由政府在土地供应阶段就限套型、限房价，采用竞地价、竞房价的方法，以招标形式确定开发建设单位，由其建设的“限套型、限房价”商品住房。

限价商品房主要供给对象是城市广大中低收入人群和广大新就业职工。

目前，西安市房地产建设正处于稳步发展阶段，虽然受国家调控房地产政策影响，房价涨势有所减缓，但与广大普通市民的收入相比，房价依然攀高。

根据调查2012年2季度西安普通住宅类物业成交价格约在6761元/平方米，普通市民购房仍有一定难度。

因此，积极推进保障性住房建设，加大限价商品房、经济适用房、公共租赁住房、廉租住房的市场供应，成为当前平抑房价的有效手段，同时也是解决低收入阶层住房问题的迫切要求。

本项目正是在这样的大背景下提出来的。

2.2西安市房地产市场分析2.2.1商品房供应市场在国内宏观经济增长下滑、欧债危机等大环境影响下，个人住房按揭贷款的发放周期缩短，久违的房贷利率折扣再现楼市等利好的促动，使得饱受政策调控压力的房地产市场仿佛又看到了回暖的曙光，房产市场供应方又重拾起了信心，西安楼市投资额及供应量在2012年2季度得到了增长。

据统计，2012年2季度西安商品房市场各供应指标均呈现出大幅上扬之势，环比值均超过五成，其中，季度投资额更是剧增94.35%。

表2—1 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市场总体供应情况对比表从2季度各月西安楼市供应市场的情况来看，随着楼市“金三银四红五”的到来，房企推货量开始放大，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，西安商品房月度批售面积始终处于百万平米以上的高位，月均达169.4万平米，相比2011年2季度月均92.32万平米增长83.49%。

而从2012年整个上半年的情况来看，除1、2月受春节因素影响批售面积急速下滑外，3-6月商品房批售面积得到了爆棚式的增长，月度批售量保持高位运行，其中3月更是达到2009年以来批售面积的第二高值。

西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年1-6月，西安商品房累计新批预售面积共821.1万平米，相比2011年同期上涨43.97%。

图2—1 西安商品房各季度施工、竣工、新开工面积对比情况2.2.2商品房销售市场从销售市场的表现来看，随着3月楼市促销的全面铺开，刚需购买力渐融，买方市场活跃指数上升，2季度西安商品房成交量较1季度呈大幅上扬之势。

2012年2季度，西安商品房市场成交面积为311.56万平米，环比上涨78.39%，同比上涨20.43%，同时，2012年1-6月，西安商品房累计销售面积486.22万平米，环比下滑18.24%。

表2—2 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市场总体销售情况对比表而从商品房各月销售情况来看，在“限购”依旧不动摇的背景下，宏观经济政策的微调，首套房贷利率的下调，使得房企竞相促销跑量，2季度西安楼市“低价换量”取得了不错的效果。

2012年4-6月，商品房市场销量呈稳步上扬走势，月均销售量达到104.61万平米，超出2011年同期月均86.55万平米20.87%。

而就2012年上半年的走势来看，受房地产业利润率已趋向于行业平均化水平回归，房企销售成本已逼近底线，部分楼盘价格也已止跌回调，市场“看跌”心态在逐渐变淡，2012年1-6月，西安商品房交易量呈逐月攀升态势，5、6月销量更是均双双取得了破百万平的佳绩。

图2—2 西安商品房月度销量情况2.3项目建设的必要性2.3.1项目建设符合国家政策方针党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。

因而，建立完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措。

国务院温家宝总理在全国人大政府工作报告再次强调：“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。

”“建立健全考核问责机制。

稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负责，市县区级人民政府负直接责任。

对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

”由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。