2、以招标方式确定 开发企业后，土地 储备机构应当与中 标开发企业签订土 地前期开发管理委
托协议。
7 、办理相关用
地手续
向市规划部门办理规划意见 ，向市国土部门办理用地手 续，向市发展和改革委员会 办理核准手续，涉及交通、 园林、文物、环保和市政专 业部门的，应按照有关规定 办理相应手续如果开发项目 涉及新增集体土地办理农用 地征收、农转用手续或存量 国有建设用地收回国有土地 使用权的，土地储备开发实 施单位依法办理相关手续， 并获得市人民政府的批准。
式等 ）。
5、 土地开发方
案修改
编制了开发实施方案的项 目由市国土局会同市发展 改革、规划、建设、交通 、环保等部门参加的联审 会，通过会审，对建设项 目土地前期开发的实施方 案中土地、产业政策、城 市规划、建设资质、交通 及环保等条件提出原则意
见。
6 、确定土地开
发单位
1、土地储备机构负 责实施土地开发
•建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府
•目前我国体制内，设区的市的区一级土地部门都称为分局，不具有独立行使 权力的职能，属于受市局委托，而县级土地部门可以独立行使。开发区管委 会无权作为出让方订立国有土地使用权出让合同。
•建设用地审批的权限。
• 土地管理法律规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使 用国有土地。 • 在3种情况下，经批准，可以用集体土地，无需办理土地征收手续： •①农村集体经济组织兴办企业； •②乡镇村公共设施和公益事业建设； •③村民建设住宅。 • 商品住宅小区项目，必须使用国有土地，不得占用集体土地。小产权房问 题。
18 、举行土地出让
活动（招拍挂）
土地前期开发企业接受土 地整理储备中心的委托进 行土地前期开发，生地变 成熟地之后项目骏工验收 合格后3 个月之内政府优 先对土地进行招标、拍卖 、挂牌，开发企业有优先
竞争权。
19 、签订国有土 地使用权出让 合同
20 、交付土地 出让金
21 、办理国有土 地使用证
目选址。
2、土地前期开 发申请
原土地所有者 或使用者在征 得区县和乡镇 政府或上级主 管部门得同意 后向市国土局 提出土地前期 开发申请。
3、土地开发项 目预审
市国土局受理 申请并进行土 地开发项目预
审。
4 、土地开发实
施方案预审
委托市、区县土 地储备机构负责 组织编制土地储 备开发实施方案 （地块范围、土 地面积、控规条 件、地上物状况 、储备开发成本 、土地收益、开 发计划、实施方
•必须纳入招拍挂出让国有土地范围 •1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的 工业用地； •2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； •3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行 政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； •4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规 定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的 •5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》 约定或法律、 法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； •6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形
形图。
13 、办理国有 土地使用权 出让申请
申请用地者应 当同时向市城 市规划局、市 土地局提出用 地申请 初审会通过。
14 、主管部门
实地勘察
房地产项目用地 单位将《城镇建 设用地批准书申 请审批表》返回 行政主管部门， 带领行政主管部 门的工作人员到 用地现场实地勘 察，查明土地状
况。
15 、委托地价评 估、办理核定 地价手续
按合同的约定支付 余款。付清地价款 后向市或区、县房 地局申领国有土地 使用证。
PART
2
关于土地及土地出让相关要点
•土地分为农用地、建设用地和未利用地。
•农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用 地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅 和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地 等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
建设单位委托有相关资 质的土地评估公司对所 规划用地进行评估，必 须经市、县、自治县国 土局批准，并核定的地 价标准登记手续。
16、 土地估价 报告的预审
根据《国家土地 管理局土地估价 报告预审制度实 施方案》，对需 经国家土地管理 局确认估价结果 的土地估价报告
17、 办理土地出 让审批
三级会议： 1、分管土地副市长土 管会 2、市长土管会 3、书记土管会
8 、确定实施规 划方案
开发单位委托编制 可行性研究报告， 规划方案，工程造 价预算和具体设计
实施方案等。
（概规-控规-详规 ）
9、 办理拆迁安
置及市政基
础建设
在取得市人民政府的 批准文件后由土地储 备开发实施单位到相 关委办局办理征地、 拆迁市政基础设施建 设等相关手续，组织 实施征地、拆迁和市 政基础设施建设。
房地产项目土地前期运作流程 培训课件
2020/11/15
• 2014年3月
Contents
目录
一、土地一级开发基本流程 二、关于土地及土地出让相关要点 三、土地转用（征收）相关流程 四、相关税费 五、土地前期及竞拍工作流程
PART
1
土地一级开发基本流程
1、选地
由政府或开发 商针对土地储 备整理或拟定 的项目进行项
10 、组织验收 开发土地
建设项目的土地 前期开发完成后 由市国土局组织 相关委办局进行
验收
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
11、 办理建设用 地规划许可证
申请材料： • 用地申请报告 • 法人营业执照 • 立项批文 • 县以下建制镇应出具镇政 府证明 • 经审查批准详细规划或总 平面设计图纸
12 、办理建设用
地委托钉桩
建设单位需委托 测绘单位对建设 项目规划用地进 行测绘钉桩，由 测绘院按照建设 用地钉桩成果及 绘制要求绘制地
•集体土地是指农村集体所有的土地。
•根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地， 除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、 自留山，属于农民集体所有。
•建设用地使用权的定义及取得方式
•建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家或者集体所有的土地享有占 有、使用和收益的权利。 •国有土地使用权出让（招拍挂、协议出让） •国有土地使用权划拨 •国有土地租赁