关于幼儿园租赁协议风险的研究
风控合规部王文轩
目前大多数幼儿园采用租赁房屋的方式经营，租赁关系的合法性是持续经营的基石，也是在法务尽职调查中关注的重点。由于举办者在小区配套幼儿园的租赁关系中承租人一般处于弱势的地位，并且其法律方面的素质不强，导致签订租赁协议存在诸多问题。我们根据实务中遇到的情况，结合相关法律法规及判例，从出租方、承租方、租赁物、特别条款四方面整理出以下常见问题及建议解决方案，供参考。
一、出租方
（一）出租方是否适格
问题1：出租方不具有租赁物的所有权。
这种情况多见于物业公司或个人出租，但也需关注租赁物是否存在属于市政公用配套为国家所有或归属于业主委员会的情况。这时签订的合同属于效力待定合同，需取得租赁物所有人的同意方能生效。租赁协议面临随时被认定为无效的风险。
解决方案1：在尽调过程中需要获取租赁物的权属证明或查询是否存在相关的诉讼纠纷，首先确定租赁物的所有人。如果所有人与出租人不一致，则应要求出租人提供全权委托书，包括管理权及收取租金的权利。
问题2：租赁物所有人无房产证是否有权出租。
部分幼儿园虽无法办理房产证，但可根据法院裁判确定权属，这种情况多见于房地产开发公司与业主委员会之间。如果已通过法院裁判确定了租赁物所有权，即使未办理房产证，也可认定租赁关系合法设立。
解决方案2：对于未办理房产证的租赁物，可向开发商索要购房合同（查询关于幼儿园权属的约定）、建设用地规划许可证或查询相关裁判，对租赁物权属进行
确认。
（二）租赁期间产权变动的影响
问题1：抵押权实现造成的产权变动
对于租赁协议签订前设立的抵押权，在租赁期间实现，租赁物发生产权变动，租赁关系终止。
问题2：人民法院查封
对于租赁协议签订前已被查封的，在租赁期间实现，租赁物发生产权变动，租赁关系终止。
对于租赁协议履行时，租赁物被查封的，承租人有权解除合同。
问题3：双方约定
如双方约定租赁期内产权变动影响租赁关系，从其约定。该约定总体来看是弱化承租人的权利，我们在尽调中应尤其注意类似条款。
（三）不同租金支付方式的风险
问题1：如租赁物的所有人发生变动，承租人已预付的租金能否对抗受让人的租金请求权。
针对该问题，目前有两种意见：
1.受让人结算说:承租人能够以租金已经预付为由对抗受让人的租金请求权，受让人只能向转让人主张返还预付租金。相关判例：（2016）鲁16民终220号、（2016）陕民再64号。
2.承租人结算说：承租人应向受让人支付剩余租赁期限对应的租金，但承租人有权要求转让人返还预付租金。相关判例：（2014）民申字第538号(出租人破产）、（2015）二中民终字第4766号。
尚未查询到最高人民法院的权威司法解释，承租人可能存在需重复支付租金的风险。我们在尽调中要重点关注大额预付租金的情况，除了评估租金收取人是否适格，也可尝试对预付期间做一定的限制。
问题2：如出租人申请破产、房屋权属发生纠纷时，承租人可依据不安抗辩权主张暂停支付租金。
二、承租方
问题：我们在设计交易结构时通常会要求幼儿园的实际控制人将租赁协议承租人统一变更至拟控股壳公司名下，而壳公司与幼儿园通常为独立法人主体，这就造成了承租人与实际使用人不一致的情况，可能会被认定为转租产生被出租方解除合同的风险。
解决方案：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
我们建议在变更后的租赁协议中增加“该租赁物用于开办幼儿园，供承租方投资设立的幼儿园使用”之描述，这样可作为出租人已知晓实际使用方并对转租行为认可的依据。
三、租赁物
租赁物主要面临产权及合规两个方面的问题，其中产权问题已在“一、出租方”中进行了说明，本段重点就租赁物的合规性对于租赁协议效力的影响进行解释。
问题1：消防验收手续
根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其
效力的函》、《中华人民共和国消防法》第十条及《建设工程消防监督管理规定》，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。建筑总面积大于一千平方米的幼儿园属于需要建设单位向公安机关消防机构申请消防验收。我们目前拟收购的幼儿园使用租赁物的建筑面积基本大于一千平方米，属于规范范围以内，尤其对于非小区配套园，租赁关系的存续存在较大风险。
解决方案1：在尽职调阶段索取消防验收报告或合格证，如尚未办理验收则索取消防设计审核意见，评估租赁物在消防安全方面的合规性。
问题2：规划手续
最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（《租赁司法解释》）的规定。该解释第二条和第三条规定，因房屋属于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，出租人与承租人订立的租赁合同无效。
解决方案2：对于已取得权属证明的房屋，不存在该风险；如尚未取得权属证明，则需获取建设工程规划许可证进行确认。
四、特别条款
1.优先续租权
该条款不同于转租权、优先购买权，不属于法定条款，由双方自由约定，在执
行时也基本属于君子条款。如进行了约定，出租方未将租赁物续租给我方，且
有证据证明后续承租人的承租条件与我方一致，我方可主张违约责任。
2.是否附带资产