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方仍无好转迹象 , 不能继续履行合同的 , 可以宣告解除。这条
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租赁合同解除和撤销的法律风险
合同的解除 , 有正常履行完毕解除、协商一致解除、法
定解除和约定解除四类。合同正常履行完毕解除。双方协商
致解除 ,是指合同本来没有履行完毕 , 但双方当事人均认 为解除合同更加符合自己的利益 , 或者一方提出要解除合同 经协商、做工作后另一方也同意的 , 合同也可以解除。这两 个比较简单。下面着重讲一下法定解除。
法定解除主要有以下几种情况
1、《合同法》第 68 条、第 69 条规定的解除情形。
内容 : 应当先履行债务的当事人 , 有确切证据证明对方
方可以解除合同。
（ 一 ） 经营状况严重恶化 ;
（ 二 ） 转移财产、抽逃资金 , 以逃避债务 ;
（ 三 ） 丧失商业信誉 ;
（ 四 ） 有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 有下列情形之一的 , 可以中止履行 ; 中止履行后 , 对方在合理
期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的 中止履行的 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 .
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这条的内容主要是说 , 如果一方有证据表明另一方已经
不具备继续履行合同的基本条件 , 继续坚持履行将会导致重
大经济损失的 , 可以暂时先中止履行。 中止后一段时间内对 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 .
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规定如果用的好 , 可以极大降低因经营商业风险带来的法律
风险, 是一个有力武器。但行使的程序比较复杂 , 对证据的要 求也比较高 , 如果把握不好 , 也容易带来违约的风险。
2、《合同法》第 94 条规定的法定解除情形。
(1) 因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力主要
是指人力不能预见 , 或者即使能够预见也不能避免的情形。
般情况下 , 发生地震、海啸、台风等自然灾害 , 或者发生战 定为不可抗力 , 双方对没有履行合同的部分均可以免责。但 有一点要提醒 , 在不可抗力发生之前对方已经存在违约行为 的 , 则不能由于发生不可抗力而免责。
(2) 在履行期限届满之前 , 当事人一方明确表示或者以
自己的行为表明不履行主要债务。双方当事人应当根据合同
约定或者法律规定的期限履行合同。但如果该期限尚未届满
方当事人已经明确表示自己不会履行合同的 , 这时另一方
当事人便可以行使合同的解除权。这种情况比较少见。
(3) 当事人一方迟延履行主要债务 , 经催告后在合理期
限内仍未履行。这种情况也不多见 , 因为“合理期限”究竟
是多长时间 , 没有一个明确的解释 , 要参考具体情况确定。而 不同的情况又是千差万别 , 法院在审理过程中也常常会出现 不同理解 , 故除非在合同中能够明确约定“合理期限”究竟 是多长 ( 比如一个月或者三个月都是可以的 ),
否则该条款的争、罢工或者重大社会事件导致不能正常履行合同的 , 应认 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 .
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适用面也不是太广。
(4) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使
不能实现合同目的。迟延履行债务是实践中出现的数量最多
的一种法定解除合同的情形。由于租赁合同双方当事人的合
同目的一般来说比较容易理解 , 出租人是为了获取收益
承租方是为了解决经营场地问题 , 因此如果延迟履行债务的
行为已经导致双方难以实现合同目的的 , 即可以要求单方解
除合同。当然 , 这里所说的迟延履行债务还必须具有一定程
度的严重性 , 违约金额必须达到合同总金额的一定数量。如
果仅仅是轻微违约 , 则法院一般也会要求继续履行合同 ,
而 不会支持解除合同。
(5) 法律规定的其他情形。
不多说。
从上述规定看 , 法律基本上确认只有在一方存在比较严
重的违约行为的前提下 , 另一方才有相应的解除合同的权利。
则没有解除合同的权利。另外 , 还可以看出 ,严重违约的一方
自己是没有权利要求解除合同的 , 否则就容易给违约方自行
撕毁合同、逃避合同责任创造了借口。
另外 , 能否在合同中约定 , 本合同履行期间双方均不得
单方解除合同 ?我们认为 , 这种规定与《合同法》规定的当事 人享有单方合同解除权的规定是相矛盾的 , 也不利于保,而
如果一方没有违约行为 , 或者仅有轻微的违约行为 , 另一方 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 .
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护因 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 .
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应属无效。
3、《合同法》分则“租赁合同”一章中规定的可以解除
合同的情形。
合同法》分则“租赁合同”一章中主要有六处地方提
到了法定的可以解除合同的情形。
第 219 条: 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质
使用租赁物 , 致使租赁物受到损失的 , 出租人可以解除合同 并要求赔偿损失。这里所说的情况与前面提到的“违反规定 改变房屋使用性质”的情况有所不同 , 前面所说的是房屋自 身的使用性质不能改变 , 不能将居住用房改为商业用房。这 里包含上述情况 , 但还可以有其他情况 , 如同一类型的房屋 不能在同一使用性质下改成其他用途 , 如房屋为商业用房 但只适合作仓储而不适合作餐饮 ; 如果承租人未经许可擅自 将房屋改变为餐饮用房的 , 出租人也可以解除合同。
第 224条: 承租人经出租人同意 ,可以将租赁物转租给第
三人。承租人未经出租人同意转租的 , 出租人可以解除合同。
这条在上面已经提到 , 不能擅自转租 ; 承租人擅自转租的 , 出 租人可以解除合同。
第 227 条: 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金
的, 出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期
不支付的 , 出租人可以解除合同。这条实际上就是由于承租 违约而受到损失的守约一方当事人的合法权益 , 故这类条款 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 .
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合同。
第 231 条: 因不可归责于承租人的事由 , 致使租赁物部分
或者全部毁损、灭失的 , 承租人可以要求减少租金或者不支
付租金 ; 因租赁物部分或者全部毁损、灭失 , 致使不能实现合 同目的的 , 承租人可以解除合同。这条除了涵盖了不可抗力 的情况外 , 还包括由于承租人意志以外的其他原因导致房屋 毁损的情况。比如楼下租户擅自改变房屋结构导致楼上房屋 严重变形毁损 , 不能继续用于出租的 , 承租人也可以解除。
第 232 条: 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确
的, 视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同 , 但出租人解 除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁合同期限的问 题上面也谈过了。
第 233 条: 租赁物危及承租人的安全或者健康的 , 即使承
租人订立合同时明知该租赁物质量不合格 , 承租人仍然可以
随时解除合同。这是为了保护承租人的人身权利不受伤害而
可以单方解除的情形。
4、《租赁司法解释》里面规定的可以解除租赁合同的情
形。
第 6 条: 由于“一房数租” , 也就是出租人在与承租人签
订租赁合同后 , 又与其他承租人就同一房屋签订了其他多份
租赁合同 , 导致不能顺利履行合同的 , 最终被确认不能履人不支付租金导致出租人不能实现营利的目的 , 故可以解除 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 .
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行 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 .
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合同的承租人 , 有权参照合同法第 219 条的规定解除租赁合 同。
第 7 条: 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者
有权参照合同法第 219 条的规定解除租赁合同并要求赔偿损
失。
第 8 条: 因下列情形之一 , 导致租赁房屋无法使用 ,
承租
人可以请求解除合同 :
（ 一 ） 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的
（ 二 ） 租赁房屋权属有争议的 ;
（ 三 ） 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条
件强制性规定情况的。
述情况 , 如果要求承租人必须继续履行合同 , 则有可
能导致承租人承担难以预料的法律风险 , 对于承租人来说明
显不公平 , 故承租人可以解除合同。
5、合同约定解除
约定解除的情形 , 主要是双方当事人在法律规定的范围
之内 , 考虑到合同的具体情况 , 如果出现了某些情形 , 将导致
方当事人的合法权益严重受损的 , 双方可以考虑在合同中
约定, 由一方行使合同解除权。由于合同内容的广泛性 , 建扩建 , 在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状 , 出租人 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 .
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议 当事人在签订租赁合同时可以充分利用约定解除权的重要
作用, 对某些严重损害合同当事人合法权益、但又没有被法