法律风险预警

二0一一年第四期

租赁合同签订、履行过程中常见法律风险及防范策略

编者按：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。为切实有效地规避法律风险，进一步完善房屋租赁合同签订制度，我们针对租赁合同在实务中存在的法律风险进行了归纳并预警。

法律风险一：签订的房屋租赁合同无效，造成承租人损失。（承租人风险）

防范建议：

1、承租人应要求出租人出示其对该房屋享有出租权的有效凭证，如房产证、公房租赁凭证，并留存副本。

2、如果房屋属转租性质，除要求转租人出示上述凭证外，还应要求转租人出示其与原出租人之间的租赁合同副本；如该租赁合同约定需经原出租人同意该房屋方可转租的，还应要求转租人提供原出租人同意转租的书面确认函，并留存副本。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

3、应订立租赁期限不超过20年的房屋租赁合同，否则超过时限

无效。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

法律风险二：承租人延付或拒付租金，造成出租人损失。（出租人风险）

防范建议：

在租赁合同中应明确约定租金支付期限、方式及延付租金的合理期限（租金宽限期），如超过宽限期承租人仍未支付租金，出租人应通过挂号信、邮政特快专递等书面方式明确要求承租人支付租金，同时在挂号信凭条、特快专递详情单上注明内件为付款通知，并保留副本及相应的签收回执备查，出租人在承租人明确拒付后，可解除合同。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

法律风险三：不定期的租赁合同，双方均可以随时解除。（双方风险）

防范建议：

不论租赁期限长短，均应签订书面租赁合同，并在合同中明确租赁期限的起止日期；如没有约定或者约定不明确，双方又协商不成，法律上视为不定期租赁，双方可随时要求解除合同。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

法律风险四：承租人未经出租人认可，自行修缮租赁房屋造成损

失。（承租人风险）

防范建议：

1、订立租赁合同时，承租人应与出租人对房屋的日常修缮义务作出明确约定；如租赁合同未对上述内容作出明确约定，应由出租人承担修缮义务。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

2、如房屋确需修缮，承租人应通过挂号信、邮政快递等书面形式通知出租人需修缮的具体内容，并给予出租人合理的修缮期限。如超过合理期限出租人拒不修缮房屋，承租人以市场价自行修缮后，应通过挂号信、邮政特快专递等书面形式通知出租人承担相关修缮费用，并附相关修缮费用凭证副本。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

本期主送：局内局领导、各县（市）局、市局直属分局、服务督察部、后勤建设部。