第五章房地产评估（答案解析）一、单项选择题1. 根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。
A．30 年B．40 年C．50 年D．70 年【正确答案】C【答案解析】参见教材155 页。
2. 某一宗土地用于住宅开发时的价值为300 万元，用于商业大楼开发时的价值为500 万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为（）。
A. 500 万元B.300 万元C.280 万元D.360 万元【正确答案】B【答案解析】最佳使用原则的运用3. 某宗土地1000 平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）A. 建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B. 建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C. 建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米D. 建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米正确答案】C答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。
4. 单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。
A. 单位价格B. 土地使用权价格C.总价格D.楼面地价【正确答案】D【答案解析】参见教材164-165 页楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率5. 根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。
A. 评估B.申报C.公示D.登记【正确答案】B【答案解析】参见教材165 页6. 某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400 万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%正确答案】C答案解析】参见教材179 页(L+B)刈二L 氷1+ B M2所以：(600+1400) X8.5%= 600M1+1400X I0%，从而有r1=5%7. 假定土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，土地价值为1000 万元，建筑物价值为5000 万元，房地产的综合资本化率应为( )。
A. 7％B.7.50%C.7.67％D.14%【正确答案】C【答案解析】参见教材179页。
根据公式，r x( 1000+ 5000)= 6%X1000 + 8%X5000,解得r= 7.67%。
8. 在房地产评估中，综合资本化率r与土地价值L、土地资本化率r1、建筑物价值B、建筑物资本化率r2之间的关系为()。
【正确答案】B【答案解析】参见教材179页。
9. 某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于( )。
A. 100 万元B.80.32 万元C.102.21 万元D.94.27 万元【正确答案】D【答案解析】10 X{〔1-(1 + 10%)-30〕/10%} =10X9.4269=94.269万元10. 某一待估宗地剩余使用年限为25 年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20 年，则土地使用年限修正系数为( )A. 0.92B. 1.07C. 1.09D. 0.94正确答案】B【答案解析】〔1-(1+10%)-25〕〔/ 1-(1+10%)-20〕=( 1-0.0923)(/ 1-0.1486)=1.06611. 某宗土地的土地取得成本为500 万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1 年，银行一年期贷款利率为8％。
该土地投资利息为）A.120 万元B.80 万元C.60 万元D.100 万元【正确答案】B【答案解析】500 >1X8% +1000X1X8% >0.5=80 万元12. 运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（）的价格。
A.评估时期B.参照物交易时C.评估基准日D.未来预期【正确答案】C13. 某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000 元/平方米，如果容积率为2和 5 所对应的容积率的修正系数分别为l.5 和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。
A.1250B.1500C.2000D.3333.33【正确答案】C【答案解析】参见教材190 页。
经容积率修正后可比实例价格二可比实例价格X (待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数) =1000X(3/1.5)=2000 元/平方米14. 用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为( )。
A. 整个开发期B. 整个销售期C. 整个开发期和销售期D. 整个开发期和销售期的一半【正确答案】C【答案解析】参见教材197 页，土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
15. 根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付费用一般包括( )。
A. 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费B. 土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金C. 土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费D. 土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费【正确答案】A【答案解析】参见教材195 页16. 在假设开发法评估土地的基本公式P二A-(B+C+D+E)中，A代表的是( )。
A.开发完成后的房地产价值B. 取得土地的实际成本C. 整个开发项目的开发成本D .房产和土地的开发成本【正确答案】A【答案解析】参见教材204 页17. 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合（）的土地使用权的平均价格。
A. 用地B. 土地级别C. 用地D. 公共用地【正确答案】B【答案解析】参见教材209 页18. 基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40 年，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为（）。
A. 0.992B. 0.937C. 0.986D.1.067【正确答案】C【答案解析】见教材P213土地使用年期修正的公式.使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。
19. 路线价法的理论基础是（）。
A.替代原则B.供求原则C.贡献原则D.预期收益原则正确答案】A【答案解析】参见教材215 页20. 在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（）。
A.单独深度百分率B.累计深度百分率C.平均深度百分率D.标准深度百分率【正确答案】B【答案解析】参见教材219 页，理解掌握单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率的关系和规律。
21. 某宗土地深度为125 英尺，标准深度为100英尺，按四三二一法则该宗土地单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率为（）。
A. 87.2%B. 78%C. 109%D. 117%【正确答案】A【答案解析】参见教材219 页标准深度为100 英尺,级距就是100/4=25英尺累计深度百分率二刀各段单独深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%平均深度百分率二累计深度百分率 >标准深度踪地深度=109%< 100^25=87.2%22. 在路线估价法中，霍夫曼法则认为：深度100 英尺的宗地，在最初50 英尺的价值应占全宗地价值的（）。
【答案解析】 参见教材180页，500— 11>[500 >（1-2%）/50] = 392.2万 B. 72.5% C.2/3 D. 价值与其深度的平方根成正比。
【正确答案】 C【答案解析】 参见教材 221 页,可能的话，把苏慕斯法则、霍夫曼法 则的基本规则记住，当然四三二一法则是必须掌握的。
23. 对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按 （ ）评估。
A.成本法B.形象进度法C.假设开发法D.工作量法【正确答案】 B【答案解析】 参见教材 227 页。
整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程， 可采用工程形象进度法进行评估 对于实际完成工作量较少的在建工程， 采用成本法或假设开发法进行 评估。
属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及 工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值， 进行风险系数调整。
24. 某建筑物建成于 1990年 1月，为砖混结构一等，耐用年限为 50 年，残值率为 2％。
该建筑物 2001年 1月的重置成本为 500万元， 2001年 1月的评估值接近于（ ）。
A.400 万元B.392 万元C . 402万元D .390万元【正确答案】 B元。
二、多项选择题1. 土地的自然特性包括（ ）等。
A.70%A.稀缺性B.位置的固定性C. 质量的差异性D.利用的多方向性E. 可垄断性【正确答案】BC【答案解析】参见教材153 页。
土地的自然特性包括： 1.土地位置的固定性； 2.土地质量的差异性；3. 土地资源的不可再生性不可再生性；4.土地效用的永续性。
2. 在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（）。
A.房屋所有权B.房屋使用权C.房屋租用权D. 土地使用权E. 土地所有权【正确答案】ABCD【答案解析】参见教材154-156 页。
土地所有权归国家，不得进入市场交易。
但是房屋所有权是可以交易的，还有土地的抵押权和租赁权也是可以交易和评估的。
3. 下列房地产价格中属于政府制定的价格是（）。
A.交易底价B.基准地价C.标定地价D.房屋重置价格【正确答案】BCD答案解析】参见教材164 页房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。
其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。
4. 下列特性中属于地价特征的是（）。
A.地价与用途相关B.地价是土地购买价格C.地价具有可比性 D. 地价具有个别性【正确答案】ACD【答案解析】参见教材165-166 页。
5. 下列价格中属于按房地产实物形态划分的价格是（）。