上海高档住宅全程策划案及会所设计思路
Contents
宏观市场分析篇 客户分析篇 项目地块研究篇 项目总体定位篇 产品研究篇
销售时机与条件篇
项目分析
宏观市场分析篇
整体成交量下跌
宏观调控对整体影 响
整体成交均价下跌
全市整体供大于求局面严重
单位：平方米 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000
500000 0
5月份
供应量急剧上升
315万
6月份
7月份
8月份
9月份
市场成交量 市场供应量
10月份
92万
11月份
回归理性的需求并没有遇上回归理性的供应
市场严重疲态下的佼佼者！
具有其稀缺性资源的区域板块
1、优越的地理位置 2、临江、临公园或大型绿地 3、传统高尚地段 4、人文底蕴深厚地区 5、经济发展源头或中心
面积配比：
家化滨江 世茂滨江 财富海景 仁恒滨江 汇豪天下
80-100 32
18.3% 96
4.2% 1
0.5% 26
3.3% 10
2.1%
100-150 28
16.0% 360
15.9% 1
0.5%
252 53.5%
150-200 27
15.4% 180 7.9% 1 0.5% 243
30.6% 173
米
米
国际化社区氛围；
39000元/平 220－240平 大面积人工湖自然景观；新天地
米
米
的上海地位；商业圈概念成熟；
21000元/平 米
180－200平 米
借助浦江景观；外滩概念；未来 城区规划建设以及世博会红线内 概念
1、各板块特色鲜明,营造诸多卖点; 2、各楼盘均比较注重大堂内装修的气派与豪华； 3、建材标准较高,注重品牌的使用； 4、板块内中档楼盘大多以毛坯交房，高档楼盘均以全装修为交房 标准; 5、均延请国际知名物业管理公司提供管家式服务。
特性
不可再生性 不可复制性
总结：
上海房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现下滑趋势， 但拥有其稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升小幅 上涨，尤其是板块内高档楼盘所受的抗性也是相当有限的。
高档住宅板块分布图
北外滩板块 均价：25000元
陆家嘴板块 均价： 37000元
长宁古北板块 均价：22000元
2、北外滩板块——较本板块最具可比性、同质性
区域描述
该板块指虹口区内的沿江楼盘，突出江景这一卖点并借助区域规划的利好已 逐渐成为上海又一高档生活社区。区域内生活配套设施成熟、交通较为便利。
代表个案
白金府邸、耀江国际广场
区域均价
24500元/平方米
主要客源
由于该板块主要以抄作滨江概念为主区域，宏观调控之前主要客源均为上 海本地及浙江区域的投资、投机客户，且换手率较高。
CBD、板块在区域内可实现价 区域内可实现价值有
值突出
限
景观效果参差不齐、附加价值 差距明显
突出江景效果
未来规划
未来规划、功能定位明显
世博概念、区域功能 明确
升值空间
具有稀缺性资源特点条件
具备形成稀缺性资源 条件
具有完全可复制条件甚至超越
可比度较高 具有一定差距 差距明显、可比度低
5、可比楼盘配比分析
主力房型段
四房
537 23.7%
96 46.2%
373 47.0%
207 43.9%
复式 58
33.1% 18
0.8% 8
3.8% 16
2.0% 2
0.4%
合计 175 2267 208 793 471
主力房型段分布：
主力面积段 三房四房
所在比例 46.9% 31.0%
主力面积段合计比例 77.9%
118 14.9%
360-400
2 1.0%
10 1.3%
400-450 58
33.1% 4
0.2%
2 0.3%
450以上
14 0.6%
8 3.8%
4 0.5%
2 0.4%
合计 175 2267 208 793 471
主力面积段分布：
主力面积段 150-200 200-240 240-280
所在比例 15.9% 24.5% 16.3%
徐家汇板块 均价：24000元
卢湾新天地板块 均价： 39000元
南外滩板块 均价：21000元
1、各板块分析
板块名称
徐家汇 长宁古北 卢湾太平桥
南外滩
各板块 共性分析
板块内均价
主力户型面 积
板块特征
24000元/平 140－160平 城市副中心；商业配套成熟、完
米
米
善；
22000元/平 160－190平
3、陆家嘴板块——与本区域最有关系性、互动性
区域均价
借助景观和该区域土地的稀缺性，陆家嘴板块楼盘已成为目前上海 楼市均价最高的区域之一，但板块内的楼盘价格差异比较明显，视楼层 和景观的好坏而定。
售价方面：区域整体市场价格在25000－50000元/平方米不等。 租赁方面：140平方米左右的小面积两房租赁市场形势较为喜人，市场 平均租赁价格在1800－2500美金/月之间。
总结：
从宏观上看，目前上海高档住宅市场增势已逐步加快，但由于身 处不同区域的高档住宅还是具有各自的区位概念和产品开发理念，因 而竞争并不是同质化的，再加上加入WTO后高层次客源绝对数量的增 多。因此，目前开发高档住宅市场仍有相当大的市场空间，此时正是 开发精品高档商品住宅的大好时机。
同时应当看到，本区域与其他板块相比，特征并不突出，优势并 不明显，而本项目最佳解决方案则是怎样创造市场价值、提炼产品自 身的优越性。
4、本项目所处板块
代表个案
家化滨江园、香园
区域均价
16800元/平方米
家化滨江苑 香园
本板块与其他板块之间价值研 究
研究系数
其它板块
本板块
研究结 果
配套
配套较为齐全、生活便利
多为生活配套型商业、 档次较低
交通
均有地铁及交通线路分布其中， 交通便利型特点突出
交通线路较为单一
板块所处区域地 位
景观
城市副中心、大型商圈所在地、 塘桥区域功能性单一、
主力面积段合计比例 56.7%
房型配比：
家化滨江 世茂滨江 财富海景 仁恒滨江 汇豪天下
一房 32
18.3% 96
4.2% 1
0.5% 26
3.3%
两房 55
31.4% 540
23.8% 2
1.0%
10 2.1%
三房 30
17.1% 1076 47.5% 101 48.6% 378 47.7% 252 53.5%
36.7%
200-240 5
2.9% 782 34.5% 1 0.5% 135 17.0% 34 7.2%
主力面积段
240-280 25
14.3% 294
13.0% 71
34.1% 247
31.1%
280-320
243 10.7%
29 13.9%
8 1.0%
320-360
294 13.0%
94 45.2%