一、单选( 每题参考分值2.5分 )1、房地产价格的形成，是房地产效用、供给的相对稀缺性以及（）三方面相互作用的结果。

A. 房地产的潜在需求B. 房地产的有效需求C. 房地产的需求D. 房地产的实际需求错误:【B】2、房地产最完全、最充分的物权是（）A. 所有权B. 租赁权C. 买卖权D. 抵押权错误:【A】3、房地产开发最本质的特点是（）A. 长期性B. 地域性C. 风险性D. 综合性错误:【D】4、下列不属于影响房地产经济宏观调控效应的因素是（）A. 调控政策的正确性B. 宏观调控的时滞C. 地区差异D. 宏观政策的制定者错误:【D】5、经济适用住房管理办法规定，购买经济适用住房不满年，不得直接上市交易。

（）A. 3B. 4C. 5D. 6错误:【C】6、房地产市场的双重特性是指( )。

A. 供给与需求B. 所有权与使用权C. 保值与增值D. 消费与投资错误:【D】7、交易量回升，购楼者开始增多，少数炒家开始入市，但买房者多为自用，投机者较少。

这是房地产周期的（）阶段。

A. 复苏阶段B. 繁荣阶段C. 衰退阶段D. 萧条阶段错误:【A】8、关于权益性融资，下列说法错误的是（）A. 所融入资本是企业永久性资本，其资本使用方向不受限制B. 出资者和融资者共同承担风险C. 出资者参与利润分配D. 融资程序简便、融资成本低错误:【D】9、可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指( )。

A. 项目在使用寿命期内能够产生收益的时间B. 项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间C. 项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间D. 项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间错误:【C】10、关于四象限模型，下列说法错误的是（）A. 四象限模型在理论上将住宅市场分为物业市场和资产市场两个子市场B. 四象限模型可以用于分析宏观经济对住宅市场的影响C. 四象限模型在理论上将住宅市场分为资产市场和新建住宅市场两个子市场D. 四象限模型可以用于分析公共政策对住宅市场的影响错误:【C】11、潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的（）A. 最大可能值B. 最小可能值C. 最小存量值D. 最大存量值错误:【A】12、最能反映土地价格高低的是( )。

A. 土地单价B. 土地总价C. 楼面地价D. 出让底价错误:【C】13、房地产泡沫产生的基础性条件是（）A. 政府实行的土地、货币、税收政策B. 金融自由化C. 宏观经济条件D. 市场信心不对称错误:【C】14、房地产开发的物业类型按照供应体系划分为（）A. 出租型房地产和销售型房地产B. 高价、中价和低价房地产C. 商品房、经济适用房、廉租房D. 住宅、商业、工业、特殊房地产错误:【C】15、土地级差生产力是产生级差超额利润的( )。

A. 物质基础B. 自然基础C. 经济基础D. 理论基础错误:【B】16、房地产开发项目经济评价的重点是分析项目的（）A. 生态效益B. 社会效益C. 环境效益D. 经济效益错误:【D】17、关于债务性融资，下列说法错误的是（）A. 所融入资本使用方向不受限制B. 所融入资本不能永久使用，要还本付息C. 债权人不参与企业利润分配D. 融资程序简便、融资成本低错误:【A】18、房地产的经济特性中，（）是最根本的特性，体现出房地产经济学作为一门学科独立存在的价值基础。

A. 市场特性B. 空间特性C. 资产特性D. 法律和制度特性错误:【B】19、城市土地作为第二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件，决定其优劣的最重要的因素是（）A. 位置B. 价格C. 人口D. 公共设施错误:【A】20、房地产泡沫形成与膨胀的微观机理是（）A. 政府实行的土地、货币、税收政策B. 宏观经济条件C. 市场的不确定性、信心不对称和羊群效应D. 金融机构的信贷支持和金融自由化错误:【C】21、和城市郊区相比，在城市中心，越是繁华地段，地价占到房地产价格的比例（）A. 没有显著区别B. 越低C. 越高D. 不能确定错误:【C】22、我国城镇住房制度改革的中心内容是实行( )。

A. 住房抵押贷款制B. 住房公积金制C. 住房分配货币化D. 住房租售结合制错误:【C】23、影响城市商业地租的最主要因素是( )。

A. 位置B. 肥力C. 追加投资D. 市场基础设施投入错误:【A】24、在房地产产业政策的实施中，控制土地供应量属于（）A. 间接的经济调节手段B. 信息引导手段C. 直接的行政控制手段D. 市场方向性手段错误:【C】25、住宅租金是通过（）转化为住宅价格的。

A. 投资回报率B. 报酬率C. 资本化率D. 投资收益率错误:【C】26、土地市场的低流动性是指( )。

A. 土地变现能力较小B. 土地权属关系复杂C. 土地市场具有垄断性D. 土地供应缺乏弹性错误:【A】27、宏观调控的总体目标是（）A. 充分就业B. 保持经济总量平衡C. 价格稳定D. 经济增长错误:【B】28、房地产投资的财务风险是指( )。

A. 经营的不确定性引起的风险B. 负债融资引起的风险C. 经济环境的不确定性引起的风险D. 投资项目的物理状况引起的风险错误:【B】29、某项投资的净现值是指( )。

A. 投资收益现值减去投资成本现值B. 累计投资收益减去累计投资成本C. 当前投资收益减去当前投资成本D. 该项投资的产出的现在市场销售价值错误:【A】30、某项投资的净现值为零时的贴现率称为( )。

A. 内部收益率B. 最低收益率C. 临界收益率D. 平均收益率错误:【A】31、国民收入的增长与房地产业的发展一般呈（）A. 反比关系B. 负相关关系C. 正比关系D. 正相关关系错误:【D】32、住房供应要区分收入层次，采取不同的政策，对高收入家庭提供（）A. 经济适用的商品住房B. 档次较高的市场价商品住房C. 社会保障性的廉租住房D. 由所在企业提供住房错误:【B】33、住宅需求的价格弹性(Ed)是指住宅商品的价格变化的比率所引起的住宅需求量变动的比率，当Ed大于0且小于1的时候，表明商品（）A. 寓有价格弹性B. 缺乏价格弹性C. 无弹性D. 完全弹性错误:【B】34、房地产价格跌势继续，大多物业只跌不起，部分房地产发展商面临困境，破产现象更加普遍，甚至有些实力雄厚的大型公司也难免蒙受重大损失。

这是房地产周期的（）阶段。

A. 复苏阶段B. 繁荣阶段C. 衰退阶段D. 萧条阶段错误:【D】35、宏观调控的总体目标是（）A. 充分就业B. 保持经济总量平衡C. 价格稳定D. 经济增长错误:【B】36、当经济不景气、房地产市场需求疲软时，应当（）A. 提高银行利率B. 扩大货币供应量C. 增加土地供应D. 提高税率错误:【B】37、（）是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住宅的数量。

A. 住宅需求B. 住宅有效需求C. 住宅潜在需求D. 住宅平均需求错误:【A】38、下列不属于房地产宏观调控货币政策工具的是（）A. 税率B. 利率C. 法定存款准备金率D. 贴现率错误:【A】39、下列不属于房地产宏观调控货币政策工具的是（）A. 税率B. 利率C. 法定存款准备金率D. 贴现率错误:【A】40、房地产泡沫产生的深层次原因是（）A. 政府实行的土地、货币、税收政策B. 金融自由化C. 宏观经济条件D. 市场信心不对称错误:【A】二、简答( 每题参考分值5分 )41、房地产市场运行特征有哪些？正确答案：答：①质量、位置相近的房地产，其价格相近。

②供求均衡，价格稳定。

③供过于求，价格下降，开发项目减少，市场成为买方市场；供不应求，价格上涨，开发项目增多，市场成为卖方市场。

④市场利率下降，开发信贷成本降低，开发量增加，消费信贷成本降低，需求量上涨；反之亦然。

⑤需维持适量的房地产“存货”，即空置率，且因时间、地区不同而不同。

42、简述影响房地产周期波动的因素。

正确答案：分为内生因素和外生因素两大类。

内生因素是指包括房地产经济体系本身的内部因素，包括收益率、投资、市场特征。

外生因素是指房地产经济体系以外的、对房地产经济活动产生外部冲击的影响因素，包括政策因素、社会经济与技术因素、随机因素。

43、简述房地产金融市场的划分。

正确答案：房地产金融市场可分为一级市场和二级市场。

一级市场是指房地产融资活动的初始市场。

二级市场是指房地产融资工具的再交易和再流通市场。

房地产金融市场又可细分为抵押贷款市场、房地产有价证券市场、房地产保险市场和房地产信托投资市场。

44、简述房地产开发的程序。

正确答案：房地产开发的程序包括八个阶段，分别为投资想法形成阶段、投资机会选择阶段、投资决策分析阶段、合同谈判阶段、签署合同阶段、施工建设阶段、物业销售及试营业阶段、资产管理阶段。

45、简述房地产开发经营企业融资的具体方式？正确答案：答：房地产开发经营企业融资的具体方式有：①房地产开发经营贷款。

房地产开发经营贷款主要包括房地产开发企业流动资金贷款和土地使用权抵押贷款。

房地产开发企业流动资金贷款是指房地产金融机构对房地产开发企业发放的生产性流动资金贷款，其用途包括：房地产开发前期工程所占资金、土地开发成本所需资金、基础设施占用资金、建筑安装所需资金以及设施配套所需占用的资金。

土地使用权抵押贷款是房地产开发企业以土地使用权作为抵押向银行申请贷款，抵押的土地包括土地上建筑物及其附属物。

②房地产债券融资。

房地产债券融资有多种方式，按发行者不同分为政府债券、金融债券和公司债券三种。

③房地产股票融资。

发行房地产企业股票可以在短时间内筹资到房地产开发所需资金；促使房地产开发企业提高资金使用效益；降低房地产开发融资成本。

房地产股票融资的基本方式：筹募股东资本；增资配股；有偿转让股权；公积金转为资本金；招募外资股。

④回租、回购等其他融资方式。

46、简述房地产税收的特点。

正确答案： 1）房地产税收具有比较稳定的税源； 2）房地产税收具有较强的功能性； 3）房地产税收是一个多环节征收的税收体系； 4）房地产税收的征收成本较高。

47、房地产需求的特征是什么？影响房地产需求的主要因素有哪些？正确答案：答：房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。

房地产需求的特点：多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。

影响房地产需求量的因素有：①房地产价格。

在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制房地产的需求，反之依然。

但是由于房地产这种特殊商品具有自身的特殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规律，如在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格往往呈现一种正向变动关系。

②消费者收入水平和消费偏好。

消费者收入决定消费者的消费边界，消费偏好则决定其消费结构。