1.房地产市场体系按市场运行层次划分：一、二、三级市场。

一级市场是指国家作为出让人与土地受让人之间形成的土地使用权出让市场。

在市场化运作的条件下，一级市场是受让方原始获得土地使用权的唯一渠道，其中，出让方占据垄断地位。

二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，在土地开发和房屋建设完成后，作为卖方与房地产买方进行交易而形成的市场。

在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易主要集中在二级市场。

三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而形成的市场。

在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶上，超过二级市场。

在房地产市场成熟的国家和地区，三级市场的交易量远远大于二级市场的交易量。

按购置目的划分：可以分为投资市场和自由市场。

按房地产价格的实现形式划分：可分为房地产资产市场和使用市场。

2.房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量3.房地产需求的特性（1）房地产需求的整体性（2）房地产需求的区域性（3）房地产需求的层次性（4）房地产需求具有消费与投资的双重性（5）房地产需求的可替代性4.房地产需求的类型：生产性需求，消费性需求，投资性需求5.影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、房地产价格收入比4、城市化水平5、国家有关经济政策6、消费者对市场的预期7、消费者或投资者的偏好8、信贷能力6.房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。

在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）7.房地产供给要具备两个条件：出售或出租的愿望；供给能力决定房地产供给的主要因素分析1、成本价格比2、土地供应量3、税收、信贷政策4、房地产开发商对未来市场的预期8.房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度1、特短期内房地产供给无弹性2、短期内房地产供给弹性较小3、长期内房地产供给弹性较大9.房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品价值的实现问题。

房地产市场供求的失衡的三种状态：总量性供不应求状态；总量性供过于求状态；结构性供求失衡的状态10.区域经济增长的原动力主要有两个：一是外区域对本区域产品或服务的需求；二是区域各种要素的供给。

11.区域经济的三部门概念。

三部门是指产品和服务提供部门，劳动力提供部门和房地产提供部门，对应的三个市场是：区域产出市场（产品和服务市场），区域劳动力市场和区域房地产市场。

对区域经济来说，劳动力和房地产是两类核心资源。

12城市的形成与发展有三个主要原因：比较优势（促进交易的产生，产生商贸中心），规模经济（形成工业城市）和聚集经济（形成大城市）。

R（d）=(rq+c)+k(b-d) 城市内任何位置的住房租金，是城市边缘房地产的重置成本和由该位置到城市边缘的交通费之和。

13.土地所有制是在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础。

其法律的体现是土地所有权。

房地产泡沫的含义：房地产泡沫是指投机房地产导致的资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态，而虚拟资本的价格泡沫的过度扩张，使得房地产的价格远高于其内在价值的那部分即为房地产泡沫。

景气循环：是指房地产业的实际发展与其长期趋势的偏差，围绕长期趋势发生的波动，即房地产市场不断从繁荣滑向萧条，又从萧条走向繁荣的这样一种周而复始的运动过程。

14.土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的，受法律保护的，排他性的专有权利。

15.土地使用制是人们在使用土地时所形成的经济关系，由对土地使用的程序，条件和形式的规定等组成。

土地使用制的法律体现是土地使用权。

土地使用权的法律形式主要有土地使用权证书及土地使用合同等国家认可的法律文件。

16.土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权出让应当签订出让合同。

土地使用权出让的年限，一般根据不同行业和经营项目的实际需要确定。

各类用途土地使用权出让的最高年限如下：（1）居住用地70年（2）工业用地50年（3)教育科技文化体育卫生用地50年（4）商业旅游娱乐用地40年（5）综合或者其他用地50年。

土地使用权期满时，土地使用者可以申请续期。

需要续期的，应当依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。

17.土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售，交换与赠与。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得转让。

18.我国土地使用权租金的支付方式主要是批租制。

它是指土地使用者必须把使用期内的年租金的折现值之和一次性支付给土地出让方的租金支付制度。

19住房.异质性及其评价。

住房的异质性是指每一宗房产具有其独特的房型结构，设施，地块环境以及相关的区域因素，包括住房本身的属性和相关设施两方面。

住房本身的属性是指建筑结构面积房型；相关设施包括热力电力管道设施等；环境包括出行条件，学校医院噪声空气通风光照自然景观等条件。

20.住房过滤的含义。

住宅市场的过滤消费模型描述经用住房的市场特征，描述住房各个分市场之间交互作用以及住宅如何从一个分市场转至另一个分市场。

过滤过程有以下两个基本特征:一是住房提供的服务渐少。

随着时间的推移，某一特定住房所能提供的服务量会减少，原因是住房发生三方面的老化，包括有形的物质老化，功能方面的衰退和式样过时。

二是住房的居住者的收入渐低。

随着住房的老化，所能提供的服务量减少，旧住房淘汰给住房要求较低的家庭居住，尤其是收入较低的家庭。

21.关于过渡模型的两个假设前提：如上所述，理性的选择是高收入家庭购买新建的房子，低收入家庭居住高收入家庭居住过的老房子。

这一结论基于以下两个符合实际的假设：第一，改造老房子比建设新房子成本高，于是高收入家庭腾出旧房子；第二，高收入家庭腾出的旧房子数量足够多，导致其出售价格低于低收入家庭购买新房子的成本。

22.如果要避免上述买房和租房的税收偏见或不平等，政府有以下两种选择：最简单的办法是取消抵押贷款的税收减免政策---即取消抵押扣除政策；另一种方法就是让住在自有产权房的家庭，即家庭甲，将隐性租金收入----出租给自己所获得的收入----作为应税收入申报。

23.住房保障政策的类型，按政府干预市场的手段划分，主要有财政政策，金融政策和土地政策三种。

（1）财政政策是为了实现住房保障政策目标，选择和运用各种财政政策工具，或者刺激经济适用房等公共福利住房的建造和消费，或者鼓励私有房主将房屋出租给中低收入家庭，以解决中低收入家庭的住房问题。

主要有两种方式：一是拨款补贴，二是减免税收。

其中拨款补贴又有四中具体的形式：一是政府拨款建设公共住房，或补贴建设公共住房。

二是补贴公共住房的运营费用，以补贴运营成本和实际收取的房租的差额。

三是为旧公共住房提供住房维修和养护补贴。

四是补贴符合条件的租房家庭。

减免税收包括税前还贷，减免所得税或财产税等。

（2）金融政策，是指政府通过对货币信贷的调控，运用各种金融工具，刺激经济适用房等公共福利住房的建造和消费，或者鼓励私有房主将房屋出租给中低收入家庭，以解决中低收入家庭的住房问题。

包括提供低息贷款或贴息贷款，建立抵押贷款一二级市场，政府设立或鼓励私营机构设立住房储蓄银行，政府提供或鼓励私营企业提供住房抵押保险业务，成立住房合作社等。

（3）土地政策，是为了实现住房保障目标，在土地供给量，土地使用费或价格方面的优惠与调控，刺激或抑制经济适用房等公共福利住房的建造和消费，或者鼓励私有房主将房屋出租给中低收入家庭，以解决中低收入家庭的住房问题。

24.市场经济下政府提供住房保障的原因：（1）市场经济条件下的资源分配无法自发实现收入的公平分配。

（2）住房具有外部性，往往被家庭和业主所忽略。

(3)住房是优值品，其价值容易被低估。

（4)满足特殊阶段的特殊需要。

25.住房保障政策的总体目标：解决住房困难，提高人民的居住水平和居住质量，保障公民居住权利。

居住水平和居住质量一般以三个指标来衡量：一是人均住房数量；二是住房的质量，包括住房本身的质量住房周边的设施环境质量，如结构建设年代和厨卫供热等条件，如商服交通学校医院娱乐休闲设施自然风景等条件；三是住房支出占收入的比重。

26.住房保障政策的五原则:效率原则（垂直，水平，运作效率)，中性原则，节约和便利原则，公平原则，稳定原则27.补贴的乘数效应，住房的补贴政策的受益者不局限于居住在受补贴住房里的家庭。

对于中档房的补贴政策，原先住在低档房的家庭也得到受益，原因：一是补贴是中档房的价格降低，原低档房住户得以迁入中档房；二是部分中档房向下过滤到低档房市场，降低了低档房的价格。

对于这种由于住房的过滤效应而带给非补贴对象的，无需政府额外支出的获益，称之为补贴的乘数效应。

我国目前保障住房供应方式评价：效率性，公平性，社会稳定性3方面评价税收的基本要素：纳税人与负税人；课税对象和税源税目；课税标准；税率28.税收的转嫁与归宿。

税收是向纳税人征收的，但税负最终落到商品交换或服务过程的某一环节，要视生产价格在征税前后的变化而定。

税负转嫁是指在商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价的方法，将税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象。

税负转嫁是纳税人将税负转嫁给交易过程中的其他参与者，是税负在各经济主体之间的再分配。

税负转嫁后，税负的最终落脚点，也就是最终承担税负的经济主体为税收归宿，是真正的负税人。

税负转嫁主要有两种方式：顺转和逆转。

顺转也称前转，是指纳税人通过抬高销售价格将税负转嫁给购买者的方式。

将商品税负转嫁阁下一个环节的购买者，如果加价额等于税款，则税负完全转嫁；如果小于税款，则税负在纳税人和购买者之间分担；如果大于税款，则纳税人在专家税负的同时，还有额外的收益，可称为超额转嫁。

逆转又称后转，是指纳税人通过压低进货的价格，将税负转嫁给商品出售人。

在现实经济生活中，受多种经济条件的影响，更多的时候，同一笔税负，部分地顺转给商品消费者，部分地逆转给供给者。

税收能否转嫁和转嫁多少，决定于课税商品或生产要素的供给弹性及其特性和这种商品或生产要素市场的特征。

拉弗曲线原理：在一定限度内，税收收入随税率的提高而增加，但高税率不一定能取得高税收，在税率过高的情况下，通过降低税率也可以增加税收；取得同样的税收收入，可以采取不同的税率，如果税收是既定的，低税率往往能够取得更好的效果。