（4）多功能服务业聚集
3、交通地理条件
（1）对于辐射能力比较广的商业业态，对交通条件要求较高 （2）街道客流习惯 （3）阳光照射
（4）临街与台阶
第四节 两种选址方法
一、需求和供给密度分析法 1、市场需求密度 一个地区对零售商业提供的商品或商业性服务的潜在需要
2、供应密度
大店的“五公里死亡效应”
日本大店法
六、专业市场
第三节 商店微观位置选择
一、商店选址的原则 方便消费者购买 方便货品运送
有利于竞争
有利于网点扩充
二、商店位置类型设计
孤立店 城市商业中心 规划的购物中心
原则
三、位置选择
1、集客规律 （1）客流性质 本身客流
中心商业区的辐射范围
超广域级商业中心 辐射国内外 广域级商业中心
辐射整个城市
东京银座
香港铜锣湾
上海南京路
2、次级商业区SBD
城市两条主要街道交叉口处的店铺聚集区，汇集至少一家大型商 店与若干小店组成
3、邻里商业区NBD
满足社区购物和服务需求的店铺集聚区，一般位于住宅区的主要 街道上
某类产品在某地区的 零售额占总体市场销售比例
CDI
=
该地区人口占 全国总人口比例
二、城市区域选择
根据店铺聚集程度的不同，分成不同的城市商业区域 商业区 购物中心
1、中心商业区CBD（central business district）
城市办公大楼和零售商店最为集中的地区，车流和人流高度集中， 城市最大的购物区 CBD是设置零售网点最富潜力的区域
第四章 市场选择与店址分析
第一节 市场区域和区位选择
一、城市选择 城市的经济发展水平 城市人口及集聚程度
城市的市场机会
城市的投资成本
经济发展与零售业态发展的关系
1、购买力指数BPI（Buying Power Index)
BPI =
地区有效收入 占全国比例×0.5
地区零售额 占全国比例×0.3
温州人民路、大南路
温州女人街：纱帽河
温州酒吧咖啡街：望江路
课堂讨论
商业步行街零售的意义
销售与利润 形象展示
5、购物中心
城郊购物中心 市区购物中心 社区购物中心
核心主力店
商业街或购物中心一般有2-3个核心主力商店 大型百货商店 大型超市
大型购物广场
宁波天一广场
地区人口 占全国比例×0.2
2、零售饱和指数IRS（Index of Retail Saturation）
每个家庭对某产品 的平均支出
×
地区家庭数量
IRS
=
地区某产品 零售总面积
零售业态饱和度指数
城市超市总营业面积 超市饱和度指数
=
城市总人口数
3、品类发展指数CDI（Category Developing Index）
派生客流
分享客流
麦当劳和肯德基
（2）潜在固定顾客
商圈内的人口是商店最大的潜在顾客 调查统计商圈半径范围内人口总量和结构
（3）流动顾客
商业繁华街道 各种交通枢纽 某些单位：学校等
葡京小站
2、周边商店聚集情况
（1）异种零售业的聚集 （2）竞争零售业聚集 （3）互补关系零售业聚集
温州的邻里商业中心
温州下吕浦社区商业中心
课堂讨论
中心商业区与次级商业区、邻里商业区的地位变化趋势如何？ 中心商业区地位先升后降 次级商业、社区商业崛起
商业区等级体系淡化
4、商业街（String）
商业步行街 综合商业街 特色商业街
北京王府井步行大街
苏州观前步行街
杭州清河坊步行街
零售企业在不同区域的集聚程度
3、需求密度专题地图
（1）影响潜在需求的因素 （2）确定因素的临界标准 （3）制作专题地图某零售店Βιβλιοθήκη 潜在需求因素及其临界值影响因素
临界值
平均家庭收入
40000元
住户密度
2000户/平方公里
人口增长率
2%/年
需求密度地图
供应密度地图
选址综合地图
二、多因素组合分析法