物业管理法规试题
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一.判断题（每题1分，共10分）
1.业主享有的物业共用部位.共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
（）
2.物业管理活动的内容是对房屋.场地.设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。
（）
3.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
（）
4.物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。
（）
5.物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位.共用设施设备进行查验。
（）
6.法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。
（）
7.各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。
（）
8.有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。
（）
9.专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。
（）
10.物业建设单位依法所保留非法定共用部分的物业或配套设施，可以不按照原规划设计的用途和功能使用。
（）
二.在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。
少选.多选.错选均不得分。
每小题1分，共15分）
1. 依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则（）。
A.公平合理
B.方便生活
C.团结互助
D.有利生产
2.（）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。
A.所有物业
B.住宅物业
C.住宅规模较小的
D.前期管理的住宅物业
3.下列哪些情况不属于物业管理法律关系（）。
A.某市物业管理公司因长期亏损而破产
B.业主林某因车祸而死亡
C.某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》的申请
D.某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作为行为
4.物业管理的权利基础来源于（）。
A.委托管理
B.建筑物区分所有权
C.政府的分配
D.居民委员会的授权
5.经过（）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
6.建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（）。
A.住户
B.租户
C.业主
D.物业管理企业
7.业主（）变更通过专有部分的供水.供电.供气.通讯等维持物业正常使用的各种管线。
A.不得随意
B.允许根据自己的需要
C.可以任意
D.能擅自
8.物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（）关系。
A.权利与义务
B.服务与被服务
C.管理与被管理
D.委托与被委托
9.在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（）地位。
A.主导
B.次要
C.服从
D.协助
10.业主大会.业主委员会与物业管理企业的关系是：（）。
A.平等的法律主体关系
B.领导和被领导的关系
C.管理者与被管理者的关系
D.法人与法人的关系
11.弃权或投反对票的业主（）业主大会做出的各项决议。
A.可以不服从也不执行
B.可以服从但不执行
C.应当服从并执行
D.可以选择性服从和执行
12.物业管理企业的资质审批应由当地（）负责。
A.工商部门
B.房地产行政主管部门
C.税务部门
D.物业管理协会
13.在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主.业主大会.业主委员会或物业管理企业的合法权益（）。
A.合同整体无效
B.合同的格式条款有效
C.合同的格式条款无效
D.合同应撤销。
14.（）不属于物业管理安全防范服务的范围
A.业主人身与财产的安全保障
B.治安协防
C.交通秩序管理
D.消防管理
15.建筑物致人损害的民事责任适用于（）的归责原则。
A.违约责任原则
B.过错推定责任原则
C.无过错责任原则
D.公平责任原则
三.多项选择题（每题2分，共10分）
1.我国物业管理法的渊源有宪法.法律.行政法规（）以及国际公约。
A. 地方性法规
B. 行政规章
C. 宗教戒律
D. 司法解释
2.业主大会的职责是：（）。
A. 制定.修改业主公约和业主大会议事规则
B. 选举.更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C. 与物业管理企业签订物业服务合同
D. 决定专项维修资金使用.续筹方案，并监督实施
3.业主委员会委员应当符合下列（）条件。
A. 本物业区域内的业主
B. 热心共益事业.责任心强
C. 经济实力雄厚
D. 具有一定组织能力 E．具备必要工作时间
4.有下列（）情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
A. 物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的
B. 20%以上业主提议的
C. 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的
D. 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况
5.业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（）。
A.占有
B.使用
C.收益 D．处分
D.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任
四.名词解释（每小题3分，共6分）
1.侵权责任
2.物业管理纠纷
五.简答题（每小题8分，共16分）
1.简述物业管理法律关系的主要特征？
2.简述物业管理法律责任特征
六.论述题（本题共20分）
1.试述物业管理纠纷的起因及其防范
2.为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》突出建章立制的重要作用，确立了哪七项物业管理的基本制度？并就其中一项制度进行详细论述。
案例分析题（共23分）
（一）(10分)业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。
张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。
于是，物业管理企业即依据《业主公约》的规定，对业主张某采取了停水停电措施。
三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。
(二) (13分)2001年1月有，某小区与上海ABC物业公司签订物业委托管理合同。
该小区由ABC物业管理公司管理。
2001年8月，上海的江先生入住该小区之后，一直没有缴纳过物业费，当物业管理公司催促他缴纳物业管理费时，江先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业管理公司管理。
江先生拒绝承认物业管理公司与业主委员会签定的委托管理合同为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业管理公司建立任何物业管理关系，经业委会多次出面调解也没有结果，最后物业管理公司把江先生告上了法庭。
问题：
（1）依法有效成立的合同应是平等主体当事人在意思表示一致的前提下成立。
本案的物业管理公司与小区业主委员会签定物业委托管理合同能否对江先生发生法律效力？为什么？
（2）如果该委手管理合同对江先生有法律上的约束力，江先生应该负有哪些义务？。