通过近期对营销工作的梳理，形成以下待完善的营销计划思路，感受及待完善的地方如下：1：对项目周边区域（地理、周边配套项目等）仅停留在浅显认知，后续需实地摸排了解。

2：对周边房产项目沟通互动不够，对市场、价格的变化不能及时掌控，后续要建立周边销售圈子，顺畅沟通。

3：“激励政策”或提成方案原则上青岛差不多，有的折扣让利等权限政策个别在公司层面，下一步了解区域内项目“游戏规则”4：与该区域二手房公司如21世纪、科威的业内人士尚未建立顺畅联系，需尽快互动以拓宽思路。

5：整体区域内人脉圈的建立与互动亟需加强与巩固。

营销计划思路（待完善）大篇幅的宏观市场分析、客户群分析不在此体现，以下旨在对项目概况及推广渠道具体的信息描述。

1：区域城市规划项目所在地是青岛蓝色硅谷中心区。

此区是青岛市委、市政府着眼未来发展，突出发挥青岛在山东半岛蓝色经济区战略核心作用而设立的新区，对于推动山东半岛蓝色经济区建设意义重大。

核心区位于崂山北麓，黄海之滨，鳌山湾畔，自然环境较好。

蓝色硅谷核心区交通便利，靠近青岛流亭国际机场，邻近青威高速和青龙高速。

硅谷区将要打造十余个海洋科研中心，在R1轻轨摩天三五站将建造摩天三五MALL，吃喝玩乐购一体并有酒店、写字楼等设施，并有配套的大学、中学及幼儿园等。

此外，区内将建青岛海洋科学与技术国家实验室、国家深海基地、国家海洋设备质量监督检验中心、国家海洋局第一海洋研究所蓝色硅谷研究院、国土资源部青岛海洋地质研究所、中船重工七二五所青岛海洋装备研究院等，其中“蛟龙号”潜水器停靠在深海基地。

蓝色硅谷区建成后将是周围的新兴经济中心。

2：地理位置：项目紧靠鹤山东路、滨海大道及规划路。

项目西侧的轻轨R1线（即地铁11号线）将于2017年建成通车（项目紧邻规划中的大任河站及摩天三五站），全程仅需40分钟。

临近青龙高速和青威高速，距离流亭国际机场15公里左右，距离青岛港40公里左右。

形成了较为便利的交通网络。

3：周边市政配套设施调查A：教育配套—一体化优质教育幼儿园：山大附属幼儿园小学：山大附属小学、青岛嘉峪关小学分校（将落户温泉镇）中学：山大附属中学、青岛十九中大学：山东大学青岛校区、哈工大、四川大学、天津大学山东大学附属小学及幼儿园项目项目选址东至莱青东路，西至莱青路，北至山大北路，计划总投资1.55亿元，总用地面积约50026平方米，总建筑面积约4.18万平方米。

附属小学办学规模为36班，附属幼儿园办学规模为15班，项目计划于2016年9月竣工验收。

山东大学附属小学及幼儿园由青岛蓝色硅谷核心区投资建设、山东大学运行管理。

山东大学附属中学项目，计划总投资约5亿元，总用地面积约为100000平方米（约160亩），总建筑面积约7.7万平方米，办学规模为初中部36班，高中部48班，项目计划2017年8月竣工验收。

其中，山东大学青岛校区及青岛十九中都于今年9月正式招生办学。

青岛十九中首次对即墨应届毕业生进行招生活动。

------山东大学青岛校区规划用地3000亩，一期工程今年启用之后，可满足10000名学生和2000名教职工学习、生活和教学科研的需求，除了6个学院从济南整体搬迁至青岛外，青岛校区还将新建海洋学院、财富管理学院和德国学院三个学院。

另外还会有包括国家糖工程技术研究中心、环境研究院、蓝色经济区发展研究院等8个科研机构，整建制迁到青岛。

还将建设中央美术学院青岛大学生艺术创业园，创业园定位为中央美院大学生创业基地、中央美院山东考点、中央美院艺术创作基地、中央美院艺术交流中心、国际版画研究中心五大功能。

哈工大青岛科技园主要建设国家重点实验室、国家工程技术研究中心、哈工大青岛科技园国际展示中心（中俄工科大学联盟ASRTU）、国际会议中心、中俄（青岛）科技产业园、哈工大工业技术研究院、阿斯图联合研究生院、国际化国家大学科技园、高校联盟科技区、产业孵化基地、科技创新平台。

四川大学在蓝谷建养老院项目，将在四川大学青岛研究院设立四川大学国家技术转移中心，以养老院为主，海洋制药、海工装备为辅，从长远发展来看，未来四川大学还将设立功臣硕士班、研究生院等。

华中师范大学将再次建设华中师范大学青岛附属学校，旨在打造高质量、高水平教育学校。

还将与吉林大学共建海洋学院、同济大学青岛研究院、天津大学青岛海洋工程研究院等。

B、商业配套—坐拥高尚生活基地毗邻摩天三五MALL，摩天三五MALL拟招商内容包括百货、超市、专业店、品牌店、健身中心、餐饮、电影院线、电玩、KTV、经济型商务酒店等同时青岛丽达购物中心也将落户于此，紧邻山大，主要领域以商业零售、物流配送、餐饮、娱乐等。

紧靠港中旅（青岛）海泉湾度假区，内有国内唯一海洋溴盐温泉，天创大剧院以及国内首家度假区奥特莱斯购物街。

C、医疗配套—拥抱舒适怡然的健康人生在蓝谷区域将周边建设山东省立医院青岛分院，作为青岛北部首家三级甲等医院，将于2017年正式投入使用。

建成后，将成为满足周边地区居民的基本医疗服务和高端医疗服务需求。

蓝色硅谷签约项目中，还将建造美中有爱（青岛）癌症治疗中心，为核心区人才提供癌症检测服务的同时辐射服务于北方地区4：产品定位：A、本项目优势B、区域发展前景诱人C、核心地段价值凸显5：定价原则（参考）项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。

所以，建议本项目开盘采取低开高走的价格策略这种低开高走的方式好处在于：1、使已购买客户信心保障；2、对观望的客户有一定的促进作用；3、很好地引入投资者；4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。

5.2定价建议房地产价格是由地价、工程造价、各种税费、银行利息和销售费用等因素构成。

基本成本价加上开发商的利润构成基本价。

一般市场定价原则须从三个价值取向来考虑：1、市场价值取向：需考虑同片区、同等物业等因素，采用比较的手段来确定。

2、成本价值取向：项目整体成本加利润。

3、消费者心理价值取向：该片区的物业在消费者心理的“功能价格比”。

5.3价格调整方案5.3.1价格定位1、权重因素对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。

2、选择项目（周围项目比较)6：推广主策略高姿态、高品位的社会公关活动引起公众注意的新闻事件营销准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动现场展现将来的期望值，给客户以购买信心公共关系策略与广告宣传推广并举主定位：将产品的投资优势通过广告逐步展现，让投资者坚定信心6.1.1平面广告形式1、报纸广告：新闻性强、时效性明显；2、杂志广告：目标客户针对性强、对项目形象品质树立能较好体现；3、直投广告：地域客户针对性强，时效性明显；4、户外广告牌（指路牌）：对项目形象品质树立能较好体现，指路牌功能性明显。

6.1.2多维广告形式1、电视广告：眼见为实说服力强，费用高频率低；2、广播广告：目标客户针对性强（交通台）、全天套播形式收听频率高强化记忆；3、展览展示：客户群集中针对性强，对项目形象品质树立能较好体现，促销效果好。

6.2媒体组合建议6.2.1媒体投放目标1、广告诉求：扩大认知度，加快销售进度；2、主投目标：以报纸杂志平面媒体为主、广播广告、户外广告牌为辅；3、广告策略：结合软性文章的作用，寻找新闻点供媒体炒作，起到造势效果,提高知名度。

6.2.2媒体投放原则1、最优化的投入与产出，以一个有效的推广形式将信息送达最大量的目标受众群；2、以主流媒体为主其它媒体为辅，按销售进度分阶段进行相应媒体选择和投放力度。

6.3与周围项目强强联手由于项目的特殊性，项目的营销中心将设在港中旅公馆销售中心，沙盘共建。

与周边楼盘共同推销（本项目与其他项目存在差异性），为项目增加卖点，实现品牌化营销，达到一种共赢的状态。

6.4二手房产扩大影响力利用即墨影响力较大的二手房产销售店（21世纪不动产、科威国际不动产、玛雅房屋以及当地自营房地产品牌），扩大影响力，营造“抢手”的氛围。

6.5普通门店在闹市区开展门店，大力宣传，定期组织有意愿者过来看房。

6.6 与超市、酒店相结合在超市、酒店等人群流动性大的地方设展台销售。

经调查，华玺酒店的商务中心展销中心价格在8500/月左右，酒店大厅内价格为5000/月左右。

即墨大润发超市价格在1200/天左右。

相比较而言，超市的人流量更大一些，对项目营销更有利。

6.7 营销活动策略周围的竞争个案对我们的冲击较大，有相当一部分竞争楼盘的产品比较成熟，目标购房群体又很相近；在这种不利的情况下我们会运用我们独特的整体包装策略，对产品进行整合，做到拉升整体售价。

以下为可参考项：6.7.1活动设想1．如何冲出重围，一枝独秀星海湾庄园周围楼盘竞争残酷，同样地段（有的竞争双方仅一路之隔），同样档次（其规模与内部配置相近），同样规划（环境规划无突出差别），同样价格（价格不能形成极具优势的差异）。

如何在众多竞争对手中脱颖而出，成为发展商和广告公司共同的课题。

其解决方式有二：一在物业本身创造与众不同的特点，可与竞争对手明显区别；二在外包装上为物业塑造鲜明的形象，以增强记忆度，与竞争对手相区别。

2．活动宣传效果更佳综合目前房产类信息亦大幅增长。

各广告公司也是竭尽全力将房地产类广告制作得美伦美奂，但因信息过多，受众的注意力分散，硬性广告的效果往往不如一些可使受众直接参与的活动效果更好，因为活动会使人们更为自然和主动的接受信息。

3．确定令人关注的活动主题举办活动不难，各开发商和销售公司也在积极开展这方面的工作。

但问题是如何确立活动主题，使得这个活动能达到自我宣传而受人关注，自我炒作而不惹反感的目的。

这里，关键在于活动主题应该是人们关注的热点话题，而这个热点话题又能与物业自然结合为一体，使人们在不自觉中接受产品信息。

4．更高一筹的活动主题比较而言，主要是物业与热点的巧妙而紧密的结合，同时实施不露痕迹的炒作，并且可通过炒作将发展商的社会责任感、新知本家的文化意识、对打造精品物业的使命感等宣传重点自然而然地传播给受众。

另外，活动自始至终有目的地围绕着物业自身进行，决不游离于产品之外浪费精力。

6.7.2活动预期达到的效果通过活动最终的结果，使潜在消费者认识到开发商在物业本身倾注了巨大精力、物力与财力，从而加强对星海湾庄园自身高品质的信心与认同，以达到促进销售的目的。

7.1 总体预算（定价后）7.2项目规模及开发进度项目建筑面积29880平方米。

7.3销售策略根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP 安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。

通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。