用户类型
家庭结构
经济务实 经济务实
家庭特征
对价格比较敏感，购房时一项重要投资，为了给后 备留下一份家产，是未来生活的保障
特定需求 质量好，物业费便宜
产品类型 低价格+生活便利
社会新锐 望子成龙
青年之家
25-34岁青年，尝试独立生活，享受生活和个人空间， 喜欢体育旅游等休闲生活
小户型，方便出游和进行娱乐活动
◎介助老人 Devicehelping Aged People
由于身体功能衰退 与体能减弱,生活行为需 要依赖体外辅助设施,如 安全扶手、拐杖、轮椅、 生姜设备或缓坡梯段等 机械辅助设施帮助的老 年人.
◎适老化住宅
从由谁提供养老资 源的角度来看,家庭养老 是相对与社会养老来说 的,家庭养老是指由家庭 成员提供养老资源的养 老方式和养老制度,是代 际之间经济转移,以家庭 为载体,自然实现保障功 能,自然完成保障过程, 家庭养老促进代表交流, 给予老人精神归属感.。
青年持家 小太阳
后小太阳
或无子女的服气，有一定的积蓄和经济基础，注重 社交娱乐
家理由幼儿或读小学的孩子，家庭收入较丰
已经读中学的孩子，家庭收入较丰，更注重生活环 境和生活舒适
户型好，品质高
对教育配套与交通有较高要求，兼顾视野 和生活
希望孩子有更好的生活、学习条件，对教 育配套设施、交通有较高要求
交通+休闲配套 产品品质+休闲配套
综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社 区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区 管理相分离的经营模式。
养老地产
的概念与 特征
养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下,由 房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年 人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满 足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎 基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以 下几类:老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老 院、托老所等.
要齐全
多层居多
养老地 产经营
模式
第一类 单体的养老机构
第二类 养老服务嵌入式的住宅小区
第三类 综合型的养老社区
概念：专门的养 老院或者老年公 寓，不属于房地 产开发项目，由 专业的养老机构 负责运营。
经营模式：
大部分为公 办民营，采 取出租或会 员制形式
概念：属于房地产 开发项目，无专业 养老运营机构提供 服务。项目中养老 服务主要是为老年 人提供一个活动的 场所，从精神层面 关怀老年人。项目 中设置的老年人活 动场所一般规模不 大。
教育+生活便利 生活便利性+教育
三代孩子 自理老人
家里同时有老人和小孩，注重家庭生活氛围，享受 天伦之乐，经济基础殷实
高收入，社会认同的成功人士，要体现社会地位
空巢家庭，或者是有老人同住的家庭，关心老年生 活的幸福晚年家庭
注重教育与医疗、社区环境，喜欢举家出 教育+医疗+环境+生活便
游
利
与社会地位相当的人住一起，物业管理良 产品品质+社会标签+私
养老地产的运营模式 与说明
------- 以全生命周期为线，营建适 宜全龄段客户群体混合居住的大型成 长型活力社区。
目录
© 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。截至2014年底 ，我国60岁及以上老年人口已达2.12亿人，占全国总人口的15.5% 。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿 ；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个 老年人。
普通住宅, 适老化公 寓,养老公 约,介护型 老人公寓, 普通社区
配套及养
老设施配 套
常规物业 服务+社区 养老服务+ 机构养老 服务
持有+销售
混合布局, 使老人与 年轻人能 共享环境 和配套
普通社区配 套及养老设 施配套和集 约设置,提高 配套设施的 使用效率和 有效服务半 径,增加老人 与年轻人的 互动
© 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事，同 时养老型地产也成了诸多开发商争抢的商机。
据官方发布的统计资料显示，现阶段，中国60岁以上老年 人口已接近两亿，约占全国总人口的七分之一，而且这个比例会在今 后几年中快速增长。同时，我国人均GDP也将快速达至3000美元，此 时的居民消费能量会逐渐释放，务必促使老年产业市场潜力的进一步 扩大。在我国快速进入老龄化社会大背景下，受庞大产业规模的引诱， 众多房地产企业和保险机构空前关注养老地产的发展。比如万科、保 利等大规模企业都将养老地产纳入下一步开发战略中，中国人寿、中 国平安等国内大型保险公司都把投资养老地产作为战略规划的一部份； 而另一面的情况是，部份涉足养老地产的开发商，由于受养老地产政 策不明朗及赢利模式阻畅等因素左右，最后只得停留在观望中。那么， 中国现有的养老居住特点是什么？养老开发现状又是如何？
◎养老公寓（老年公寓）
为老年人提供以住居为核 心内容，兼具餐饮、清洁卫生、 文化娱乐和医疗保健等服务内 容的养老建筑服务设施。
◎老年护理院（老年养 护院）
为失能老人提供生 活照料、医疗、保健、 康复、护理和临终关怀 等服务，满足失能老人 生活照料、保健康复和 精神慰藉等基本要求的 专业性服务的养老机构
院的规模控制在必要的范 围内,否则容易造成资源浪 费.
以老人医护
中心为核心
,功能区配 套完善.
养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一 种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活.
理念先进
以休养为主的预防 性需求
以医疗和护理相结合 的长期看护需求
以休养和护理相结合 的支持性需求
以及以医疗为主的精 细护理需求
发的性质决定了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土 地性质非常重要，有险资的则希望与政府协议拿地，比如用工业用 地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。此外， 用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过 协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。基于 这样的一种社会背景下，万科、保利等巨头地产公司的谨慎不是毫 无道理的。首先是养老地产的政策尚不明确，按照目前通常做法， 老年福利院由民政部门主管，那么房地产公司如何与政府部门合作， 必须有明确的政策指导；其次，养老地产有一定的社会福利性质， 需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠，才 能促进开发商进军的积极性。愿望国家和地方政府、银行机构能对 养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并给予鼓励、实行 反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，全力来支持养老社区建 设。
能的老年人提供专门服务，重点实现
生活照料、康复护理、紧急救援。鼓
中国现有 的养老居 住特点。
在中国传统居住千年文化“孝义”思想沉
淀影响下，十分重视家庭团聚观念，习惯
于三代同堂的生活方式，大部份老年人更
愿意与子女共居住或邻近子女居住，以尽 享天伦之乐。因而，中国约有85%的老人 仍首选居家养老，其次约有7%的老人才
是愿意入住养老院。国家和地方政府出台
了基本养老保障政策，确立了以家庭养老
特征:与一般的商业抵偿相比,养老地产具备以下特 点: 1是在选址方面,要综合考虑交通、居住环境、生态 条件等各方面因素; 2是对于住宅的规划设计要求高,如要求无障碍设计、 要有紧急呼叫系统等; 3是对于配套设施及服务要求更高,对于老年人而言, 能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求.这 就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、 各方利益关系复杂.
中国现有
的养老地
产开发现 状。
目前，商业养老地产主要的产品形态包括：保 险资金推出的升级版的养老机构，如养老院， 把养老地产视做商业地产项目长期经营；也有 开发商推出的养老地产项目，其在项目开发过 程中针对老人居住的住宅采取配建的方式，有 些则是针对老人群体的产品；打出了全项目的 养老地产牌。不管哪一种产品形式，可持续发 展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所 关注的。因而，国内开发商在养老地产的盈利 模式方面也多种形式并存：“长期持有”、 “出售”和“出售与持有相结合”。 对于大型
为基础、以社区养老为依托、以机构养老 为补充的主调，并提出构建“9073”的 养老格局（即：90%通过家庭照顾实现养 老，7%通过社区照顾养老，3%入住养老
机构集中养老）。
商业养老 地产业期 待政策支
持。
养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老
龄科学研究院的专家们曾表示，养老地产一般的年投资回报率不过 10%。建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在 交通方便、环境较好地段找到这样的一块土地实非容易之事。况且， 由于招 拍 挂 土地成本太高，通过正当途径拿地很难。如何拿地开
设置医护中心,并建 设养老社区,包含医疗、
护理、养老、休养等不 同功能的建筑结构组合,
以护士站或护理站为服 务区.辐射服务功能设 施建筑.
保证良好的 自然环境, 规模不宜过
大
成熟的老年 社区有几点
优势
养老地产内环境非常优
美,,距离中心城市较近,一 般在10公里左右.面积一般 在10公顷(150亩)左右.项 目具有一定规模,但规模也 不宜过大,并把老年专科医
◎家庭居家养老
从由谁提供养老资 源的角度来看,家庭养老 是相对与社会养老来说 的,家庭养老是指由家庭 成员提供养老资源的养 老方式和养老制度,是代 际之间经济转移,以家庭 为载体,自然实现保障功 能,自然完成保障过程,家 庭养老促进代表交流,给 予老人精神归属感.。
◎机构养老服务
老年养护机构主要为失能、半失
养老服务 家庭伦理
全龄社区
居住 教育 颐养 健康 生活服务 社交休闲
普通住宅+适老化住宅
幼儿园+中小学 养老公寓+养护院 社区养老配套+机构养老配套 体育会所+健康会所+户外活动设施