土地增值税培训土地增值税培训首先，欢迎各位同仁和纳税人来到县地税局组织的房地产税收交流培训会议的现场。

土地增值税涉及当前社会敏感的房地产领域，政策性强，计算复杂，清算难度大。

掌握土地增值税相关税收政策，特别是掌握土地增值税扣除项目是做好土地增值税清算工作的关键所在，而房地产开发成本是计算土地增值税扣除项目的最关键的项目。

今天，主要和大家交流的就是土地增值税相关政策规定和土地增值税清算工作涉及的房地产开发成本。

交流培训分以下二个部分：一、土地增值税相关政策规定二、房地产企业开发成本核算及重点关注的问题土地增值税培训第一部分土地增值税相关政策规定一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

二、征税范围（一）土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。

按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。

国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。

集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。

标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。

2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

（出租）标准之三：转让房地产是否取得收入。

土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。

2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。

（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

土地增值税培训三、税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：例：某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。

A.30%B.40%C.50%D.60%四、应税收入与扣除项目计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：土地增值税培训（一）应税收入纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

（二）确定增值额的扣除项目1.对于新建房地产转让，可扣除：(1)取得土地使用权所支付的金额，包括：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

(2)房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费：包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建土地增值税培训筑安装工程费。

基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

举例说明：地价款2800万元S地=*****O 总支出×按项目×已售部分一期：S地=120XX年O 二期：↓ ↓S建=*****O（出售*****O）S地S建成本项目：①“三通一平”400万元②建造费7200万元（一期）扣除：①地价=2800×120XX年÷*****×*****÷*****=700万元（一期）②成本：400×120XX年÷*****×*****÷*****＋7200×*****÷*****=6100万元（3）房地产开发费用――期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

一是纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内这里的利息注意两点：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

②不包括加息、罚息。

二是纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内（4）与转让房地产有关的税金房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）非房地产开发企业：扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）。

（5）财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%2.对于存量房地产转让，可扣除：(1)房屋及建筑物的评估价格。

旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(3)转让环节缴纳的税金。

举例说明：某国有企业20XX年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元，取得销售不动产发票。

20XX年5月，该企业将办公楼转让，取得收入*****万元，签订产权转移书据。

办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。

A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元土地增值税培训转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝120XX年×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（*****－8000）×5%（1+7%+3%）+*****×0.05%＝115（万元）。

增值额＝转让收入-扣除项目金额=*****－8400－115＝1485（万元）举例说明：某市工业企业20XX 年转让一块土地使用权，取得收入560万元。

年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元；要求：计算该企业20XX年应缴纳土地增值税。

转让土地使用权的土地增值额＝560-420-6-（560-420）×5%×（1+7%+3%）＝560-433.7＝126.3（万元）增值率＝126.3÷433.7×100%＝29.12%应缴纳土地增值税＝126.3×30%＝37.89（万元）五、应纳税额的计算（一）增值额（计税依据）土地增值额＝转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（4）旧房及房地产的转让。

所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

这种评估价格亦须经当地税务机关确认。

（二）应纳税额计算应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数举例说明：20XX年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比土地增值税培训例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。

该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。

A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；计算土地增值额＝*****－7010＝6990（万元）；计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。

六、税收优惠主要讲一下：建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。

七、征收管理（一）申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内（二）房地产开发企业土地增值税清算1.土地增值税清算的概念：是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关材料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。