土地增值税清算鉴证培训提纲一. 背景94年开征06开始重视先只预征不清算深圳开征05.11.1后销售收入（以签订销售合同即税款所属期确认）清算土地所得税（尾盘清算）大规模清算今年开始土地增值税清算鉴证业务是继企业所得税汇算清缴鉴证业务后第二个专项业务总局132号文《土地增值税清算鉴证业务准则》第三条对税所不设门槛（方向）报告税局可采信。

信任。

望起作用。

但抽查，三年不得从事此业务。

二．土地增值税清算1.土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物等的单位和个人，取得的收入（经济利益，实物）减除规定扣除金额后的增值部分征收的税。

（纳税人、征税范围土地建物、课税对象增值额、计税依据土地增值额）2.土地增值税清算：国税发[2009]91号《土地增值税清算管理规程》：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

3.土地增值税计算：（收入-扣除项目）X适用税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4.主要参考文件：深地税发[2009]24号《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2009]91号《土地增值税清算管理规程》国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》财法字(2005)6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财税字(1995)48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》国税发[2007]132号《土地增值税清算鉴证业务准则》(含约定书.鉴证报告.审核事项说明格式)《土地增值税鉴证业务准则指南》(含鉴证说明编写要求、工作底稿)国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》5.培训重点：政策中不明确的问题三．清算单位总局06年187号文：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

1.房地产项目立项，深圳以发改局《固定资产投资项目投资许可证》载明的项目，即为土增税清算单位。

2.如清算跨度时间长，如华侨城的波托菲诺开发分6期，可由开发商据开发进度，选择会计核算相对独立的分期计划，主动权交企业。

（如1、2期工程混合开发，可1、2期一起清算；第3期较独立，第3期为单位清算。

3.项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

地税09年24号《征管工作规程》第3章第9条：对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。

即如不要免税，可合并计算；如要免税，帐户又分得开，可分别核算。

一般企业成本帐分得开。

四.清算条件深地税发24号文：土地增值税的清算条件税所要关注：2.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(1).房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2).整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3).直接转让土地使用权的。

(4).申请注销税务登记但未办理土地增值税清算总局3条.与总局不同，深圳直接清算无预缴。

第(2)、(3)点，签订转让合同90日内就要申报，有确切时间点。

第(1)点，清算没罚款、滞纳金，因清算点不确定。

3.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1).已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2).取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3).经税局评估发现问题认为需要办理土地增值税清算的；(4).省税务机关规定的其他情况。

第(2)点，以项目最后一个许可证满3年为准。

五．清算主体有的地方是税局，有的是纳税人（北京），深圳是纳税人。

由纳税人填清算申报表，对申报的真实性、准确性、完整性负责。

企业单方面行为。

如税所出鉴证报告，是企业与税所共同行为，共同承担法律责任，比税局清算主体责任大。

工作底稿会抽查。

要重视。

上市公司土增税清算，经会所审计报告可起鉴证作用。

六．土地增值税中收入的确定收入定义与房地产企业所得税基本相同，但原则有些不同，不如房地产企业所得税全。

1.土地增值税中收入确定的3要点：a．国有土地使用权；b.使用权转让；c.取得了经济利益（收入）。

要同时具备。

如定金（没收或退还）、退房的违约金，不作计算土增税的收入，只作计营业税收入。

合同签订、收入实现，才可确认收入。

1合同，2发票。

对价格偏低（关联交易、阴阳合同）可评估定价，法律赋予此权力。

但深圳很少采用此办法。

对非直接销售的房地产收入的确定，与企业所得税一样。

地税24号文：17、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

七．扣除项目的确定难点。

政策不全面。

要学187号文、91号清算管理规程、132号《土地增值税清算鉴证业务准则》。

扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

(五）国家规定的其他扣除项目。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

房地产开发费用，是指有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。

其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

扣除项目扣除原则：扣除事项真实发生；扣除金额实际支付；扣除凭证合法有效。

3原则缺一不可。

否则不予扣除。

它与房地产企业所得税扣除不同：所得税扣除可预估预提，但土增税不可预估预提。

唯一例外：拆迁补偿费：现金补偿给个人，不涉及营税、个税，没发票，要有拆迁办文件、名册、。

手续繁琐。

合法有效凭证，不只指发票，也可国土、财政部门收据。

工程结算在我国是现实问题：有凭证没付款、或付了款拿不到凭证。

扣除项目中的税金，凭税票。

187号文：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

各地一般将项目分几个档次高中低住宅写字楼定工程造价。

深圳未实施，还是按实际发生扣除。

公共配套设施，是关注问题。

停车场、物管处。

处理的3原则：1.建成后属业主所有，不计收入，成本可扣除。

停车场可按此原则。

是否公共配套设施、产权，查看销售转让合同，不能看宣传资料。

停车场计不计成本扣除，对土增税影响大。

2.移交政府，同2。

3.有偿转让，计收入，成本可扣除。

按总面积还是按可售面积分摊成本？初步意见按可售面积分摊（公共配套设施面积不算）。

关于地下停车场。

国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第27条（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

第33条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

土增税不能参照它。

所得税判断公共配套设施标准，是4条：1.开发项目内发生的2.独立的3.非营利性的4.产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。

装修费。

可作开发成本。

提维修基金、预提费用、预留损失，所得税可扣除，土增税不可扣除。

多个项目的共同成本分摊。

3个原则：土地成本按占地面积分摊（企业愿意。

总局2个方法：建面、占地面）；开发成本按可售面积分摊；借款利息按资金占用量比例分摊（总局规定是94年利率不得高于金融同行率。

我们准备放宽。

）利息掌握几点：1.不管是银行还是非金融机构，不一定商行，只要是可从事贷款业务的机构，视同合法贷款。

利率，只要有凭证，都认可。

总机构统借统还借入，据内部文件、资料证明，可确定利息扣除，不一定写借款单位名称。

地下钱庄不行。

商行浮动利率都可确认。

加计扣除20%。

以前只要开发都可加计扣除。

准则中，第三十八条国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如"三通一平"等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。