外部风险指 标
产业政策变化 由于国家或地方政 定性 是/否
金融政策变化 府有关不动产投资 定性 是/否
政策风险 财政政策变化 的产业政策、金融 定性 是/否
土地政策变化 政策、财政政策、 定性 是/否
税收政策变化 土地政策、税收政 定性 是/否
规划风险
城市规划布局调 由于城市规划调
整
整，包括规划指标
定性
低于AA级的国内信用评级、合法有效 的信用保证、资产抵押等信用增级安
排。（《保险资金投资不动产暂行管
理办法》）
保险资金投资债权类 不动产金融产品的， 应当对债务人的财务 能力、偿债能力、担 保的充分性和可靠性 进行全面评估，确保 债务人无重大违规违 法行为和不良信用记 录，应当确保债权担 保真实、充分、有效
不动产投资环 境
大于15%说明这个城市 的房地产投资出现了 过热的倾向
本指标反映了房地产 投资与国民经济整体 发展的协调程度，也 可以作为房地产泡沫 的指示指标
本指标主要反映了房 地产价格增长是否与 经济发展速度相适应 。该指标的警戒线定 为2，超过2时说明房 地产业存在泡沫现象
供需匹配情况 空置率
定性 是/否
公司监事严格按照
《公司法》、和《
公司章程》的规
监事会/监事作用
定，遵守诚信原 则，认真履行监督
职责，有效维护股
东、本公司及员工
的利益。
定性 是/否
公司治理、 内控和合规 性风险指标
内部控制 监督与纠正
内部监督检查，通
过纪检监察、内部
审计、合规检查等 定性 根据金额大小和性质严重程度
发现违纪违规问题
现金流预测准确 率
大额委托资金（委 托资金的5%）的增 加或减少能够提前 预知并通知的天数
定量 5天
资金运用岗位充 实率
实际岗位人数占监 管要求并满足公司 业务要求的岗位人 员数量占比重
定量 小于50%
当比重小于50%时，应 该重视人员充实率。
资金运用制度完 善程度
是否满足公司内控 需求并能够起到很 好的收益促进作用 和风险防范作用
定性 。保险资金投资的不动产，应当权属
清晰、无权属争议，相应权证齐全合
法有效。（《保险资金投资不动产暂 行管理办法》）
应当对标的物和产权 进行尽职调查，就其 产权的完整性、限制 性、产权证取得的及 时性等形成调查报告 和法律意见书
人保投控
不动产投资 流动性风险
投资者在需要卖出 所投资的不动产 时，面临的变现困 难和不能在适当或 期望的价格上变现 的风险。
定量
比值越大说明当年销售情况越好，需 求越旺盛。
供求情况
商品房施工面积/竣 工面积比值
定量
3.5±0.5倍
可做定性分析，但较 难做出定量的判断
若比值小于3.0倍，会 出现供应短缺，大于 4.0倍，未来供应量将 会放大
外部风险指 标
价格情况
房价收入比=总房价 /居民家庭年收入
定量
6-10之间
商业地产的租售比= 房屋售价/月租赁价 定量 1：300-1：200之间 格
写字楼的空置率一般保持在5%-15%为 空置率过高或过低既
定量
宜，成熟商业物业的空置率一般保持 表示市场的过冷过 在10%以内，新建商品住宅一般应保持 热，未来将引发房地
在10-15%为宜
产市场的价格波动
货币供给情况
货币供给量增长率
定量
应等于经济增长率加上预期（或计 划）物价上涨率
房地产金融 风险 房地产贷款情况
题的通知》保监发〔2005〕14号）
直接、间接投资不 动产的余额
投资单一不动产项 不动产投资额度 目的余额
投资单一不动产金 融产品的余额
产权风险 不动产投资
因不动产产权不清 晰、完备、法律手 续不全等给投资者 带来的风险和影响
不得超过该公司总资产的一定比例。 定量 具体比例参照《保险资金投资不动产
暂行管理办法》的有关规定。
当债券信用评级被降 级时，应该重视该债 券的信用风险。
当投资违反监管部门 规定时，应该重视该 投资的监管风险。
总体性指标
资金运用收益率 总体性指标
资金运用收益率反 映了一定期间内公 司委托资金投资的 收益情况。
定量 下跌幅度累计超过0.5%
当资金运用收益率下 跌幅度累计超过0.5% 时，应重视资金运用 的风险。
定性
是否依法签订法律文件、是否履行法 律规定的程序、是否依法纳税
债券信用评级
由市场公认的评级 机构做出下调信用 定性 是否被降级 等级的评级报告
资金运用集中度
已委托的资金/（账
面的现金及现金等 价物+已委托的资
定量 95%
金）
违反监管部门规 定
违反保监会等监管 部门关于保险资金 投资的有关规定。
定性 是否违反监管部门的规定
保险机构投资者投 资同一家上市公司 流通股的成本余额
不得超过本公司可投资股票资产的5%
定量
（《关于保险机构投资者股票投资有 关问题的通知》保监发〔2005〕14
号）
保险机构投资者投 投资流通股数量 资同一上市公司流
通股的数量
不得超过该上市公司流通股本的10%，
定量
并不得超过上市公司总股本的5%（《 关于保险机构投资者股票投资有关问
定量 变动幅度超过1%/月
表明债券市场近期波 动较大，应与受托人 沟通市场风险，相机 决策。
资本市场环境
中债总指数（全 价指数-总值）
中债总指数是由中 央国债登记结算公 司发布的债券指数 。全价指数：是以 债券全价计算的指 数值，债券付息后 利息不再计入指数 之中。
定量 变动幅度超过1%/月
表明债券市场近期波 动较大，应与受托人 沟通市场风险，相机 决策。
》保监发〔2009〕43号 ）
债权计划投资
同一集团的保险公 司，投资具有关联 关系专业管理机构 发行的单一债权投 资计划的份额
合计不超过该投资计划发行额的60%
定量
（《关于保险资金投资基础设施债权 投资计划的通知》保监发〔2009〕43
号）
资金运用风 险指标
股票投资
股票投资额度 投资流通股额度
传统保险产品按成本价格计算，不得
房地产贷款余额/商 业银行全部贷款余 定量 应保持在适当比例 额
房地产贷款增长率/ 贷款总额增长率
定量
应保持在适当比例
房地产信贷政策 定性
货币供给增长过快， 会推高房价，引发泡 沫
该指标用来衡量房地 产业对银行资金的依 赖程度。如果依赖度 过高，应提高警惕， 严防由此引发的金融 危机。
在房地产市场快速发 展时，银行资金会大 量投入到房地产，其 贷款的增长速度会高 于贷款总额的增长速 度
财务风险指 标
流动性
流动比率
流动资产/流动负债 定量 74%
现金到期债务比 经营现金流量净额
率指标
与到期债务之比
定量 0
资产负债 预算指标
资产负债率
负债总额/资产总额 定量 60%
资产负债持有期 缺口 预算完成率 预算偏差率
定量 无
定量 定量
投资净利率 （ROI）
项目建成后正常年
一般开发类项目要求ROI不低于15%，
增长速度
房地产开发投资额/ 全社会固定资产投 定量 15%-30%之间 资额
房地产投资占GDP的 比重
定量
10%-15%之间
房地产开发投资额 增长率/GDP增长率
定量 1.5-2之间
房价增长率/GDP增 长率
定量 小于等于2
随着我国产业结构的 调整和房地产市场的 繁荣，该指标逐年上 升，但是总体应控制 在30%的合理范围内
风险预警指标（试行）
第一层次 指标
第二层次指 标
第三层次指标
指标定义或描述
指标 性质
指标值或区间 （是/否/数值/区间）
沪深300指数是由上
海证券交易所和深
圳证券交易所联合
沪深300指数下跌 幅度
编制的指数，从上 海和深圳证券市场 中选取300只A股作
定量 下跌幅度单日超过1%或当期超过3%
为样本，其中沪市
有179只，深市121
只。
评价与建议
指标监测对 象
表明股票市场近期下 跌压力较大，应与受 托人沟通市场风险， 相机决策。
资本市场 中债综合指数 （全价指数-总 值）
中债综合指数是由 中央国债登记结算 公司发布的债券指 数。样本债券范围 除美元债、资产支 持债和部分在交易 所发行上市的债券 以外，其他所有债 券，包括固定债和 浮动债，含权债和 不含权债均纳入计 算。中债综合指数 可以作为最具一般 性的业绩比较基准 。全价指数：是以 债券全价计算的指 数值，债券付息后 利息不再计入指数 之中。
不得超过该公司可直接投资不动产额
定量
度的一定比例。具体比例参照《保险 资金投资不动产暂行管理办法》的有
关规定。
不得超过该公司可投资不动产金融产
定量
品额度的一定比例。具体比例参照《 保险资金投资不动产暂行管理办法》
的有关规定。
保险资金可投资已批准开发设立的项
目、已取得预售许可证可转让的项目
以及取得产权证或者他项权证的项目
城区功能调整 、用途､容积率､建
是/否 定性 是/否
城市交通变化 筑覆盖率､建筑限高
是/否
项目所在城市三 将目标城市三年内
年内GDP总量和增 GDP总量和增速、人
宏观经济指 速
标
人均GDP水平
均GDP和增速、人均 可支配收入和增速
定量
无
人均可支配收入 等经济指标进行纵
水平
向比较，衡量该城
商品房销售面积/竣 工面积