现金流预测准确 率
大额委托资金（委 托资金的5%）的增 加或减少能够提前 预知并通知的天数
定量 5天
资金运用岗位充 实率
实际岗位人数占监 管要求并满足公司 业务要求的岗位人 员数量占比重
定量 小于50%
当比重小于50%时，应 该重视人员充实率。
资金运用制度完 善程度
是否满足公司内控 需求并能够起到很 好的收益促进作用 和风险防范作用
有179只，深市121
只。
评价与建议
指标监测对 象
表明股票市场近期下 跌压力较大，应与受 托人沟通市场风险， 相机决策。
资本市场 中债综合指数 （全价指数-总 值）
中债综合指数是由 中央国债登记结算 公司发布的债券指 数。样本债券范围 除美元债、资产支 持债和部分在交易 所发行上市的债券 以外，其他所有债 券，包括固定债和 浮动债，含权债和 不含权债均纳入计 算。中债综合指数 可以作为最具一般 性的业绩比较基准 。全价指数：是以 债券全价计算的指 数值，债券付息后 利息不再计入指数 之中。
写字楼的空置率一般保持在5%-15%为 空置率过高置率一般保持 表示市场的过冷过 在10%以内，新建商品住宅一般应保持 热，未来将引发房地
在10-15%为宜
产市场的价格波动
货币供给情况
货币供给量增长率
定量
应等于经济增长率加上预期（或计 划）物价上涨率
房地产金融 风险 房地产贷款情况
当债券信用评级被降 级时，应该重视该债 券的信用风险。
当投资违反监管部门 规定时，应该重视该 投资的监管风险。
总体性指标
资金运用收益率 总体性指标
资金运用收益率反 映了一定期间内公 司委托资金投资的 收益情况。
定量 下跌幅度累计超过0.5%
当资金运用收益率下 跌幅度累计超过0.5% 时，应重视资金运用 的风险。
项目息税前利润与 当期应付利息的比 率
贷款期内项目还款 现金流量与贷款本 息总额的比率
项目年毛租金收入 与总投资额的比率
定量 应大于等于2
定量 应大于1，且越高越好。
定量
一线城市不低于6%，二线城市不低于 7%
利息保障倍数越高， 说明利息偿付的保证 度越大，偿债风险越 小
当这一比率小于1时， 表示项目可用于还本 付息的资金不足以偿 付贷款本息，偿债风 险大
公司治理架构
严格按照《公司法 》和《公司章程》 的规定组织设立公 司股东（大）会、 定性 是/否 董事会、监事会/监 事和公司经营管理 层。
公司治理
公司治理 董事会运作
董事会严格遵守《 公司法》、《公司 章程》和《董事会 议事规则》等有关 规定，依法规范运 作并履行职责；董 事会会议的召开、 议事和表决均符合 法定程序和法律法 规要求。
定量 变动幅度超过1%/月
表明债券市场近期波 动较大，应与受托人 沟通市场风险，相机 决策。
资本市场环境
中债总指数（全 价指数-总值）
中债总指数是由中 央国债登记结算公 司发布的债券指数 。全价指数：是以 债券全价计算的指 数值，债券付息后 利息不再计入指数 之中。
定量 变动幅度超过1%/月
表明债券市场近期波 动较大，应与受托人 沟通市场风险，相机 决策。
。
可借鉴保监会对保险
公司分类监管监测指
标 违法违规指数=监测
期内公司被依法追
究刑事责任次数×
0.25+监测期内公司
受到行政处罚次数
×0.25+监测期内公
司受到10万元以上
罚款处罚次数×
0.175+监测期内公
司受到10万元以下
罚款处罚次数× 0.125+监测期内公 司受到警告次数×
定量
分三个层次：0-0.2，0.2-0.4，0.4以 上
超过本公司上年末总资产扣除投资连
保险机构投资者股 票投资的余额
定量
结保险产品资产和万能保险产品资产 后的5%（《关于保险机构投资者股票
投资有关问题的通知》保监发〔2005
〕14号）
保险机构投资者投 资流通股本低于1亿 股上市公司的成本 余额
定量
不得超过本公司可投资股票资产（含 投资连结、万能寿险产品，下同）的 20%（《关于保险机构投资者股票投资 有关问题的通知》保监发〔2005〕14 号）
不得超过该公司可直接投资不动产额
定量
度的一定比例。具体比例参照《保险 资金投资不动产暂行管理办法》的有
关规定。
不得超过该公司可投资不动产金融产
定量
品额度的一定比例。具体比例参照《 保险资金投资不动产暂行管理办法》
的有关规定。
保险资金可投资已批准开发设立的项
目、已取得预售许可证可转让的项目
以及取得产权证或者他项权证的项目
份的净利润与项目 定量 对于经营性物业一般不考察该指标，
总投资的比率
而侧重考察EBITDA率
内部收益率 （IRR）
利息保障倍数
不动产投资 偿债覆盖率 毛租金收益率
项目在整个计算期 内各年净现金流量 现值累计等于零时 的折现率
定量 经营性项目IRR不低于7%
反映项目所占用资金 的盈利率，体现项目 对初始投资的偿还能 力或项目最大能承担 的资金成本
定性 。保险资金投资的不动产，应当权属
清晰、无权属争议，相应权证齐全合
法有效。（《保险资金投资不动产暂 行管理办法》）
应当对标的物和产权 进行尽职调查，就其 产权的完整性、限制 性、产权证取得的及 时性等形成调查报告 和法律意见书
人保投控
不动产投资 流动性风险
投资者在需要卖出 所投资的不动产 时，面临的变现困 难和不能在适当或 期望的价格上变现 的风险。
增长速度
房地产开发投资额/ 全社会固定资产投 定量 15%-30%之间 资额
房地产投资占GDP的 比重
定量
10%-15%之间
房地产开发投资额 增长率/GDP增长率
定量 1.5-2之间
房价增长率/GDP增 长率
定量 小于等于2
随着我国产业结构的 调整和房地产市场的 繁荣，该指标逐年上 升，但是总体应控制 在30%的合理范围内
风险预警指标（试行）
第一层次 指标
第二层次指 标
第三层次指标
指标定义或描述
指标 性质
指标值或区间 （是/否/数值/区间）
沪深300指数是由上
海证券交易所和深
圳证券交易所联合
沪深300指数下跌 幅度
编制的指数，从上 海和深圳证券市场 中选取300只A股作
定量 下跌幅度单日超过1%或当期超过3%
为样本，其中沪市
0.075+监测期内公
司受到没收违法所
得、没收非法财物
、责令改正、责令
转回财产处罚次数
×0.05+监测期内受
到通报批评次数×
0.05+监测期内受到
监管意见书或监管
谈话次数×0.025
合规性指标
存续资产经营管 理依法合规
由于存续资产权属 情况复杂，派出机 构不具备经营主体 资格等原因，存续 资产经营管理过程 中存在主体、程序 等方面的合规风险
外部风险指 标
产业政策变化 由于国家或地方政 定性 是/否
金融政策变化 府有关不动产投资 定性 是/否
政策风险 财政政策变化 的产业政策、金融 定性 是/否
土地政策变化 政策、财政政策、 定性 是/否
税收政策变化 土地政策、税收政 定性 是/否
规划风险
城市规划布局调 由于城市规划调
整
整，包括规划指标
不动产投资环 境
大于15%说明这个城市 的房地产投资出现了 过热的倾向
本指标反映了房地产 投资与国民经济整体 发展的协调程度，也 可以作为房地产泡沫 的指示指标
本指标主要反映了房 地产价格增长是否与 经济发展速度相适应 。该指标的警戒线定 为2，超过2时说明房 地产业存在泡沫现象
供需匹配情况 空置率
保险机构投资者投 资同一家上市公司 流通股的成本余额
不得超过本公司可投资股票资产的5%
定量
（《关于保险机构投资者股票投资有 关问题的通知》保监发〔2005〕14
号）
保险机构投资者投 投资流通股数量 资同一上市公司流
通股的数量
不得超过该上市公司流通股本的10%，
定量
并不得超过上市公司总股本的5%（《 关于保险机构投资者股票投资有关问
》保监发〔2009〕43号 ）
债权计划投资
同一集团的保险公 司，投资具有关联 关系专业管理机构 发行的单一债权投 资计划的份额
合计不超过该投资计划发行额的60%
定量
（《关于保险资金投资基础设施债权 投资计划的通知》保监发〔2009〕43
号）
资金运用风 险指标
股票投资
股票投资额度 投资流通股额度
传统保险产品按成本价格计算，不得
定量
比值越大说明当年销售情况越好，需 求越旺盛。
供求情况
商品房施工面积/竣 工面积比值
定量
3.5±0.5倍
可做定性分析，但较 难做出定量的判断
若比值小于3.0倍，会 出现供应短缺，大于 4.0倍，未来供应量将 会放大
外部风险指 标
价格情况
房价收入比=总房价 /居民家庭年收入
定量
6-10之间
商业地产的租售比= 房屋售价/月租赁价 定量 1：300-1：200之间 格
定性
是否依法签订法律文件、是否履行法 律规定的程序、是否依法纳税
债券信用评级
由市场公认的评级 机构做出下调信用 定性 是否被降级 等级的评级报告
资金运用集中度
已委托的资金/（账
面的现金及现金等 价物+已委托的资
定量 95%
金）
违反监管部门规 定