各级政府是调控的主体，目的在于合理配置土地资源，合理 分配土地利益。
（四）城市土地市场特点
交易实体的非移动性 在城市土地市场上交易的是土地的产权，交易的实质是实现 土地使用权的转移，而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有 根本区别。 区域性 城市土地市场是一个地方性市场，受各地经济环境影响较大。 垄断性 流通方式的多样性 土地供给弹性小 土地作为稀缺资源，自然供给无弹性，经济供给有较小的弹性， 土地价格主要受需求影响。
（二）城市土地市场管理的内容
1、城市土地市场的宏观管理：国家从社会经济发展的总
体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对土地市场 进行干预。主要包括城市土地市场的供需管理和城市土地市 场的价格管理。
2、城市土地市场的微观管理：国家通过法律手段和行政 手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行 管理。
服市场机制在利益关系上的的局限性和短期性行为，为市场机制
发挥经济功能提供必要的前提。
二、 城市土地市场管理概述
（一）城市土地市场管理的必要性
1、土地市场本身的特性 ①土地市场是一类典型的不完全市场 ②土地市场是一类地区性市场 ③土地市场是产权市场 ④土地供给弹性小 2、城市土地市场运行中出现的问题 ①土地开发和供给存在盲目性 ②土地收益分配不合理 ③城市土地资源配置不合理
（五）城市土地市场运行机制
市场机制 在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本 的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心 是竞争机制。 宏观调控机制 市场也存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机 制的不足。 二者的联系： 一方面，宏观调控的措施必须以市场为依据； 另一方面，宏观调控为市场导航，规定市场的发展方向，克
公司、土地需求者之间进行的，其供需平衡在一级市场和二级市场上共有 存在四种供需关系情形。
一级市场 土地所有者 S1h
二级市场
土地开发公司
D1h和S2h
土地需求者
D2h
S1h = D1h ：代表土地所有者与开发公司 之间的一级市场供需平衡
S2h = D2h：代表开发公司与土地需求者 之间的二级市场的供需平衡
完善阶段
（三）城市土地市场的结构体系
市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城 市土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构。
1、城市土地市场类型结构
城市各类用地市场 ——由城市土地的用途多样性决定，包括住宅用地市场、商 业用地市场、工业用地市场等类型。 由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间 存在激烈的竞争，通过城市土地区位选择最佳用途的竞争， 形成城市土地各类用地市场之间的关系。
城市土地产权市场
是反映人与人之间关系的土地产权市场，但在市场上只有 产权的交易，没有土地实体的空间移动。
我国土地市场上交易的产权，仅限土地使用权，因我国 城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以， 我国的土地市场实质上是土地使用权市场。
2、城市土地市场层次结构
城市土地一级市场 ——城市土地所有者将土地 使用权在一定期限内让与城市土 地使用者 城市土地二级市场 ——城市土地一级市场的土
7.2 城市土地市场供需调控与管理
一、 城市土地市场供需平衡模型和调控机制
1、城市土地市场供需平衡的涵义
P P P D S D S
D
S
L
L市土地供需运动的趋势
----从非均衡趋向与均衡，是一种动态的平衡。
2、城市土地供需平衡模型
我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发
土地管理学内容体系
地籍管理 土地权属管理 土地管理学内容 土地利用管理 城市土地市场管理
第七章 城市土地市场管理
城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控与管理 内容提要 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理
7.1 城市土地市场管理概述
一、 概念 （一）土地市场和城市土地市场 1、土地市场 狭义的土地市场，指以土地作为交易对象进行交易的场所。 广义的土地市场，指土地这种特殊商品在流通过程中发生 的经济关系的总和。 我国土地市场包括城市土地市场和农村土地市场。
土地使用者
土地使用者
土地使用者
…
土地使用者
土地使用者
二 级 市 场
从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的 “总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此，
城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。
3、城市土地市场组织结构
城市土地市场主体组织 土地市场主体是土地市场的动能要素，土地市场的存在依赖 于土地市场主体的活动，土地市场主体是形成土地供需的关键。 市场主体要求具有产权独立、自主进行市场决策和追求自身 最大经济利益三个规定性内涵。 城市土地市场中介组织 由于城市土地的位置固定性、异质性、产权关系的复杂性和 市场信息的不完全性，需要中介组织保障土地市场的有序运行。 城市土地市场调控组织
3、城市土地市场供需平衡调控机制
供需状况 S1h ＞D1h 表现和措施
土地闲置，耕地减少，农业发展受到影响；稳定S1h，刺激D1h
土地紧缺，环境恶化，导致二级市场城市用房紧张；只能调节 稳定S1h，避免由D1h引起D2h短缺
S1h ＜D1h
S2h ＞D2h S2h ＞D2h
商品房大量空置；控制S2h，刺激D2h 有一级市场供不应求引起的，采取前述措施；由房价偏低导致， 则需刺激S2h，抑制D2h
地使用权受让者将剩余年期的土
地使用权让予其他土地使用者 特征：竞争性市场 反映各土地使用者之间的关系 交易方式：转让、转租、抵押、 入股
特征：垄断性市场
反映土地所有者和土地使用者 之间的关系
交易方式：出让、出租、入股
我国城市土地二级市场结构示意图
土地所有者 （各级政府）
一 级 市 场 土地使用者
（二）
我国城市土地市场的形成与发展
1979年 前，无 偿划拨 土地的 用地制 度
19791987年， 合资企业 有偿使用 建设土地
1988年 《土地 管理 法》， 土地有 偿使用
1990年 建立土地 有偿出让、 转让制度
1999年《城 市房地产管 理法》，完 善了土地市 场
用地制度改革，萌芽阶段
形成阶段