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进程、新城镇的发展及商业档次提升起到驱动力的
作用。
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源动力： 生活品质提升的源动力 新中心发展的引爆点
城市综合体特征分析
土地使用均衡性
1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群； 2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；
空间连续性
1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； 2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； 3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系
一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，还会带动整个周
区域和城市价值
边土地、建筑价值和价格的大幅提高，包括一个城市价值和知名度的 提升 。
城市综合体开发条件
不是任何地方都能采用HOPSCA 地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合 地产项目。HOPSCA 的形成必需符合以下条件：
区位要求
1960年代后半期开始，以外国人与较富裕的日本人为对象的迪斯科舞厅开始在六本木开业，吸 引不少外国人、艺能人与传媒工作者在此消遣。1980年代后期，泡沫经济高峰时期，迪斯科数目 有数十家之多，但其后经济泡沫爆破，部分迪斯科结业。近年来，由于特种行业的聚集，六本木 一带的治安亦逐渐变坏。
2003年，大型再开发复合都市地带六本木新城完成，让六本木呈现新的面貌，演变成为办公 室及高级消费场所林立的地区。2007年年初，国立新美术馆和东京中城相继于六本木完工启用， 使六本木跃升成为东京重要的中心商务区之一。
HOPSCA典型案例——东京六本木
• 东京六本木新城是东京著名的购物中心和 旅游中心，自2003年4月25日开业以来， 目前已经成为外地游客去东京必到的城市 综合设施 • 该项目是日本国内最大的由民间力量为主 体实施的城市综合再开发项目。占地面积 约11.5 万m2 ，建筑面积约为75.91万m2, 开发历时17年
城市综合体定义模式
HOTEL 酒店
将商业、酒店、商务、居住、出行、文化娱
乐、休息集合为一体的多功能复合型并相互
OFFICE 办公室
APARTMENT 公寓 HOPSCA 豪布斯卡 CLUB 商务文化 SHOPPING 购物
作用互为价值链的高度集约式复合建筑群。
PARK 公园
1、保证一定体量，便于布局各种功能形态 2、保证稳定常态人流，设置一定住宅体 3、统一开发，集群发展；保障一致标准。
• 此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各 国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺 术关联企业，六本木已经成为国际性的信 息前沿
HOPSCA典型案例——东京六本木
东京六本木区位与交通
• 六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商 务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻 布、广尾的高档住宅区 • 六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过 • 可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位
• A：六本木山的主入口，和地铁 六本木车站和地下通道相连，由 地铁入口和好莱坞美容广场组成
C街区
B街区
D街区
A街区
• B：中央区域为地上54层的森大 厦，是六本木山的标志，其顶层 是作为文化核心的森艺术中心。 B区作为商业、文化、信息中心 一并设置了旅馆、榉树坂综合体、 朝日电视等 • C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的 元麻布安静的住宅区相协调 • D：六本木山入口大厦等，由店 铺、办公、住宅构成
• 活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分 享受购物和美景
HOPSCA典型案例——东京六本木
六本木商业设施（2）
西街—— • 镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻 璃顶和玻璃大墙围合而成 • 高度22～25m，面积约1900m2的4层共享空间 中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷 • 在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体 交叉流线，形成丰富的活动空间
整体统一性
功能复合性
位于城市交通网络 发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密 的城市主要交通网 络和信息网络
高楼林立的景象，城 市的标志；人口密度 大，昼夜人口、工作 日与周末人口，功能 不同而形成互补
建筑风格统一，各
个单体建筑相互配
合、影响和联系； 与外部空间整体环 境统一、协调
实现完整的工作、生 活配套运营体系，各 功能之间联系紧密， 互为补充，缺一不可

冬天到了，周边的树叶开 始飘落，六本木新城精心 选择的鲜花依旧开放，让 严冬里的人们看到春天的 希望
HOPSCA典型案例——东京六本木
六本木经营管理模式
开业前预热成功
• 在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且 森株式会社开放六本木新城这一事件，在整个周末，就 是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体的 主要版面
六本木的轨道交通
2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的
地方就近停车 • 六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车
免费 十二个停车点分布 六本木在东京的位置
HOPSCA典型案例——东京六本木
东京六本木的规划设计
• 美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计
• 捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地， 商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求 • 六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连， 随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间
接待参观考察团
• 六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提 前预约，六本木新城管理公司负责带领参观商 业设施，讲解开发过程
HOPSCA典型案例——东京六本木
总结：六本木设计关键词——艺术无处不在
六本木新城整体规划塑造了良好的艺术文化与休憩设施， 是六本木新城生活圈的一个拆求重点。并且在全区建设过程 中就充分考虑设置了公共艺术作品和景观休憩设施。整个地 区内的人行道和公共场所中总共设置有8件公共艺术作品和 11件装置艺术街道家具。这些配合整体开放空间的景观系统 规划，成为六本木新城街道景观构成的重要元素。漫步在六 本木新城里，随处可见由艺术村上隆绘制的、以可爱外星人 （Roku—Poku Seijin）为主题的图画，村上隆因此把六本 木新城比作一方现实世界之外的乐土，这里时时充满了天真 无邪的欢笑与无限创意。如樱花坂公园（又称机器人园）， 玲珑可爱的机器人随处可见，是一处儿童喜爱的游戏场所。 良好的艺术文化与休憩设施，是六本木新城生活圈的一 个拆求重点，也是一种象征。因此，这里除了令人研究为之 一亮的各种高消费名品店、美食餐厅和高级住宅之外，还以 艺术文化为另一经营主题，并在其中注入了乐园般的梦想与 童趣，营造出了既时尚又充满亲和力与人情味的独特的生活 氛围。
• “东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影 节。2004年除了和往年一样有涩谷会场之外，六本木 新城成为主要会场。邀请名人前来，包括日本皇室成员 来访，制造轰动事件
电影节宣传海报
与旅游业合作
• 六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。 利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行 • 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200 多万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中 国口味的餐馆也较多
森大厦 森 大 厦 主 入 口
好莱坞美容广场
• 好莱坞美容广场：综合体的地上部分分成地 铁出入口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广 场以美容专科学校、公司办公为主体
HOPSCA典型案例——东京六本木
六本木空中花园 • 六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了 稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了可参与性，为大城市带 来清新的田园景观
聊聊HOPSCA
——城市综合体
城市综合体定义模式
HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、 购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体 HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT
高可达性
高密度，集约性
城市综合体多重价值
具备五重的价值空间：
销售价值
可销售住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期
现金
酒店、购物中心等持有商业持续经营收入和租金 的回报
随着城市化进程加快，尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组 合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；
经营价值
资产价值
资本价值
价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道 乘数的变现，最大值，终极价值。
从建筑物业形态来看，又将城市综合体称作“豪布斯卡”。
城市综合体特征分析
高可达性
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高密度，集约性 整体统一性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射性 升值价值
整体特征概括：
集聚九大功能特征，是综合性各类建筑群集聚，是 一个高端的造城发展模式，涵盖了城市发展所需要 的各种要素和功能。 能够成为新城区发展的商业中心，为中小的城市化
内外部联系完整性
内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合； 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模
巨大的社会效应 /升值潜力
因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力
亚洲目前最成功的旧城改造典范
Tokyo Roppongi
HOPSCA典型案例——东京六本木
开发背景与历史——旧城区再次开发的经典之作