4%-5% 停滞
5%-8% 稳定发展
大于8% 高速发展
0-800US$ 启动期
人均GDP与房地产发展关系
800-4,000US$ 快速发展期
4000-8,000US$ 平稳发展期
8,000-20,000US＄ 减缓发展期
常熟市社会消费品零售总额以每年15%左右上涨，居民 消费性支出占可支配收入比重大
社会消费品零售额
增长率
25000 20000 15000 10000
5000 0
15037 10301
17203 11692
19308 14439
2004
2005
2006
人均可支配收入 人均消费性支出
➢ 这个指标反映通过各种商品流通渠道向居民和 社会集团供应的生活消费品来满足他们的生活 需要，是研究人民生活、社会消费品购买力、
2001 2002 2003 2004 2005 2006
总GDP
增长率
100000 80000 60000 40000 20000 0
35.0%
30.1%
77075 30.0%
29181173.65%202204.65%800
64931 54314
18.6% 19.5%
25.0%
18.72%0.0% 15.0%
项目区域特征
区域内主要以住宅开发为主，目前没有商业氛围，新建成的 住宅小区很多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大， 辐射面广
常熟 三个 专业 市场
地块解析
明日星洲
锦绣苑 金山苑
西侧地块
镇政府大楼
东侧地块
东区铂宫
禧徕乐
项目参数
西侧地块
东侧地块
用地面积：30272平方米 容积率≤1.8 建筑密度≤50% 绿地率≥20% 建筑形式：多层建筑 东南角设置集散广场≥2500平方 60车位/万平米，地面停车位≥总停 车位的20%
——极大促进商业发展
200 180 160
17.0% 176.7127.01%8.0% 151.041266.5% 16.0%
140
15.1%129.6787
120
110.821832.6% 97.5386
14.0%
100 84.752112.0%
12.0%
80
60
10.0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
常熟市产业结构以第二产业为主，其中以轻工制造业为 支柱，但第三产业消费性行业提升明显
常熟市产业分布比例
100%
50%
0%
2002
2003
2004
2005
2006
第一产业 第二产业 第三产业
第二产业产值
25000000 20000000 15000000 10000000 5000000
0
2004
2005
常熟商业规划
常熟市商业发展规划——两心三带
两心：古城核心 新城中心
三带：
虞山---尚湖
旅游渡假休闲商业带
10.0%
5.0%
0.0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
人均GDP
增长率
■常熟市大量外来从商人
群，人口不计在市区人口 内，但经济税收计入常熟市 地税部门，从而大量提高了 常熟市的人均GDP；
■正常本地人口的人均GDP
应该处于4000-8000US＄；
小于4% 萎缩
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
货币流通等问题的重要指标。
➢ 常熟市以每年15%左右的年增长率上涨，表示 常熟市居民的消费水平大幅度的提高，商业发 展进入快速期
➢ 04、05、06年常熟人均消费性支出 占人均可支配收入比例，分别为： 68.51%、69.97%、74.79% 表明常熟市的居民消费能力逐渐提 升，占支配比重大，商业发展潜力 巨大
宏观经济 消费市场 产业结构
➢常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高 速平稳发展期
➢社会零售消费品总额每年以15%以上增长，且人均消费性 支出占可支配收入的比例不断增加，突破70%
➢第二产业轻工制造业为全市支柱产业，第三产业潜力巨大， 消费性行业年增长率30%~60%
报告思路
１、城市宏观经济背景 ２、项目区域地块特征 ３、城市商业地产规划 ４、城市商业地产现状 ５、客户定位及客户访谈分析 ６、客户目标 ７、项目核心问题分析 ８、项目物业发展建议
用地面积：42487平方米 容积率≤2.2 建筑密度≤50% 绿地率≥20% 建筑形式：多层为主，局部可设点式 高层，限高60米 西南角设置集散广场≥3000平方 60车位/万平米，地面停车位≥总停 车位的20%
项目总建筑面积将近14万平米 具备成为市级商业中心的潜质 跨越昆承片区服务功能，辐射全市，形成三足鼎立
常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入 高速平稳发展期
亿
1000
35.0%
800
30.1%
809.28 30.0%
678.78 565.1625.0%Fra bibliotek600
20.54%75
400 30317.53%65
19.0% 20.1% 19.22%0.0% 15.0%
10.0%
200
5.0%
0
0.0%
2006
制造业 能源供应业 建筑业
消费性第三产业 住宿餐饮业
2004年 2005年 增长率
69801 103799 48.71%
居民服务及其他服务业
78639 130147 65.50%
文娱业
30015 38692 28.91%
批发零售业
1524205 1758406 15.37%
常熟市宏观总结—发展态势迅速，为房地产、商业物业 发展奠定了良好的平台
世联对项目的理解——项目界定
总GDP、人均GDP上涨迅速 消费能力不断提升的三线城市 全国百强县（市）排名第六的城市 城市人口迁移，未来成熟区域 跨越昆承片区辐射全市，形成三足鼎立
报告思路
１、城市宏观经济背景 ２、项目区域地块特征 ３、城市商业地产规划 ４、城市商业地产现状 ５、客户定位及客户访谈分析 ６、客户目标 ７、项目核心问题分析 ８、项目物业发展建议
谨呈：常熟鸿泰置业有限公司
常熟鸿泰商业项目 项目定位及物业发展建议
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报告思路
１、城市宏观经济背景 ２、项目区域地块特征 ３、城市商业地产规划 ４、城市商业地产现状 ５、客户定位及客户访谈分析 ６、客户目标 ７、项目核心问题分析 ８、项目物业发展建议