农村宅基地调查及相关问题研究摘要:农村宅基地关系到广大农民群众的切身利益,从一定角度来说,农村宅基地既是农民的生活资料又是农民的生产资料,具有特殊的地位和重要性。
本文基于笔者从事农村宅基地调查的相关工作经验,以笔者参与的海南某村农村宅基地调查为研究背景,探讨了宅基地调查中出现的问题,给出了一定的对策建议,全文是笔者长期工作实践基础上的理论升华,相信对从事相关工作的同行有所裨益。
关键词:农村宅基地调查农村宅基地关系到广大农民群众的切身利益,从一定角度来说,农村宅基地既是农民的生活资料又是农民的生产资料,具有特殊的地位和重要性。
但是当前我国农村宅基地使用制度不甚完善,对农村宅基地使用管理上存在缺陷,致使农村宅基地使用混乱,“一户多宅”、“空心村”现象普遍存在。
党的十七届三中全会召开以来,对农村宅基地制度改革更加受到关注。
广大学者对农村宅基地的研究也一直作为农村研究的重点之一,对农村宅基地的流转、有偿使用等问题的讨论也没有停止过。
大多数研究都是基于一个区域,从宏观角度进行论述。
大林村是海南省的一个普通村,在宅基地使用中具有区域代表性,本文就以海南省大林村为典型,对该村的宅基地使用情况进行全面系统的调查分析,对当前农村宅基地管理中普遍存在的问题如“一户多宅”、“宅基地有偿使用”、“宅基地流转”等现象进行阐述,对这些现象产生的原因进行分析,并提出几点对策建议。
1 大林村基本情况美兰区灵山镇大林村委会位于灵山镇东北部,距海文高速公路3公里处,南有美兰国际机场,北枕琼洲海峡,东毗邻桂林洋经济开发区,西有江东新市区。
全村有19个自然,21个经济社,547户人家,2750人,台港澳同胞25人。
耕地5400亩,其中水旱田面积2100亩,坡园地3300亩。
近几年来,该村种植各种花卉面积500多亩,品种200多个,产品已销往国内外市场。
以公司+农户+技术的发展模式带动我村40多户农民种植热带兰花面积20多亩。
同时大力发展养鸡业和农机业,养鸡从原来的几家发展到现在的40多家,年出栏肉鸡从原来的几万只发展到50多万只,2006年养鸡业突破纯收入100万元大关。
拥有农业机械总动力2234.32kW,机割化水平95%,机耕化水平85%,成为海口市农业机械化示范村和海口市农机安全示范村。
村级集体经济收入21500元,2005年人均纯收入3078元,2006年人均纯收入3374元,全村参加合作医疗率达到95%以上。
全村完成18个自然村改水工程,尚未完成改水工程1个自然村,村村通电,电视覆盖率50%。
在贯彻执行国家及省市有关宅基地使用政策的情况下,按照该村的实际情况,在严格保护耕地的情况下进行使用管理,特别是在宅基地的申请审批方面可以值得借鉴,但是在实际的使用过程中也存在一些问题。
2 宅基地使用现状2.1 农村宅基地没有“身份证明”农村建设用地使用权证书是农村宅基地合法使用的有效凭证,但是在对美兰区大林村委会的调查中发现,该村所有的宅基地除十几户外,其他均未颁发过农村建设用地使用权证书。
这个问题不仅仅出现在本村,周围几个村庄如大昌村委会、红丰村委会、林昌村委会等也没有对宅基地发放农村建设用地使用权证书。
2.2 “一户多宅”现象突出大林村共有547户农户,共有宅基地1093处,平均每户占有宅基地2处。
其中有173户拥有2处宅基地,占全村的31.6％;有15户拥有3处宅基地,占全村的2.74％;有374户拥有1处宅基地,占全村的68.4％。
2.3 宅基地集中统一审批并逐步实施有偿使用制本村在宅基地的申请审批方面一向实行集中统一审批,并逐步实施有偿使用制。
由于该村以前为小集镇,因发展的需要,该村于20世纪80年代末90年代初在旧的集镇旁边划出来一片地,并按新村规划审批宅基地,至2010年共审批宅基地230多处,每处宅基地为800～1500元不等,对符合申请条件的村民采用抓阄的形式进行分配。
2.4 农村宅基地流转现象普遍存在据不完全统计,该村近几年间共发生宅基地流转58起,大部分为本村成员之间的流转,也有外村人来买地建房。
农村宅基地交易价格均由双方商定,在统计农村宅基地流转案例中发现,农村宅基地交易价格不仅仅是地上建筑物及构筑物的价值,还包含有宅基地使用权的价格。
随着农村经济的发展,农村宅基地使用权的价格越来越高,而且宅基地使用权价格也因使用目的及有关宅基地使用政策不同等原因而差异很大。
案例1:村民赵某甲有2个儿子,只有一处宅基地,一直以来村内实行不增加宅基地政策,所以赵某甲于1990年以1200元购买一处宅基地(原宅基地主人因儿子户口迁入城里);案例2:1996年赵某甲因家人生病住院急需用钱,而将宅基地以4500元转让给本村于某(于某为10岁的儿子预备宅基地);案例3:在以后的几年内赵某甲外出做生意而富裕了,又于1999年以5000元的价格购买本村村民的一处宅基地,为其另一个儿子准备宅基地(原宅基地主人购买了靠近村主干道的一处宅基地)。
3 原因分析3.1 农村宅基地登记发证工作滞后农村建设用地使用权证书是保护农民宅基地合法权益的有效保障,是处理农民关于宅基地纠纷的法律凭证。
当前,我国很多农村地区没有进行宅基地初始登记发证工作,致使农村宅基地使用混乱,也是导致农村宅基地“一户多宅”、“滥占、超占”现象形成的重要原因。
在大林村的调查中发现有2户村民没有合法的宅基地,一户是因做生意急需资金而将宅基地转让出去,在别的村庄内临时租赁住房进行摩托车销售,但是户口、承包地仍保留在村内;另一户是在承包的花卉园内建起住房而将村内宅基地转让出去。
由于没有进行宅基地初始登记发证工作,对私下的宅基地流转更没有进行变更登记,使他们非法使用宅基地的现实隐藏起来,表面上显得合理化、合法化。
特别是有很多的闲置集体土地,由于没有进行发证,有的人想把集体土地卖下来种花、养鸡等,但是由于没有集体土地受用者,村集体也不敢将土地进行买卖,造成想买的买不成、想卖的也卖不了,这样下来,对农村经济的发展是一个很大的制约。
3.2 旧有风俗观念促使宅基地违法滥用农村地区思想文化相对落后,长期的旧有风俗观念一直在农村比较“流行”,主要有:(1)“娶妻建房”观念,在农村只要有儿子,就要为儿子盖房娶妻,所以在儿子10多岁,甚至几岁时就要为儿子规划好宅基地,以备后用;(2)“落叶归根”观念,虽然因升学、入伍、做生意等原因在城里就业并有住房,但是他们的宅基地依然保留,以备若干年退休回家再用;(3)“继承财产”观念,在农村父母去世后,其子女理所当然的像其他财产一样继承宅基地的使用权。
这些是导致农村“一户多宅”、“空闲宅基地”的主要原因;(4)由于受传统观念的影响,祖宗留下的房屋子孙后代要世代保留,即使盖新房也不能盖在祖宗屋的地上。
这也是导致农村“一户多宅”的一个原因。
3.3 对宅基地的法律宣传及执法监察力度不到位各级政府、国土部门每年都进行土地法律法规宣传,但是由于时间上比较集中,范围上比较集中,内容上比较单一,忽略了持久宣传,忽略了广大农村群众。
现在广大农民群众对农村宅基地的法律法规了解甚少,加上执法监察不到位,使他们对一些乱占、滥占现象认识模糊不清,加上农村长期遗留的风俗观念,使一些违法乱纪现象更加普遍。
虽然各地在农村宅基地的实施办法中对这些问题都有相应的规定,但由于宣传不到位,管理不到位,监督检查不到位,执法不到位等原因,使这些问题不但没有减少,反而愈演愈烈。
4 对策建议4.1 逐步实施农村宅基地有偿使用制当前,我国农村宅基地均实行“一户一宅”制,由村集体经济组织将宅基地无偿地提供给农民。
但是无偿使用的宅基地制度否认了宅基地的商品资本价值,是造成宅基地得不到合理、有效、集约利用的根本原因,户均宅基地面积严重超标,一户多宅、空心村等现象在农村普遍存在。
如果宅基地实行有偿使用,可以实现以下优点。
(1)宅基地有偿使用符合马克思主义地租价格理论和需求理论,随着农村各项基础设施的完善,宅基地的资本价值显得越来越重要,使宅基地价格的形成成为必然。
农民生活水平的提高对宅基地的要求也逐步提高,它们追求交通方便,各项基础设施完善的区位,势必使这些区位的宅基地需求增加,导致宅基地价格差异的存在。
(2)宅基地的有偿使用可以有效抑制宅基地滥占、宅基地面积超标问题。
对宅基地的有偿使用分为两种:第一种对初次申请的宅基地实行公开竞标方式,一次付清宅基地使用费;第二种对滥占、超占的宅基地尽量拆除,无法拆除的按照超占、滥占面积按一定定额每年收取宅基地使用费。
(3)实行宅基地有偿使用可以为村集体筹集公共资金。
实施农村宅基地有偿使用可以为村集体筹集公共资金,为村基础设施的建设及维护提供资金支持。
4.2 完善农村宅基地流转机制在2008年9月中改院组织的百名专家关于农村土地改革问卷调查统计:在农民宅基地面临的主要问题方面,不清晰的土地权利期限、对转让的过度限制的认同度都超过50％;67％的专家认为法律应该取消对农民宅基地转让的种种限制。
为了保护农民宅基地的合法权益,应该尽快建立完善农村宅基地流转机制。
首先应该在相关的法律法规方面取消对宅基地流转的种种限制,对农村宅基地流转出台详细的法律规则;其次建立合理的农村宅基地价格评估方法,完善农村宅基地价格评估的技术规程。
当前农村宅基地流转绝大数为私下流转,由交易双方商定价格,随意性较大,对价格的形成没有科学合理的依据,建议可以参照现行的国有土地使用权价格评估中的市场比较法、成本逼近法进行宅基地使用权价格评估。
4.3 及时办理农村宅基地登记发证工作当前很多村干部利用农村宅基地管理过程中的漏洞,随意审批宅基地,为自己牟利,致使农村宅基地使用混乱,由于没有进行登记发证工作,管理者很难掌握农村的宅基地使用情况,对宅基地的利用方向等无法做出正确的判断。
对农村宅基地进行依法登记发证工作,可以清楚的反映农村宅基地的使用情况,可以有效抑制滥占、滥用宅基地现象,是进行农村宅基地有效管理的前提条件,为制定农村宅基地政策提供依据。
4.4 加大对农村宅基地使用的法律宣传及执法监察力农村广大群众对当前的宅基地使用政策不了解也是导致违法使用宅基地的重要原因,由于没有宅基地相关法律知识,很多村民一直认为农村宅基地是私有财产,对宅基地的使用、处置完全是个人行为,与村集体经济组织没有关系。
所以在今后的管理过程中,必须加大对农村宅基地的法律法规的宣传力度,加大对农村宅基地使用的监督检查力度,完善对农村宅基地使用的制度建设。
参考文献[1] 刘利.集体所有制下的宅基地使用权研究[J].科技资讯,2007(13).[2] 卢向虎,秦富.试论我国农村宅基地产权的特征和法律定位[J].科技创新导报,2007(6).。