讨论的问题
• 在房地产开发企业主要依赖银行债务融 资的情况下，管理层应该采用什么样的 营运资金政策保持良好的整体财务流动 性？
谢谢大家！
营运能力分析
应收账款周转率
看出保利地产应收账款周转率整体较高，但是2012——2014成一个下 降趋势，说明企业资产流动性强，短期偿债能力也强，和2012年度报告 所报出的综合指标一致，且发现，这里所算的应收账款不包括应收票据。 同时，也有一些因素会影响应收账款周转率和周转天数的计算。保利地 产作为房地产市场，在产品销售过程中大量使用分期付款的方式。而且， 最近房地产市场相对前几年下降幅度较大，因此，年末销售量大增或年 末销售量大幅度下降。这些因素都会对应收账款周转率或周转天数造成 很大的影响。所以，应将企业的应收账款周转率、周转天数与企业前期 指标、与行业平均水平和其他类似企业相比较，才能分析、判断企业该 指标的水平。反映出保利强有力的实施能力和抗风险能力。
保利地产财务分析报告
组员:潘磊，赵兰兰，宋宇，李梦琴，陈 星宇
例总结
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组内讨论
保利公司简介
保利房地产(集团)股份有限公司是一家主要经营高端精品住宅开发,城 市地标性商用物业的公司.公司是国家一级房地产开发资质企业.截至2010 年,公司连续五年蝉联"国有房地产企业品牌价值TOP10"榜首;再度蝉联沪 深房地产上市公司综合实力TOP10;荣获中国证券报"2009年度上市公司 金牛奖"、理财周报"2010中国主板上市公司最佳董事会",并在中国资本市 场成立二十周年庆典上,荣获上海证券交易所评选的"2010年度上市公司信 息披露提名奖"."亲情和院"物业服务品牌在全国106个社区得到广泛认可。 2008年至2011年，存货占总资产的比例均在65%以上，年平均增长 率为56.93%，存货增长迅速，导致存货周转率却逐年递减，暴力地产高 速的增长给公司带来很大的现金流压力，经营活动产生的现金流量连续4 年为负值，同时，资产负债率持续走高，面临较大的偿债压力。 保利地产管理层面临的权衡与决策问题是，如何在实施竞争优势战 略、实现快速增长的同时，保持营运资金的良好周转效率，实现相对稳 定的财务流动性?
保利地产营运资金和收入的结构
• 营运资金的管理是企业财务流动性管理的核心，保利地产的 营运资金规模在迅速扩张的情形下，结构呈现以下特点： • （1）流动资产占总资产的比例很高，均达到96%上； • （2）保利地产存货的增长率高于主营业务收入的复合增长 率，存货扩张过于迅速； • （3）保利地产的应付项目一直明显超过应收项目； • 保利地产的收入结构： • 保利地产近几年来实施多元化的战略，以住宅和商业地产互 为补充。面对市场的调控，公司大力推进商业地产，虽然商 业地产的经营能给房地产开发商带来稳定的租金收益，但商 业地产需要的资金量大，回收期更长，如果不能权衡商业地 产和住宅之间的比例，那对公司营运资金也会产生巨大的压 力。
流动资产周转率
流动资产周转率是分析流动资产周转情况的一个综合指标。流动资产 周转快，会相对节约流动资产，相当于扩大了企业资产投入，增强了 企业盈利能力；反之，若周转速度慢，为维持正常经营，企业必须不 断投入更多的资源，以满足流动资产周转需要，导致资金使用效率低， 也降低了企业盈利能力。2012——2014年度内，保利地产的流动资产 周转率上升趋势较大，处于有利地位，可见，公司在房地产市场有所 下降的大背景下，能很好地控制自己的流动资产变现能力，实现稳步 上升，具有良好的管理措施与营运能力。
在企业实现高成长的背后，管理层应该如何 权衡土地储备对实现竞争优势与对营运资金 管理效率关系？
• 截止2011年年底，全国共有125家房地产开发上市公司，大 规模的囤货是的房地产公司营运资金具有如下特点： • （1）存货占流动资产比率高 • （2）存货的 周转率低，资金占用周转率较长，以致短期借 款与商业信用融资对流动资产的融资不足，必须补充额外的 长期资金。 • （3）存货的存量有持续增长的势头 • 保利地产的资产负债率和经营活动产生的现金流相对于主 要竞争对手的几家房地产公司来说，处于最低位置，为了 囤积土地，公司营运资金增长加快，公司大量举债，付出 的利息成本逐年增多。若不消化巨量库存，来获得更多资 金，资金链的压力就会变得越来越重。
存货资金的沉淀
• 保利地产存货占比高，土地储备量大，这种高比例的存货沉 淀需要管理层权衡的两个方面影响 • （1）存货长期占用资金，占用水平高于行业平均水平，导 致存货周转下降，使得公司财务流动性变差，也带来资金的 机会成本损失 • （2）土地存货是未来增长的资源储备。在房地产开发企业 市场利好的预期下，土地储备成为未来实现增长、提高市场 份额、增加盈利的必要条件。
营运资金的融资保障
• 存货作为主要的流动资产是实现未来营业收入的重要资源储 备而支持存货资金来源的一部分 是债务融资，随着房地产 行业银行信贷门槛的提高，高比例存货资金的沉淀对保利地 产的融资政策给企业带来了那些问题？保利地产现有的融 资政策是什么？银行借款是否给公司带来偿债压力？ • （1）保利地产的所有者权益融资不足，需要用长期负债和 短期负债进行补充融资，而靠商业性融资是远远不够的，需 要银行借款进行融资； • （2）银行贷款给公司带来的偿债压力，公司偿还借款的能 力不断减弱； • （3）银行贷款使得公司的利息成本加重；
存货周转率
由近三年数据，整体存货周转率保持在一个较低，且相对稳定的水平，在企业 的流动资产中，通常存货所占的比重较大，企业存货的流动性如何，将直接影 响企业的流动比率。一般而言，企业存货的周转速度越快，存货的资金占用水 平就越低，流动性就越强，存货的变现速度越快。所以，提高存货周转率可以 提高企业的变现能力。保利地产的存货变现较好，可见房地产市场盈利能力依 然处于有利地位，虽然，房地产市场近几年来有所低迷，但是，由于政府和中 国市场的特殊性，房地产的影响应该不会超乎预期的低，其存货控制得到了比 较好的成效，但还有待于继续提高。因为这两年市场的环境和国家政策比较严 峻，而这从侧面上反映出了保利比较重视供货与销货的关系，从而灵活应对了 市场的变化。而且，作为房地产行业，在分析存货时，应同时注意到它的土地 储备量，当它的存货占土地储备量的比例较大时，整体水平较好。
固定资产周转率
总资产周转率
可以看出，保利地产整体三年水平保持在0.3左右，较低但是 稳定，也许是近年受到市场与国家宏观调控的影响，虽不再是 飞速上涨的房地产市场，但是整体还在盈利期间，说明其运行 还算良好，销售业绩良好。
案例总结
• 保利地产存在着资金周转效率低。主要依赖债务融资，融资成 本较高，换代现金流压力大的问题。但这些问题在房地产行业 快速发展、盈利状况好的情形下得到有效缓解，而在政府监管 政策紧缩与信贷政策紧缩时，依靠大规模债务融资与预收账款 商业信用融资难以支撑大规模储备土地的资金占用成本和现金 流平衡的压力。 • 保利地产高速增长性的背后营运资金问题表现在以下几方面： • (1)营运资金的运营效率逐年下降； • (2)有息债务偿还的现金流压力大； • (3) 基于竞争优势导向的权衡决策；