土地登记代理制度土地登记代理的定义：土地登记代理是指土地登记代理机构和人员，受土地权利人的委托，为土地权利人申请办理土地登记、领取土地证书，从事与土地登记相关的土地权属指届、资料查询、验收宗地测量成果等工作；广义讲还包括：代理土地权利的取得或交易手续的办理及鉴证、相关税费交纳、土地政策咨询、土地使用权抵押等。

为什么要建立土地登记代理人职业资格制度？土地登记代理是社会主义市场经济发展的产物，是在我国实践基础上建立起来的一项制度。

1、土地登记代理制是市场经济发展的必然结果。

随着社会主义市场经济的发展，社会分工日益细化，每个人不可能事必躬亲，使中介代理服务业的发展成为一种社会需要。

土地登记代理也一样，代理机构的人员以其专业知识和法律知识为社会提供土地登记及其它业务方面的代理服务，即在代理权限内，接受他人委托为其办理有关土地登记申请、指界、领取土地证书等手续，为社会提供服务。

2、建立土地登记代理制是方便土地权利人的客观需要。

随着土地登记制度的建立和土地市场的发展，土地权利人对土地登记的要求越来越高，也越来越迫切。

由于土地登记法律程序严密，它要求申请人熟悉国家土地管理的有关法律法规和政策，了解土地登记的方法、步骤，搜集整理土地权属证明文件，现场确权指界，填写土地登记申请表等，在市场经济发展中，客观要求有专业土地登记代理机构，具体来承办土地登记申请、权源依据的查找、现场出席指界以及用地项目报批、土地使用权转让、变更等手续，从而节省当事人精力和时间，又确保安全运行。

3、建立土地登记代理制是完善土地登记制度的客观要求。

土地登记是国家依照法定程序对土地使用权、所有权和土地他项权利的登记，是一项重要的法律制度。

土地登记首要环节就是权利人向政府土地登记机关提出土地登记申请，这在世界各国，无论实行哪一种土地登记制度，都必须履行的手续。

但由于土地登记专业性较强，许多土地权利人很难在短时间内掌握其要领，建立土地登记专业代理人制度，可以减少当事人不必要的困扰，大力提高土地登记申请专业化水平，确保土地登记工作的质量，促进土地登记制度的完善。

如何取得土地登记代理人职业资格？依据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人必须通过全国统一考试，取得《土地登记代理人职业资格证书》并经登记备案，方可以其注册的土地登记代理机构的名义从事土地登记代理等活动。

土地登记代理的法律保障：我国通过相关法律规章对实施土地登记代理制度提供了强有力的法律保障。

这些法律包括：《民法通则》、《土地登记办法》、《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》、《土地登记代理人职业资格考试实施办法》我国自1996年以来在大连、福州、温州和重庆四个大中城市开展土地登记代理的试点工作以来。

土地登记代理获得了巨大的发展，为促进土地市场的发展作出了极大的推动作用。

土地登记代理具有以下积极作用：1、有助于土地登记规范化建设，提高土地登记的工作效率。

2、有利于土地市场发展。

土地登记代理已成为土地中介市场不可或缺的一部分；3、是产权管理产业化发展的方向。

土地登记代理的内容：根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》第二十条，土地登记代理的内容包括以下几方面：1、办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等。

2、收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料3、帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续4、查询土地登记资料5、查证土地产权6、提供土地登记及地籍管理相关法律咨询7、与土地登记业务相关的其他事项土地登记代理是中介服务的一种，属于委托代理的范畴。

所遵循的原则和注意事项与一般委托管理无异，主要包括以下方面：1.代理人须在代理权限内行驶代理权。

代理人超越代理或变更代理权限所为的行为，非经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。

2.代理行为合法。

土地登记代理机构和土地登记代理人在承接土地登记代理业务时，必须按照有关规定在核准的经营范围内从事代理活动，提供代理服务，不得从事国家法律法规禁止的服务项目。

3.平等自愿。

委托人与代理人法律地位一律平等。

在土地登记代理活动中，土地登记代理人应以委托人自愿委托和自愿选择为前提，独立、公正地执行业务，维护委托人合法权益。

4.行驶代理权须尽到职责。

5.代理人行驶代理权须忠实地为委托人的利益服务6.等价有偿。

土地登记代理人向委托人提供所要求的专业服务时，委托人应当按照代理人所提供服务的质量和数量给予代理人等价的报酬。

土地登记代理的程序1.受理业务代理业务来源途径：1）被动接受：坐等需要土地登记代理服务者找上门来征求代理服务。

2）主动争取：土地登记代理人走出门力争为他人提供代理服务。

（将是业务的最主要来源）2.签订土地登记代理委托书和代理合同为规范土地登记代理行为，降低土地登记中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。

1）土地登记代理委托书委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理必备要件，是土地管理部门审核的重要内容之一。

委托书主要明确内容：委托人、委托代理机构、登记代理人、登记代理的内容、登记代理的权限委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效（委托人是单位的，应同时加盖单位公章。

登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。

）附：土地登记代理委托书2）土地登记代理合同土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据，而土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供具体办理土地登记代理业务时土地行政主管部门审查用。

土地登记代理合同主要内容：（1）委托人和代理人的姓名和住所、代理机构的名称和地址土地登记代理机构和委托人，土地登记代理人必须以土地登记代理机构的名义与委托人签订合同，不能以土地登记代理人个人的名义与委托人签定合同。

通过明确关系，使土地登记代理合同具备法律效力。

（2）代理内容代理内容是土地登记代理合同的客体。

客体是指合同主体在履行权利与义务时的共同指向。

没有客体，合同的权利义务就失去目的。

在土地登记代理合同中，代理内容主要是指土地登记代理的具体内容，代理事项必须要明确、清楚。

如不清楚将难以保证合同得到正常履行，代理内容应是在合同加以明确的重要内容。

（3）代理权限范围代理权限范围即土地登记代理合同中规定的授权范围，是对土地登记代理人行为的约束。

土地登记代理人必须在规定的授权范围内从事代理活动，不得进行无权代理或越权代理。

同时，委托人的授权范围不得超越国家有关法律的规定。

（4）代理成果与质量要求土地登记代理成果一般以文件资料、书面报告等形式体现。

为了满足委托人的要求，保障合同的履行，对代理成果的形式和质量的要求需要在合同条款中予以明确。

（5）代理费用的支付标准、支付方式和时间要求代理费用是指委托人在接受土地登记代理人的代理成果的同时付给代理人的劳务报酬。

此外，还应规定代理劳务报酬的结算和支付方式及时间要求。

支付方式可以为现金结算也可以转帐支付。

（6）合同的履行期限和方式履行期限直接关系到合同中权利与义务完成的时间，也是土地登记代理合同依法存在的效力期限，同时也是确定违约与否的因素之一。

当事人应当在土地登记代理合同中予以明确约定履行期限，同时也应当在合同中明确履行合同的方式。

（7）违约责任违约责任是当事人违反合同约定应承担的法律责任。

违约责任条款有利于督促当事人履行合同义务，保护守约方的利益。

违约责任条款应列明当事人双方违背合同规定时所应承担的违约责任。

合同中没有约定违约责任的，并不意味违约方不承担违约责任。

违约方未被依法免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任。

（8）纠纷解决方式纠纷解决方式是当事人解决合同纠纷的手段和途径。

当事人发生纠纷时使用的处理方式通常有协商、调节、仲裁和申诉四种方式。

当事人应在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过仲裁或申诉。

除上述内容外，委托人和土地登记代理机构还可根据不同土地登记代理的内容，结合土地登记代理的有关专业要求和政策要求等特征，在合同中增加有关内容。

需要说明的是土地登记代理合同应得到委托人和土地登记代理机构双方的认同，并签定盖章后方可生效。

3.搜集土地登记代理所需资料在接受土地登记代理委托后，土地登记代理人根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。

土地登记相关资料收集的基本途径主要有：（1）文字资料（2）地籍或地形测绘资料（3）实地察看（4）向有关当事人了解情况4、开展具体业务开展代办土地登记申请、代理现场指界、测绘宗地图和界址坐标、代填土地登记申请文书、代领土地证书、代办土地登记资料查询与土地产权查证等具体服务。

5、提交成果土地登记代理人按照委托人的要求完成代理业务后，应及时将成果向委托人报告。

最后是按照合同规定与委托人结清代理服务费。

6、成果归档完成代理业务后，代理人应该对涉及该代理业务的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

土地登记代理的管理一、对代理人的管理。

（1）土地登记代理人是指通过全国统一考试，取得《土地登记代理人职业资格证书》，并经登记备案的人员。

（2）资格认证与定期登记制度。

①、资格认证需按有关规定乡有关部门提出考试申请，经审查合格，参加土地登记搭理人职业资格考试。

考试合格由各省、自治区、直辖市认识部门颁发《土地登记代理人职业资格证书》。

取得职业资格整肃、需要办理登记备案的人员，应由本人提出申请，经所在土地登记代理机构同意后，送所在地省级土地代理登记初审机构，初审合格后，统一报国土资源部或其授权机构办理登记。

准予登记的申请人，由国土资源部或其授权机构核发《土地登记代理人登记证》。

②、培训教育制度。

培训制度是保证与提高土地登记代理人员文化水平与业务素质的有效手段。

二、对代理机构的管理（1）工商登记与备案制度。

申请设立土地登记代理机构必须具备以下条件：①、有自己的名称、组织机构。

②、有固定的业务场所。

③、具有2—3名土地登记代理专职人员。

④、独立核算、自负盈亏。

⑤、有必要地财产和经费。

⑥、法律、行政法规规定的其他条件。

（2）年度检查制度。

秃顶登记代理机构管理部门应对代理机构实施年度检查制度，年检主要审查机构的机构设置、人员资格、经营行为及业务状况等。

对符合法规政策要求的，准予继续从事土地登记代理业务；对确定为不合格的土地登记代理机构，在整改未合格以前或重新注册登记以前不得从事土地登记代理业务。

每年度的土地登记代理机构年检工作结束后，土地登记代理管理部门应发布公告，向社会公布年检结果。

三、对理行为的管理。

（1）执业制度。

土地登记代理机构应当准手国家的有关规定，按《执业执照》在核准的经营范围内进行代理活动。