2017滨海房地产住宅市场年报丨凯成地产丨研究发展部丨目录CONTENTS1234经济政策概述土地市场分析住宅二级市场住宅三级市场第一部分经济政策概述房地产短期看金融（去杠杆、加息），远期看人口（人才导入不足）十九大为房地产定调“房住不炒”，2018年实行差别化调控政策，明年房地产市场仍然紧缩1经济—GDP 增长出现下滑，产业结构优化未来长期向好☐2017年天津市GDP 经济增长出现下滑，在“去产能、调结构”的宏观政策背景下，传统工业、落后产能被调整，全运会的举办、加大环保整治，停产停工对今年的生产总值均产生了抑制。

☐随着产业结构升级，产能不断优化，经济形式长期发展向好。

12894144421572716538177861859572058020876092701000213.80%12.50%10.00%9.30%9.20% 3.60%20.10%17.50%15.50%12.80%10.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%500010000150002000025000300002012年2013年2014年2015年2016年2017年2012-2017年天津市与滨海新区GDP 增长幅度对比分析天津GDP(亿元)滨海新区GDP （亿元）天津GDP 增速滨海新区GDP 增速统计口径调整，滨海2017年GDP 预计7000亿元统计口径调整，滨海2016年GDP 为6654亿元经济—人均消费性支出不断增长，对生活居住类支出增长明显☐近五年天津市人均的工资平稳增长，前两年受经济影响，增长幅度减缓；☐天津近年来人均消费性支出不断增长，生活居住类支出占比人均消费类支出比例不断增加。

☐前几年的购房需求剧增，已经透支了未来需求，预计1-2年的时间市场需求趋缓。

20024223062429026230287303083018544997532056676064651950001000015000200002500030000350002012年2013年2014年2015年2016年2017年2012-2017年天津城镇人均消费性支出分析人均消费性支出（元）居住支出（元）6 %6.5%7%7.5%居住支出增长幅度46464511205623259328631807265413%10%10%6%6%15%0%2%4%6%8%10%12%14%16%010000200003000040000500006000070000800002012年2013年2014年2015年2016年2017年2012-2017年天津市人均工资增长分析人均工资（元）人均工作增长率人口—人口导入逐步增长，区域信心明显提升☐天津未来的产业升级，需要大量的人口导入，但是目前现状显示人口导入不足，“812”事件以后外来人口增长率降至低点☐随着区域发展的各项利好，区域人口增长率不断提升，滨海新区出台人才引进新政，吸纳大批人才落户，为将来的房地产市场增加了人口基数9931,0041,0171,0271,0441,09139344147650050852014%12%8%5%1.4%2.4%0%2%4%6%8%10%12%14%16%200400600800100012001400160018002012年2013年2014年2015年2016年2017年2012-2017年天津市人口增长数据统计户籍人口(万人)外来流入人口外来人口增长率11511812012412813314816016917317217510%8%6%2%-1%2%-2%0%2%4%6%8%10%12%501001502002503003502012年2013年2014年2015年2016年2017年2012-2017年滨海新区人口增长数据统计户籍人口（万人）外来流入人口（万人）外来人口增长率滨海新区的极速发展，人才引进与落户政策利好，到2020年人才总量计划达到100万人人才引进—滨海新区人才引进政策补贴标准申请条件1、企业条件人才所在企业须为中心商务区、中新生态城注册的企业，不适用于机关、事业单位工作人员。

2、个人条件同时满足以下3个条件：（1）全日制普通高校本科及以上毕业生并取得相应学位或取得经国家教育部认证的境外学士及以上学位；（2）与企业签订3年（含）以上劳动合同，并由该企业连续缴纳社会保险3个月（含）以上；（3）2017年1月12日以后户籍由滨海新区行政区域外首次迁入滨海新区行政区域的。

符合条件的人才可连续享受3年住房和生活补贴，具体标准如下：1.全日制普通高校本科毕业并取得学士学位、取得境外学士学位的留学归国人员每人每年1.2万元；2.全日制普通高校硕士研究生毕业并取得硕士学位、取得境外硕士学位的留学归国人员每人每年2.4万元；3.全日制普通高校博士研究生毕业并取得博士学位、取得境外博士学位的留学归国人员每人每年3.6万元。

房企购房者政府金融—防范系统性金融风险，客户购置门槛被抬高☐十九大中央金融系统代表会上，央行行长周小川提到：防范系统性金融风险、防止恶性通货膨胀所造成的危险，重点防止“明斯基时刻”。

☐美联储加息，中国未来防止资金外流，2018年基准利率将面临上升的可能性。

房地产短期看金融，金融加息去杠杆，购房者购置门槛被抬高☐房地产企业利息支出变大，使得其融资成本增加☐土拍溢价率达到48%，不动产登记部门有权不受理受让人为利用该项目土地使用权及在建工程进行抵押担保融资而提出的办理他项权利登记申请。

☐需求型客户，加息会增加其购房成本，同时也会使持币待购者的支付能力下降，增加其观望心态。

☐投资型客户，加息会增加投资成本，使其预期收益下降。

因此对投资性需求影响较大☐国务院出台地方债新规，坚决制止地方政策违法违规举债，地方政府出现偿债困难需压缩公用经费。

☐地方融资模式迎来大变革，地方财政收入将很大程度上依靠土地出让金来支撑信贷—银行限贷力度增强，提高购房门槛政策—长效机制将打开房地产新的局面，限价限购终将退出2016.6国常会提出抑制资产泡沫2016.921城市出台房地产调控政策多个城市调控持续加码2017.3全国性限购、限贷全国性限售2017.3月以来2017.10十九大定房住不炒基调政策短期长期影响预判首贷、二套利率门槛提高购房成本提高，抑制购房需求去杠杆，资金回流回归房屋居住属性，降低对房地产行业经济依赖任重而道远土地限价、“竞自持”新政控制房价，稳定市场房价预期加快土地供给侧改革未来土地出让主流模式细水长流限购、限贷新政购房门槛提高，抑制需求，防止市场过热外地人受社保/个税限制明显，不利于人口导入短暂性平衡市场，仍需寻找长效机制终将退出加强土地、新建商品房上市管理促进市场供需平衡满足日益增长人口需求供给端平衡市场供需细水长流商品房备案价管理抑制房价过快增长降低开发商预期，地价高企品质降低短期平抑房价，长期存在风险终将退出加快培育租赁市场对市场影响较小满足市场多层次需求，保障市场平衡市场逐渐向长效机制转换负重致远政策—坚持“房住不炒”主调，实行差别化调控政策全国住房城乡建设工作会议：2018年楼市调控基调发生转变 全面打压转向保障合理需求，实施差别化调控  对投资性需求继续打压  对刚需和改善需求将予以保障时间2016.12 2017.10会议中央经济工作会议 十九大主要内容房子是用来住的，不是用来炒的；加快研究建立符合国情，适应市场规律的基础性 制度和长效机制；抑制房地产泡沫。

防止出现大起大落。

坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租 购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

要发展住房租赁市场特 别是长期租赁，保护租赁利益相关合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发 展，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续 性和稳定性，分清中央和地方需求，实行差别化调控 针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求，遏制投机炒房； 库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作；深化住房制度改革， 加快建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度2017.12中央经济工作会议2017.12住房城乡建设会议天津市与滨海新区限购政策对比分析VS天津市限购严格执行，滨海新区成唯一释放出口，但限贷、社保的统 一性仍限制部分客群政策—市场进入调整期，预计2018年市场仍然紧缩330房贷新政 “国六条” “国十五条”1600.00 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 8000 600.00 400.00 200.00 0.00 6000 4000 2000 0针对各类需求实行 差别化调控政策 331新政18000二套首付降低 “国十三条” “新国五条” 三套不能贷款 首套首付提高 9.27房贷新政 “津十条” “国四条” 公积金新政930房贷新政930新政16000 14000 12000 10000“国八条”02上半年02下半年03上半年03下半年04上半年04下半年05上半年05下半年06上半年06下半年07上半年07下半年08上半年08下半年09上半年09下半年10上半年10下半年11上半年11下半年12上半年12下半年13上半年13下半年14上半年14下半年15上半年15下半年16上半年16下半年17上半年2002 需求 释放（4年调整期 ） 量平价稳 2003-2006市场调整（2年恢复期）量平价稳20092007-2008需求 释放（4年调整期 ） 量平价稳 2010-2013市场调整（2年恢复期）量平价稳20162014-2015需求 释放预计四年 调整期 2017-202017下半年结论—长效机制显现成效，市场逐渐回归平稳 促进人才引进  促开工、促上市、分类限价年份 2018  调控政策不放松  实行差别化调控  金融政策紧缩 年份 2019 长效机制维稳市场  供需平衡市场稳定市场紧缩市场回稳 客户需求得到释放第二部分土地市场分析政策调控，高价地不再受到热捧，开发商拿地热情由热转冷 城市核心外扩，非核心板块土地集中成交2天津市土地热度出现偏移，远郊板块土地集中成交2017年天津土地供应成交情况600 500 400 300 200 100 0 市内六区 环城四区 供应建筑面积（万平） 滨海新区 成交建筑面积（万平） 远郊五区 64 47 263 191 178 202 558 571武清 29%宝坻 44% 天津市2017年住宅用地成交建面1042万㎡，成交金额1047亿元，平均楼面价10049元/㎡，环比2016年成交建面增 长211%，成交金额增长339%，成交楼面价增长41%  天津市今年开始大量供应远郊五区地块，其占全天津整体土地成交的56%，滨海新区占全天津市的20%，随着整体土 地市场压力增大，政府开始供应偏远地区地块，意图用低价地拉低整体楼面价开发商土地持有高度集中，中小开发商逐渐被挤压2016-2017年天津获取土地开发商企业性质汇总土地性质 商住 居住 企业性质 央企 32 8 国企 44 11 上市公司 29 21 民企 38 10 全民所有制 1 0对于多数中小型房企来说，正在深陷两大困境 第一方面：开发商的融资成本大幅上升。